上海青浦徐泾「同济蟠龙里」售楼处官方户型图神秘首发!
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上海青浦同济·蟠龙里售楼热线:400-8866-340【售楼处电话】
案场限流 看房需提前来电预约登记
请务必致电与销售确认时间,仅预约客户可进入销售现场,感谢您的支持
看2023年,徐泾的关注度依然很高
只不过,对于这个曾经叱咤上海楼市的存在,大家现在都是抱着吃瓜的心态
“徐泾的新房真的卖不动了”
“徐泾的二手房破6了”
各种“烂瓜”吃的乐此不疲,但对于徐泾楼市的真实面目,感受却越发模糊
正好,6.5万/m²的同济徐泾项目最近公布了案名
同济·蟠龙里
青浦同济·蟠龙里售楼热线:400-8866-340【售楼处电话】
徐泾核心区又来了一个“蟠龙”,而且还是龙年限定款,是谁心动了,我不说...
都说集齐七龙珠可以召唤神龙,不知道集齐七蟠龙,可以召唤什么
蟠龙天地一期、二期、三期;蟠龙府、蟠龙府二期、蟠龙四季、蟠龙里
徐泾已经集齐了七蟠龙...
如果,真的可以许愿的话,估计徐泾的业主们只想徐泾楼市回到2年前
在那个疯狂的岁月,抓紧把手上的房子卖了
徐泾新房有没有热度?
二手房有没有凉透?
你接着往下看
新房有没有热度?
徐泾新房的供应,大致可以分为四个组团,每个组团各有一个代表
徐泾新盘供应分布图 仅供参考
徐盈路组团-万科天空之城
徐泾东站组团-中骏天璟
蟠龙路站组团-蟠龙天地
蟠祥路站组团-蟠龙府
这么说吧,只要你在2015-2023年之间了解过上海楼市,你绝对都知道这些新盘
这就是徐泾新盘的热度,也是大虹桥当打之年的影响力
大家回想一下,徐泾新盘是什么时候开始热度下降的?
2023年上海新盘入市,触发积分78次,这其中
最高分118.32分,徐汇云锦东方
最低分27.52分,徐泾虹桥公馆3期
两个盘都是人尽皆知,只不过对于虹桥公馆3期来讲,触发积分是最后的尊严,毕竟只有触发,去化成交大概率是能接受的。
当然,徐泾的推盘节奏也要背锅
怎么形容徐泾这几年的推盘节奏呢?
就像斗地主,你拿了一把好牌,然后上来直接两个王、四个二、飞机带翅膀全都打出去了
然后看着手里的对3、对4,以及零散的单牌,赌神也只能干瞪眼
徐泾前几年把位置好的地块一股脑全都出让了,现在手里只剩些边角,买房人瞧不上自然是在情理之中
但这里面不包括同济·蟠龙里
项目北面一路之隔的蟠龙四季,409套房源一次性入市,61.52分才能入围,即使市场一般,徐泾的优秀产品、优秀地段依旧是扛打!
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蟠文路周边实拍 拍摄于12月26日
2023年8月,上海二批次土拍,同济以总价133171万元成交青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01、18-03、18-04地块,地块出让面积25495.5㎡,容积率18-01:2.0;18-03:1.2;18-04:1.2。溢价率9.66%,楼板价30346元/㎡,房地联动价65000元/㎡
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同济·蟠龙里拍地信息及平面图 仅供参考
跟蟠龙四季同款小高层,甚至户型都是同款,非常耐看耐用的设计
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同济·蟠龙里户型参考
同济·蟠龙里预计200+套房源,即便是一次性推出,光是蟠龙四季800+组的落榜生的一半,也足以轻松200%的认购率
而且,同济·蟠龙里是小范围内“最后”一个商品房住宅,周边无论是商品房还是动迁房都已经在建或交付,等到蟠龙里交房,周边成熟度没得说
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同济·蟠龙里周边实拍 拍摄于12月26日
总得来讲,徐泾的新盘早已不是一盘棋了,冷热不均是正常现象,也不必太过介意
同济在上海的住宅作品并不算多,蟠龙里的品质不用有太多期待,常规水平就够了,预计60分往上,大家准备好,项目节后入市问题不大
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同济·蟠龙里效果图 仅供参考
二手房有没有凉透?
2024年刚开始,徐泾二手房就迎来了“暴击”
虹桥正荣府一套原价700万的93.96m²3房2厅1的精装全配房子,现挂牌总价460万,单价跌破5万/m²
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图片来源于网络
这价格确实令人瞠目结舌,徐泾房东们的心跟着房价一起被拍到了谷底
但我却内心平静甚至有点想笑,不单单是因为我在徐泾没有房子,更重要的是,这件事情本身的荒谬
首先要知道的是,虹桥正荣府虽然确确实实是在徐泾,但距离九亭不到500米;
其次是,虹桥正荣府周边轨交的距离都在3公里以上;
最后是,虹桥正荣府已经近半年没有成交,小区户型混杂,最高成交单价7万/m²出头;
所以,你就知道,这是一个很有性价比,但很鸡肋的房子,在看文章上的你我他大概率都不是目标客群
当然,上海没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格,据说房源放出的当天就被定了,一场“闹剧”就此结束
实际上,虹桥正荣府想要“亏本”离场的人大有人在,就拿93.9m²户型举例,现在在挂的还有两套,远低于700万,你真的会买吗?(盲猜上面那个房东是2021年买在顶点)
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如果以虹桥正荣府这个案例来看徐泾二手房,那恭喜你,被误导了
这件事情给大家最大的教训是:不要过分想象房价空间以及一定买核心区房子...
虽然虹桥正荣府不能代表徐泾房价走势,但确是一个很好的例子,我把这种现象总结为8个子
塌房情节 个例放大
塌房情节很容易理解,在饭圈、娱乐圈很常见的一种现象
在过去的几年里,徐泾高傲了太久,拒绝了太多买房人,大家会有种下意识的爽感,在看到徐泾走下神坛之后,不管是庆幸自己没买上,或者验证自己当年眼光毒辣
个例放大也是在塌房基础上,大家细想,近些年房价涨的迅猛板块,几乎拿走了市场上绝大部分的流量,大家的关注度自然也就高:前滩某房源成交价跌破15万/m²、徐泾某房源跌破6万/m²等等,很多媒体也在推波助澜,最终结果就是,大家通过个例了解板块,指鹿为马
当下真实的徐泾二手房,9万/m²以上已经绝迹,8万/m²以上属于不着急卖,真正的成交盘都在7-8万/m²之间
因为聚光灯效应,徐泾的二手房牵动无数买房人的神经,抛开个例来讲,徐泾二手房也只是随全市波动,离凉透还很远~
总结
核心区新房热度仍在,二手房波动下行没有凉透,这就是徐泾楼市的现状,对于买房人来讲,选择这里仍然是不错
不过,在楼市之外,还有一个“隐患”大家要清楚:
商业、办公落地需要时间
相信大家都去过蟠龙天地古镇了,最起码也在朋友圈云游了一番,小桥流水古色古香,瑞安在虹桥又打造出一个全新的地标,这是毋庸置疑的
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蟠龙天地古镇实拍 拍摄于12月26日
有多火爆?有数据统计:
2023年“五一”假期5天时间,蟠龙天地的总客流量超过110万人次,开业首月客流人次突破400万
考虑到5月长假效应,平均来看,估计蟠龙天地的年客流量至少可达2,000万人次
而上海客流量最大的商场之一的环球港,建筑体量是蟠龙天地的7倍,年客流量也才达到3,500万
但蟠龙天地古镇一路之隔的兰韵文化中心就没这么好运了
从项目推广资料上了解:项目2021年年底交房,但运营时间确不断变化
从最开始的22年营业,到后来的23年年底营业,再到如今,成了2024年年底营业
从现场来看,商办部分已经全部建成,商业部分还未营业~
兰韵文化中心实拍 拍摄于12月26日
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诸光路地铁站周边实拍 拍摄于12月26日
接下来徐泾还有大量的商业、办公要落地,招商可能需要比较长的时间!
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