地产周刊丨穿越周期,楼市下一个春天可期

聚焦楼市穿越周期

编者按 最近部分城市楼市出现回暖迹象，以上海、深圳为代表的一线城市核心区域优质豪宅依然受到追捧，甚至拍出天价。不过，业界专家认为，当前房地产行业仍处于深度调整期，本期地产周刊聚焦楼市穿越周期，探讨相关问题。

楼市热点

■中国经济时报记者 周雪松

楼市进入新一轮调整周期，下一个春天可期，但它也可能姗姗来迟。“我感觉我们这里房价差不多到底了，但销量还是不行。”日前，某三线城市房地产企业相关负责人柏林在接受中国经济时报记者采访时表示。在部分业内人士看来，当市场供大于求时，房企要想在销售上有所突破，不得不以价换量，价格战在所难免。

专家在接受中国经济时报记者采访时表示，近年来，房地产行业正经历深度调整期，随着行业进入缩表出清、优胜劣汰阶段，行业竞争格局也发生了明显变化，企业分化现象逐渐加剧。发展健康的头部房企和崛起的新势力，有望成功穿越周期。

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楼市有望逐步企稳

张岩是一家房企高级管理人员，他告诉中国经济时报记者，在政策措施持续发力且力度足够的情况下，中国房地产市场特别是核心城市的房地产市场，可实现逐步复苏。

实际上，今年一线城市楼市已经率先出现回暖迹象，尤其是二手房市场最为显著。根据相关监测数据显示，3月份，北京二手房网签14280套，环比增长125.5%；上海二手房网签20221套，环比增长169.5%；深圳二手房网签5196套，环比增长116.6%；广州二手房网签9373套，环比增长92.66%。

不过，相较于二手房市场，今年新房市场尽管出现了部分热点楼盘，但整体回暖相对缓慢。张菲菲是北京一家新房销售代理公司负责人，最近她在接受中国经济时报记者采访时表示，“今年一季度，从北京新盘到访量来看有所提升，但成交没有太多起色。”

中指研究院数据显示，3月份，重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长，同比降幅有所收窄。尽管环比来看市场企稳回暖迹象开始显现，但同比来看还不是很理想。一季度，全国重点100城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约四成。

作为三线城市房企高管，柏林预测，今年当地楼市成交可能比去年下降30%左右，最终大部分房地产企业可能面临生存挑战，如大浪淘沙。

记者接触的另一位已跨行的原房地产从业人士表示：“现在基本上刚需市场已经处于冷静期了，传统营销策略已经很难打动这一部分购房者。”他对记者说，市场观望氛围还是比较浓厚，亟待政策“组合拳”进一步发力。

事实上，从今年楼市成交来看，主要靠以价换量，即通过降价来吸引买家。不过，依然有部分业内人士对楼市持审慎乐观的态度。

总部位于广东的星河地产营销负责人对记者表示，从华南市场来看，今年房地产销售一般。3月份多个城市成交量上升，基本也是以价换量。“接下来，如果能够持续以价换量的话，市场还是有望逐步企稳，但是如果没有保持成交量，恐怕就需要进一步价格下行才能谋求成交了。”

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期待楼市下一个春天

曾经担任过万科副总裁的毛大庆，早在2014年就曾经发出楼市预警，当时在业界引起了不小的震动。

毛大庆说，从这么多年的实践来看，房企普遍缺乏对市场应有的敬畏之心。有些情况下，成长是用较高的代价换来的。展望未来，房地产行业的多数国企、央企成功穿越周期问题不大。在楼市供求关系发生重大变化的情况下，市场减量发展是大势所趋，民营房企也应顺势而为。

柏林认为，民营房企要想成功穿越周期，政策上需要支持其融资，同时资金监管办法也需要调整，另外，企业本身也要细化管理，不铺摊子，坚决去化，以断臂求生的态度应对困难。

有知名民营房企营销负责人对记者表示，今年民营房企还是很难，不过民营房企的生存环境在逐步改善。“我们现在坚持的策略是保资产、保交付、保现金流安全。”该人士向记者坦言。

可研智库总经理贾春晖在接受中国经济时报记者采访时表示，当前，不只是民营房企普遍生存压力比较大，其实无论民企还是国企，分化都比较明显，有些国企现在也是比较难的，也有民营房企业绩不错的。

谈到未来哪些企业会被淘汰，中金公司地产业务相关负责人对记者表示，“现在这个问题还不好说。可能需要几年时间重塑市场。”在业内人士看来，只要坚定信心，办法总比困难多，要想方设法保交楼。

展望未来，接受记者采访的业内人士对于本轮房地产调整周期还会持续多长时间，看法差异较大，长的达到十多年，短的三五年，有的持乐观态度的甚至认为一两年内就能复苏。但不管周期多长，下一个楼市春天依然可期。为此，房企须坚持长期主义，要坚持创新，建好房子，着力探索并构建房地产发展新模式。

“现在整体来看，楼市仍然处于下行通道，民企普遍会减量发展，有些央企、国企也需要通过改革才能活得好，未来也并不完全是国企支撑房地产，但要待到下一个上行周期，市场信心足了，才会产生新的生产力与新的私营房企，新老交替，生生不息。”张岩认为，长期来看，楼市周期性波动很正常。

中指研究院企业研究总监刘水对记者表示，房地产行业正在经历深度调整期，行业竞争格局也发生了明显变化，企业分化现象逐渐加剧，综合实力较强的头部央企、国企经营保持稳健，一些区域深耕型的国企及民营房企作为新势力正在崛起。

刘水强调，未来，在新时代背景下，“稳”是关键、“新”是机遇，未来能够平稳过渡到房地产新发展模式的房企才能始终站在行业前列。这就要求房企既要脚踏实地，把构建安全经营放到企业发展核心重要位置，一切速度和效益都要让位给安全质量；也要仰望星空，在市场变化中洞察潜力市场机会，结合自身禀赋精细化运营寻求长期发展路径。