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在建发美兰湖项目公示后两个礼拜，上海住宅新政正式出台，时至今日已经在上海各个项目上落地开花。
而在11月28日，建发也终于将潜心酝酿两个月的新方案挂了公示调整。
其中的变化不是一点点轮廓微调或者配套移位，而是完全配合新规的推倒重来。
我们把前后两张公示平面放在下面，其中最大的变化：
就是整个地块的地面层抬升了5米以上！
可以看到，周边道路的标高，在4-5米的范围内，但是整个社区地面的标高来到了10.6米，而单元楼首层的地面标高，来到了10.75米。
这样的设计手法， 在目前的上海新房中，只有安澜上海做到了。
社区地面的抬升，其一自然是活动空间的释放与抬高，人在小区里的活动完全抬升到地面以上，更好的视线隐私得到保护，更多的活动空间得到释放。
其次，是落差可能超过15米的景观空间。下沉庭院地面标高-1.9米，两侧楼层首层全部架空，到二层阳台开始就已经有15米以上的落差可以发挥。
再看这里的下沉庭院，大门是经典的建发中式坡屋面，进入后是与外部地面同高的一进院落，通过电梯可下到负一层下沉庭院，尽端是景观楼梯以及电梯，与抬升后的社区地面衔接。
整体占地面积可能已经到2500㎡左右。
我们也很期待这样一套会所空间，会给上海新房带来什么样的新冲击。
最后一个比较大的优势，其实对应开车动线。首层车库完全在地面以上，也就意味着回家停车完全没有上下坡道转弯碰撞的困扰，而是一路丝滑平进，再伴随自然光线洒入，与老式暗沉车库可以说天上地下。
因此，已经有珠玉在前，建发美兰湖调规后的方案，我们依然认为会在刚需改善这条赛道上，再给对手狠狠上一些强度。
对应的，我们看一下项目户配情况。
最西南角一栋小高层，目前来看集中了四块地的保障房配建要求，位置比较独立，周边临近位置布局了垃圾房和电站。
商品房部分是全洋房布局，都是一梯两户。
面积段上分为三挡，围绕配建幼儿园一圈，西侧主力户型在百平左右，北侧面积稍微放大，推测在115㎡左右。
而在下沉庭院的北侧，景观价值最大的产品面积段，推测提升到125㎡左右。
整体面积段并不大，考虑到建发拿地为底价成交，这幅地块的楼板价在2万/㎡左右，建发为了后续批次更低密的地块依然有上涨幅度等等原因，第一幅地块的定价策略应该都不会激进。
如果参考隔壁的新盘天安象屿·萃湖臻境当时的价格，洋房均价可能就4.6-5万/㎡区间，从总价段来看，500万以内起步上车，600万左右预算有机会选进楼王。
如果是类似预算，或考虑宝山置业的朋友，可以准备关注起来了。
最后我们再看一下12月19号也重新进行公示的01地块。
和03地块相比，这幅地块的调整也将整体内部地面标抬升3米左右，虽然没有上一幅地块那么夸张的抬板，但也做出了全明车库以及抬板社区的基础。
楼栋上比较大的变化是西南角的四层叠拼，从两单元调整到了三单元。
和上面我们讨论的地块相比，这幅地块中的会所体量显著收缩，集中在人行主入口背后，占地面积也缩减到800㎡左右，依然维持了两进院落的规制。
建发的考量还是将四幅地块视为整体，核心配套可共用，而独立地块上也有自己的小会所，是多赢的选择。
从产品搭配上，更低的容积率，给了建发选择叠加的空间。
最北侧两栋楼为8层洋房，但从产品形态上来看，可能底层依然选择了叠加产品，和楼上的平层洋房形成组合。
其余三排单元应该都是叠加产品，1号楼为四层叠加，其他楼栋为6层叠加。
总计预估有110套房源。
通过简单计算，如果做到满容，套均面积的压力还是比较大的。
推测叠加面积段会在140-175㎡之间，与前面的洋房地块拉开产品定位的同时，总价段也上浮到600-900万区间。
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