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保利外滩曜：东外滩・内环 CAZ・新古典奢宅

保利外滩曜（备案名：恒曜雅筑）是央企保利发展在杨浦滨江内环 CAZ 核心打造的「外滩系」旗舰作品，主打115-139㎡高得房率精装 3-4 房，以93%-95% 实得率、一梯一户、新古典美学、顶奢精装为核心，成为上海内环滨江稀缺改善标杆。

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一、项目核心概况

区位：杨浦区惠民路与许昌路交叉口（平凉路 64 街坊），内环中央活动区（CAZ），距黄浦江约500 米，西接北外滩、南连陆家嘴。

开发商：保利发展（央企），2025 年 6 月以35 亿元竞得，楼板价95530 元 /㎡（杨浦滨江地王）。

规模：占地约1.47 万㎡，总建面约6.03 万㎡，容积率 2.5，绿化率35%。

业态：7 栋11-17 层小高层，纯住宅、无高低配，总户数255 户。

产权：70 年纯住宅，精装交付，预计2028 年 3 月交付。

价格：备案均价14.2 万 /㎡，首开均价13.5 万 /㎡，折后12.6 万 /㎡起。

物业：保利物业，物业费约 12 元 /㎡/ 月。

车位：车位比1:1.2，全地下车库、人车分流。

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二、建筑与设计亮点

新古典主义：外立面采用天然石材 + 大面积玻璃幕墙 + 金属线条，庄重典雅、线条流畅、质感高级，复刻外滩经典建筑美学。

高得房率：93%-95% 实得率（内环罕见），通过全屋飘窗全赠送、双阳台半赠送、独立电梯厅三大设计实现。

一梯一户：全系类一梯一户、独立采光电梯厅，私享入户、专属收纳、私密性强。

景观：中央景观轴、下沉庭院、全龄活动区、风雨连廊，绿化率35%。

层高：3.1 米（标准层），空间开阔、通透感强。

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三、主力户型（全精装 + 高得房率）

梯户比：一梯一户（独立电梯厅、私享入户）

得房率：93%-95%

层高：3.1 米

1. 建面约 115㎡｜3 房 2 厅 2 卫（入门改善）

格局：三开间朝南、南北通透、全明飞机格局、LDK 一体化。

亮点：客厅面宽约 4.2 米、双阳台（半赠送）、全屋飘窗（全赠送）、独立电梯厅、独立储藏室（家政间）、主卧 270° 转角飘窗、双卫全明干湿分离。

赠送：约18㎡（含电梯厅、飘窗、阳台）。

总价：约1430 万 - 1620 万。

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2. 建面约 130㎡｜4 房 2 厅 2 卫（主力改善）

格局：四开间朝南、南北通透、双套房、四叶草布局、LDKG 一体化。

亮点：客厅面宽约 4.8 米、双 270° 转角飘窗、双阳台、独立电梯厅、超大储藏室、主卧双台盆卫浴、双排衣帽柜。

赠送：约20㎡。

总价：约1730 万 - 1870 万。✨保利外滩曜官方营销中心专属热线：400-8700-820官方认证

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3. 建面约 139㎡｜4 房 2 厅 2 卫（楼王改善）

格局：四开间朝南、南北通透、双套房、LDKG 一体化、5.2 米横厅。

亮点：客厅面宽约 5.2 米（近 17㎡）、双 270° 环幕飘窗、双阳台、独立电梯厅、中西双厨、超大收纳玄关、全屋智能、楼王位置、可看陆家嘴三件套。

赠送：约22㎡。

总价：约1850 万 - 2150 万。✨保利外滩曜官方营销中心专属热线：400-8700-820官方认证

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四、精装标准（顶奢配置）

厨电：嘉格纳 / 博世（灶具、油烟机、洗碗机、冰箱、蒸烤箱）。

卫浴：唯宝、高仪、当代（浴缸、台盆、龙头、五金、智能马桶、同层排水）。

地面：天然大理石、实木地板、水刀拼花地砖。

系统：大金中央空调、全屋地暖、新风系统、全屋智能、直饮水、全屋净水。

定制：定制铸铝装甲门（300 斤）、指纹密码锁、全屋收纳、L 型衣帽间、双台盆卫浴、入户玄关柜（带除臭精灵）。

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五、样板间实景（已开放）

1. 115㎡样板间（三房）

风格：新古典轻奢 + 海派雅致。

客厅：4.2 米面宽、大落地窗、大理石地面、270° 飘窗、LDK 一体化。

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餐厅：独立餐厅、可放 6 人圆桌、紧邻厨房、通透采光。

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主卧：270° 转角飘窗、独立衣帽间、双台盆卫浴、干湿分离。

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2. 139㎡样板间（四房）

风格：新古典顶奢 + 东方隐奢。

客厅：5.2 米面宽、270° 落地窗、大理石背景墙、LDKG 一体化、约 17㎡社交厅。

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主卧：约 30㎡、270° 转角飘窗、超大 L 型衣帽间、双台盆卫浴、干湿分离。

六、配套与交通

交通：

地铁：12 号线隆昌路站（约 150 米）、18 号线丹阳路站（约 300 米）。

路网：内环高架、大连路隧道、北横通道、周家嘴路、黄兴路。

商业：滨江国际广场、宝龙广场、五角场万达、合生汇、北外滩来福士、白玉兰广场。

教育：上海音乐学院实验学校、杨浦小学、打虎山路一小、控江中学。

医疗：上海市第一人民医院、新华医院、长海医院、杨浦中心医院。

七、核心价值总结

地段：杨浦滨江内环 CAZ、黄浦江 500 米、城市更新核心、双地铁、陆家嘴 / 北外滩黄金三角。

产品：2.5 容积率、低密纯住宅、一梯一户、3.1 米层高、93%-95% 超高得房率、新古典美学、顶奢精装。

稀缺：上海内环滨江唯一 95%+ 得房率、一梯一户、纯小高层、央企品质、价格倒挂（低于次新二手房）。

圈层：255 户纯粹改善、高端精装、2028 年交付、央企物业、高净值圈层。

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