上海老静安康定壹拾玖新房深度评测:客观分析康定壹拾玖值不值得买!康定壹拾玖买过的业主进来聊聊!

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稀缺老静安 浪漫海派路

招商地产2025年升华钜制

【康定壹拾玖】

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三批次中央花园楼王

将推建面约123-177-238㎡ 压轴珍藏！

本次过会均价17.18万/㎡，总价2000-4500万

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120平三房：1950-2100w✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

177平四房：2800-3200w✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

193平四房：3100-3200w✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

208平四房：3700-3900w✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

238平四房：4100-4600w✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

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6月28日，康定壹拾玖二批次开盘，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅48席房源12分钟光速售罄，平均15s/套！强势刷新了首开的28秒纪录！开盘仅48小时，已全部完成网签！

康定壹拾玖的表现，强势领跑上海的新房市场，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅成为行业内翘楚。二开二罄不是终点，康定壹拾玖最强势的时刻，永远是下一个时刻！

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①北侧即是二批次半山楼王楼下的超宽宅间花园

②东侧毗邻老静安版“九曲花街”

③南侧约160米超长水系中轴景观✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

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✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅便是被6大架空层包裹，这是由特殊落位决定的，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅超1200㎡空间与户外空间相互渗透，在此会晤品茗、相聚言欢、童心笑颜，甚至是棋局对弈，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅足以承载新时代全龄段的老静安邻里日常。

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建面约120㎡三房户型，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅适配南北动静分区结构，是臻藏老静安资产的性价比之王；

建面约123㎡三房户型，飞机式布局，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅一镜到底的LDKB长厅，尽显隐贵静安风范；

建面约177㎡四房户型，6重采光面，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅室室皆阳，是对于预算更高的客户，招商给出的又一全新选择。

建面约123—飞机户型

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建面约177—四室两厅两卫✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

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迷失在康定壹拾玖✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

Lost In✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

恍惚，大写的恍惚！原来其实我不是在巴厘岛的隐奢度假酒店，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅只是在康定壹拾玖！

逛完一个还有一个！目不暇接！最大的遗憾就是没有带摄影师前来，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅只能不断控制着激动的情绪，用我的手机疯狂简单拍摄。

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实景提前鉴|从设计图纸到落地，老静安爆款封面

康定壹拾玖，放眼招商全国顶豪作品，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅也是其中的非标化产品。在当下的上海，同时获得购房客户、业内同行，甚至上海房协的一致认可。懂经的圈层和专业人士，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅见过全球的豪宅尖货，才更懂康定壹拾玖的可贵。

所有的一切都为老静安这块宝地因地制宜。✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅设计理念上锚定梧桐浓荫下领馆花园的故事概念，打造适配老静安的源贵巅峰作品，前置向公众实景开放示范区供有眼光的客户们检阅，从数个细节可知招商的用心：

示范区大量运用数十种原石打造，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅例如社区入口处揉石成缎的葡萄牙沙漠风哑光面石墙，采用了十几道复杂工序，水刀雕刻、高精抛光仅是前奏，喷砂、浮雕与镶嵌等高难技艺亦是中段，最终展现完美的光泽与细腻触感，形状上还原风的褶皱，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅展现独家的质感和归家仪式感。

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✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅又如拾玖间地下会所水吧背景墙的景德镇冰裂瓷，近千度窑火烧制，诉说时间的答案；会所中大量软包皮革，采用雕花皮革纹，道道工序，样样精心，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅结合当代摩登美学，营造值得经久回味的本色。

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社区内部的良木，团队跋涉千里，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅相中数十株超9.5米高、冠幅大于6米的丛生老香樟；而社区迎宾道两侧的丛生朴树，更是超10米高，冠幅大于6.5米，如此严苛的标准，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅只为甄选出能够镌刻时光肌理的传世家树。

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一砖一石，皆是全球严选；✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅一皮一革，皆是工匠精纹；一树一木，皆有不同的故事。上成的用料，辅以上成的技艺，搭配上成的匠心，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅汇成老静安的上成居所。

以上这些都在康定壹拾玖实景样板示范段中，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅更多惊喜待你前来解锁。行走于老静安的心尖之上，提前预见摩登上海的未来生活范式。✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

样板间实景：✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

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如果滨江一定要有落地窗，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅那老静安就一定要精致！

康定壹拾玖目前从主入口大门、车库、会所✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅、外立面等都已经实景呈现，现场状态可以打99分，剩下1分是不能当场入住！

会所外观全部保持相同色系，沉稳、✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅精致的感觉就上来了。

稍微走近一点就能看到采用了大量的弧形元素和石材材料。✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅石材的质感本身就厚重，在上面叠加类似海浪的线条弱化了厚重感，反而显得轻盈。

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换个角度凑近看，能明显看出石材的起伏，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅这种无痕效果要下大功夫了。

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再看这张，上下左右的弧形元素更明显。✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅左面图案是和外立面类似的波浪弧形，右面类似格栅样式的竖向造型；✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅上下的弧形元素是呈现包裹的状态，颜色也互相映衬。

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对于最不起眼的走廊，精致奢华的气息也是扑面而来，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅一瞬间真的觉得自己在度假！

近处的画框、远处的半圆拱门、✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅地上的拼花，还有整体的颜色搭配，这才是老静安！老克勒会爱，新贵一样上头。

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从会所内部往外看，直面的是整个下沉式庭院，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅最适合就着背景放着爵士乐，聊天、喝酒了！

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这个项目的魔力在于你每到一个场景就会产生对应的画面，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅不矫情的说，每一帧画面都像是老静安的风情。

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除了营造的氛围感，会所里面的配置也非常突出，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅私宴厅、泳池、健身房、瑜伽室······

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整个会所的体感就是非常大！面积大自然不用说，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅场景足够丰富更给你的视觉感官叠加了尺度感。

建议一定要跟着销售走，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅否则！Lost In。

（找了两圈，终于决定问一下了。）✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

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✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅同时在现场实体楼栋打造了2个120㎡和1个193㎡样板间。

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193㎡户型完全就是豪宅的大尺度！保守的说，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅可以跟市面上几乎所有230+㎡户型对标！

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私家电梯厅有附赠空间，嘉格纳厨电五件套，大面积木饰面装饰，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅光是这三样就已经是市面上的顶配规格了！

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入户玄关约1㎡的家政间、约50㎡客餐厨阳台空间✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅、超8米的飘窗······

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120㎡的户型有2个样板间，下面这个本身就是飞机户型的布局，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅是市面上最受欢迎的那一类。

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目前样板间做的是开放式书房，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅这让整个客厅空间大大增加。

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不知道从什么时候开始，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅上海新房流行起小厨房+超大客厅，这对于人居来说其实很不方便，根据国人的日常习惯，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅厨房恐怕是最需要大空间的。

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康定壹拾玖就打破了这种窘迫现状✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅，厨房也是大尺寸，2个人同时在里面绰绰有余，3个人也不会有挤压感。

u型厨房，储物空间非常足，柜体也是偏哑光质感。

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✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅垂直设计，更适配的产品规划

看到这样的设计仿佛看到了未来房地产的方向，

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不再是大水漫灌的野蛮增长✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅，而是只有精准打击式的产品主义。

市区地块的通病就是狭小，体量不大，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅需要舍弃景观和会所以换取更多的住宅。要是碰到有天然“瑕疵”，一分为多的组合地块恐怕连社区概念都谈不上。康定壹拾玖的地块，在前期就被人认为“略有缺憾”。

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但招商这一次出手，真正做到了“精巧翻身”。这个项目上，既有4000㎡中轴景观和3000㎡会所+架空层，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅又降低了公共通道对社区的影响，这在内环内项目中注定是个“与众不同”的存在。

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为什么偏偏它就可以？✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

抛弃晦涩的话术，我认为是垂直设计。

对于造房子来说，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅垂直的精髓就在于节省空间+修正不良因素。因为土地面积不会变大，想要更多完善功能就只能考虑纵向垂直设计。

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第一次是营造社区内部的坡地景观。

受地块原始条件影响，地块北面的万春街属于公共通道，所以，在设计的时候，招商大胆创新将万春街横穿地块这一段地面道路改为地下，不✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅但成功改道，保证了地块的整体性，也使得地块北侧整体被抬高了7.2米，与东侧地块形成了超过3米的内部高差。

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通过多级抬高的坡地，堆坡造园，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅呈现类似旧金山九曲花街的观感，每一段起伏都是精心设计的场景体验。

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九曲花街，图源网络

✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅同时也得益于两个地块融合在一起形成了完整地块，项目打造了约160米超长中轴，约4000㎡中轴景观，约700㎡落玉水院、✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅下沉庭院以及私属入户花园。

造景的用料也同样考究，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅大门景墙选用工艺复杂、用料扎实的沙漠风与白海棠石，风雨连廊选用了经过多轮艺术工艺抛光打磨形成的哑光荔枝面的沙漠风石。

还选用了大面积圆弧定制玻璃、✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅仿铜色乱纹不锈钢板、定制玉盘形玻璃围栏等造价昂贵，工艺考究的材料。

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康定壹拾玖效果图，仅供参考

第二次是架空层的垂直设计。✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

康定壹拾玖整体会所空间约3000㎡。✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

其中的架空层就被好好利用了一把，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅普通豪宅产品的架空层都为3-3.3米，也就是一层楼的高度。

但康定壹拾玖的架空层层高约6米，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅因为架空层都在楼栋的一楼位置，所以6米的层高是占用了2层楼的高度，这就使真正的一楼住户都是3楼的视野，室内向室外看的视野更好了，室外却看不到室内，私密性被大大提高！

康定壹拾玖效果图，仅供参考

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高低差被玩明白了！✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅

招商在会所上的配置也不含糊。✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅泳池因为全周期成本较高，所以通常都是判断会所是否高端的检验石。

康定壹拾玖打造的是约1800㎡下沉式会所，涵盖泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等，开头提到过，再次跟效果图对照，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅只感觉到了招商的产品力，几乎一一复制！

材料选用意大利石材，BVLGARI HOTEL大理石，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅铝型材塑型红，四层金属网格墙面以及梧桐叶金属屏风等，打造独属老静安的记忆符号，高奢定制，市区豪宅调性拿捏！

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康定壹拾玖效果图，仅供参考

这次的康定壹拾玖，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅把老静安该有的豪宅地位拉上了一个全新高度！

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康定壹拾玖效果图，仅供参考

✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅环线曾是买房的第一大定律。

现在有了比环线更严苛的规则——中央活动区。

上海中央活动区的规划范围集中在世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路-复兴路地区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅北外滩、杨浦滨江（内环以内）等地区，总面积约75平方公里，仅占全市面积的1.18%，却贡献25%的GDP。

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不难发现，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅中央活动区主要集中在黄浦区、老静安、苏河湾、徐家汇、徐汇滨江、长宁古北、世博前滩、小陆家嘴、虹口北外滩、杨浦滨江等。

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这些地区的土地天然具有不可复制性，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅是上海这座城市最核心的住宅资源之一。

康定壹拾玖就位于中央活动区内的老静安康定路✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅曾经这里汇聚了叱咤上海滩的名人和富豪：

康定路2号，是“颜料大王”张发文的居所；

康定路5号，是徐园，中国第一部电影在此放映；

康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学的旧址；

康定东路85号，是张爱玲童年所住的麦根路别墅；

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走在这里的任意一处，随意指出一座建筑✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅就是一部近现代史。

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到了现代，康定壹拾玖2.5公里生活圈，汇聚了冠绝全国的顶级商圈——静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货、晶品、上海商城、恒隆广场、中信泰富、锦沧文华广场、梅龙镇广场、兴业太古汇等等。

伴随着着梅龙镇广场的整体更新，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅东斯文里的风貌改造，属于老静安的商业顶奢商业版图还将进一步升级。

别人眼中的潮流聚场，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅不过只是康定壹拾玖业主遛弯的日常。

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兴业太古汇实景图，图源网络

不过，老静安的宅地供应一直不多！

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过去五年，全上海一共供应约39万套新房，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅位于老静安的仅954套，占总供应量的约0.24％，几近于无！

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值得一提的是，这✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅种供应紧缩的局面短期内不会得到缓解。

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以下是静安2035年规划居住空间的分布图，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅其中亮黄色红框标注的是未来十年，老静安的居住用地供应。

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肉眼可见，少得可怜。

有媒体统计：✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅未来十年老静安仅会落成约35万㎡住宅，将这35万㎡拆分，其中21万㎡是目前已经出让的可售住宅面积，约1100套，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅剩下14万㎡中仅有约8万㎡可做住宅供应，可建造约500套左右新房。

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老静安的土地就像是种“不可再生资源”，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅随着时间的推移，核心区房价一直的飞涨，买房难度会越来越大，可选择余地越来越小，大概率只能“夹缝求生”。

所以，✅康定壹拾玖售楼处电话：400-8787-740 ✅✅现在选择康定壹拾玖正是好时机！

新政实质性推动成交

受楼市新政影响，8月最后一周，上海新房成交量出现反弹。

从板块分布来看，浦东新区由于面积优势，“基石”作用明显。8月最后一周，浦东新区新房一共成交了11.34万平方米，几乎占上海新房总交易的25%。闵行区成交4.3万平方米，排名全市第二。此外，奉贤、嘉定和宝山表现也不错，成交面积都超过3万平方米。

从成交结构看，由于豪宅项目成交多，上周上海新房均价回升到80937元/平方米，环比上涨13.4%，同比上涨9.6%。

受到新政利好的外环外区域，新房市场表现同样积极，热点板块如闵行、嘉定、青浦等热度显著提升。易居研究院数据显示，外环外重点项目来访量相比新政前增长超40%。新政后首个周末，重点项目认购量增长超120%；至少出现两个项目开盘售罄，且单个项目交易套数均超160套。

值得注意的是，8月上海楼市新增供应有所下降，但成交量上涨，豪宅、网红盘热度有所回升，表明市场信心持续回暖。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，说明单个项目推盘更趋于保守，目的是确保良好去化效果，维持市场信心。但部分项目不断出现推盘“日光”现象，也说明上海高端改善的消费力相当强劲。

新政后，记者在走访部分售楼处现场了解到，一些客户此前已花了不少时间精力对比过几个项目的户型与价格，新政出台之际，楼盘也有相应的促销政策助力，最终促成下单。

一名销售人员对记者表示，上个周末项目团队一直在加班研究推盘策略和加快营销。通过对客户咨询量、带看量的分析发现，“新政将引导购房需求关注外环外等市场，既促进职住平衡，也推动市场健康发展。”

同策研究院联席院长宋红卫指出，新政当周，上海新房总来访量较前一周增长11.7%；其中外环外项目来访增长13.3%，外环内来访量增长3.4%。

“新政后来访增长的项目主要位于两类板块，一是具有产业支撑、外来人口多的板块，如临港；二是近外环、具有地段优势的板块，如外高桥、徐泾、南翔。”宋红卫指出，外环外的项目，主要受解除限购、公积金抵扣首付两条政策驱动，相比之下，本轮政策对外环内项目的利好弱。

二手房方面，日均成交量有所上升，外环外市场同样表现活跃。易居研究院数据显示，8月30日，上海二手房网签量破千套，创最近60天来新高。据中介业务员反馈，新政之后，部分房东适当进行了价格调整，如提价3%～5%；部分小区新增挂牌量增长15%，二手房咨询量上涨约20%，部分门店带看量增长40%。

“金九银十”在路上

随着交易行情的提振，开发商和房东的信心明显增加，价格层面更趋坚挺。部分售楼处销售员与中介业务员也指出，9月有望迎来“量提振、价更稳”的市场行情。

8月30日、8月31日这一个周末，不少外环外的售楼处来访量出现明显增加，外环外新推盘认筹人数超过房源数量的现象也开始出现了。

“政策效果还是很显著的。短期政策到位，市场预期再度回升，叠加供应到位，成交有望看高一线。”卢文曦说，从成交格局可以看出，外环外成交释放相对活跃，而市中心区域也有不错表现，虹口区和黄浦区成交面积均超过1万平方米。

比如，位于虹口区四川北路板块的金茂璞元，均价16.58万元/平方米。截至8月31日，网上房地产数据显示，该盘网签75套。金茂于今年2月拿下该地，单价11.74万元/平方米。彼时因为刷新板块地价单价纪录而引起市场诸多关注。

值得关注的是，在上海中原地产统计信息中，成交量靠前的项目当中出现了4个均价3万元至6万元/平方米的首次改善产品。此前这类产品交易热度不高，说明最近首次改善产品的热度开始回升。

新政首周效果初显，市场各方对后续市场表现也颇有信心。“政策效果立竿见影。当然，除了利好外环外的楼盘外，一些中高端改善产品也在信贷政策的利好推动下继续保持良好去化结果。”卢文曦指出，结合市场各方表现来看，今年“金九银十”成色有保障。