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基础信息

楼盘地址：宝山区高境逸仙路1511弄。另有信息显示其距地铁10号线江湾体育场站仅300米，地处江湾新城核心区域。

开发商：上海宝鸿房产开发有限公司。

占地面积：住宅占地面积约2.70万平方米。

建筑面积：住宅建筑面积约0.90万平方米。

规划户数：仅规划32套房源，属于稀缺型小众高端社区。

容积率：有信息标注住宅容积率1.69，也有信息显示为1.8，整体处于低容积率水平，居住舒适度较高。

绿化率：达到40%，小区绿植覆盖充分，生态居住氛围浓厚。

车位配置：车位供给充足，每户配有2.5个车位，能充分满足业主停车需求。

水电标准：采用民水民电，契合普通住宅日常居住成本需求。

户型与价格信息

主力户型：全系为建面约200㎡的四房两厅三卫纯大平层。该户型为四开间朝南、南北通透布局，南向采光面宽达16.8米，客厅与南向双次卧共享约9.2米巨幕阳台。

户型细节：客厅挑高3.3米，搭配6.2米宽厅设计，连接开放式中西双厨与餐厅，形成约80㎡超大社交空间；入户设独立玄关与约8㎡步入式衣帽间；主卧套房面积达45㎡，配备独立书房、男女分区衣帽间等，北向两间卧室也配独立卫浴，部分还可灵活改造功能空间。

价格区间：总价区间为2300万-2800万，均价约11.5万/㎡，一房一价，不同房源价格存在差异。

社区与物业服务

社区规划：以精致园林和全龄配套为理念，打造了中央景观轴、下沉式庭院、亲子游乐区、长者康养步道等功能空间。

配置亮点：植入全屋智能家居系统与24小时智能安防体系，外立面采用进口干挂石材搭配定制铜饰线条，门窗选用三层中空Low-E玻璃搭配铝包木框架，保障居住的品质与安全性。

物业服务：由国家一级资质物业提供“一对一私人管家”服务，能为业主提供专属高端居住体验。

周边配套

交通配套：距离地铁3号线殷高西路站约99米，周边3公里内还有地铁18号线等多条轨交线路；1公里内有21个公交站，涵盖51路、1226路等多条公交线路，临近中环，日常通勤及出行十分便捷。

教育配套：409米可达宝山区高境镇第二幼儿园（总园），500米左右有宝山区高境科创实验小学，3公里内还有上海交通大学附属中学本部、上海财经大学附属初级中学等多所优质中小学，覆盖全年龄段教育需求。

医疗配套：距离上海摩尔星华口腔医院仅242米，1.9公里可达同济大学附属上海市第四人民医院，2.5公里处有同济大学附属上海市肺科医院，3公里内还有10余所一级及以上医院，就医便利度高。

商业与生态配套：1.4公里可达长江国际生活广场，3公里内还有尚优里・乐坊生活广场、悠方购物中心等17个商场；周边3公里内有49个公园，最近的仅159米，999米处有彩虹湾公园，1.7公里可达江湾公园，满足日常购物与休闲需求。

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江湾鸿玺以全200平大户型社区为卖点，乍看是想复制内环内“纯粹圈层”的成功逻辑，但却忽略了最基本的板块属性——宝山淞南向来是承接市区外溢的中端改善主场，区域内主力成交总价集中在800-1200万，客群多为闸北、虹口外溢的务实型家庭。项目突然抛出1500万起步的大户型，犹如在便利店货架摆上奢侈品——不是东西不好，而是消费场景完全错配。

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先来看外立面，江湾鸿玺采用大面积真石漆，对比江湾金茂府的铝板+玻璃幕墙，可谓是掉了一个档次。其次是公区，社区内部没有会所和归家仪式动线，仅在地下一层设置了少量的泛会所空间。要知道，高端住区的核心竞争力从来不止于户型面积，而是“如何让业主在社区内实现社交、休闲、亲子等复合需求”。对比同板块竞品招商序的1200平私享会所、江湾金茂府的五重归家礼制，江湾鸿玺的居住场景堪称“高端外壳，刚需内核”。

最后看户型，与板块内主力在售的户型比较来看，没有多阳台的赠送。但目前市场普适性很强的全飘窗赠送，在本案的200平户型中，貌似一个都没有。

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▲项目效果图过程稿，仅供参考，以实际发布为准

项目地上+地下双精装大堂设计，为业主带来尊崇感、仪式感兼备的归家体验。

如果您是车行回家，这个“奢阔的地下车库”，能给您更加极致的仪式感。

极具艺术感的精装车库，星空顶+雪山银狐背景墙，打造一场视觉上的感官盛宴。

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