推进农村不动产登记需把握的四个要点

原标题：推进农村不动产登记需把握的四个要点

增强统一登记意识，紧抓权籍调查关键，妥善解决遗留问题，激发农民申请动力

摄影/方黎明

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》实施当天，四川泸县、江苏睢宁等地即颁发了全国首批农村宅基地、农房合一的不动产权证书。尽管城乡不动产登记工作同时起步，但因为种种原因，农村不动产登记工作在随后的几年里推进速度不尽如人意，多数地方还停留在零星为群众颁证的状态，一些地方甚至尚未起步。

在实施乡村振兴战略的大背景下，有必要加快推进农村不动产登记工作，夯实农村改革发展的产权基础。其中，增强统一登记意识、紧抓权籍调查关键、妥善解决历史遗留问题、激发农民申请动力，可以说是这项工作的四个要点。

增强统一登记意识

当前，农村不动产登记面临的较大问题是统一登记的意识不强，对开展这一工作的重要性认识不足、重视不够，缺乏紧迫性。其中，既有不动产登记机构的原因，也与作为申请人的广大农民缺乏对不动产统一登记的了解有关。

过去几年里，统一登记在各地快速推进，从全域颁证到数据整合和信息平台接入，再到一窗受理和“最多跑一次”改革，取得了显著的成绩。但各地登记机构的工作重心都在城镇，农村不动产登记工作受重视程度远远不够，有地方甚至主观上认为农村不动产登记“不重要”，可以“先缓一缓”。一些地方只是被动地按照中央要求，开展了宅基地和集体建设用地确权登记发证工作，农房的发证率很低，颁发宅基地、农房合一的不动产权证书更是少之又少。

对于广大农民来说，不动产统一登记还是一个陌生的名词，通过统一登记保护自己的权利，这样的意识更是缺乏。这里面既有农民自身认知水平的原因，也与相关宣传不够到位有关。

实际上，我国不动产的较大家底在农村。不动产统一登记，农村不能缺席，也不应缺席。随着乡村振兴、农村“三权分置”等战略和改革的推进，农村不动产登记工作将加快推进，增强统一登记意识非常必要。对于登记机构来说，一是从认知上重视农村不动产登记，将其放到和城镇不动产登记同等重要的位置；二是明确工作任务和时间表，并从政策供给、经费保障、人员安排等方面给予支持；三是在有必要、有条件的情况下，将登记窗口延伸到乡镇；四是加大宣传力度，让广大农民认识到不动产登记的重要性，积极主动申请登记。

紧抓权籍调查关键

权籍调查是不动产登记的基础，推进农村不动产登记工作，同样必须紧抓住权籍调查这一关键，为服务颁证工作夯实基础。

当前，农村权籍调查面临的主要难题是基础差、工作难度大、投入不足。由于历史原因，农村权籍调查基础普遍薄弱。有的地方完全没有基本数据，有的地方过去形成的调查结果准确性不足，加上宅基地和农房测量的技术标准不统一等，造成了可用的数据资料十分匮乏。与此同时，由于农村地区没有专门的不动产登记机构和队伍，又存在交通不便利、大量农民外出务工等客观因素制约，开展权籍调查工作的难度大。更为重要的是财力支持不足。据估测，一个50万人口的中等县（市），完成农村权籍调查和数据入库的预算至少需要1500万元。对于一些经济欠发达地区来说，开展权籍调查工作面临巨大的经济压力。

鉴于农村不动产登记工作的紧迫性和权籍调查工作的基础性，各地应根据本地情况和需要，积极开展农村权籍调查。一要重视农村权籍调查工作，按照中央和省市要求制订细化的工作方案，从实际出发，试点先行、分阶段有序开展工作。二要主动向地方政府汇报工作，积极争取财政支持，在人力、物力和资金等方面提供保障。三要依照原国土资源部等五部委发布的《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》等，有计划地开展有针对性的业务培训，提升从业人员（包括技术支撑单位工作人员）能力。四要采取日常开展和集中开展相结合的工作方式，充分利用春节等农民工集中返乡时段，高效开展工作。

妥善解决遗留问题

和城镇地区一样，农村不动产登记工作也面临大量的历史遗留问题。其中，以涉及宅基地和农房的一户多宅、面积超标、权属关系复杂、原证书记载信息缺乏现势性等问题最为突出。

近年来，一些地区为妥善解决上述问题，通过出台政策性文件、开展试点等进行了探索和实践，取得了不错的效果。笔者认为，农村不动产登记涉及的历史遗留问题大多成因复杂、涉及面广，解决起来非常棘手，既要积极主动地着手解决，也要有打好持久战的准备。

首先，秉持“尊重历史、面对现实、实事求是”的精神，在充分调研和试点的基础上，坚持依法依规、保护农民利益原则，制定操作性强的历史遗留问题解决政策。政策出台前，应广泛公开征求意见。同时，在强调政策统一性的同时，为避免“一刀切”，要尽量分类细化政策，以利于避免和化解各类矛盾。

其次，形成历史遗留问题处理工作机制，包括建立专门的领导工作小组，针对实际工作遇到的问题开展调研，出台相关工作制度和章程，定期或不定期召开解决具体问题的研究会议，在已出台政策的基础上针对个性问题出台具体措施等。

最后，在按照农村不动产登记工作推进进度要求，分阶段、按步骤解决历史遗留问题的同时，多措并举促进农村建房规范化、长效化管理，既有利于当前问题的处理，也有利于防范老问题死灰复燃。

激发农民申请动力

不动产登记依申请发起，只有充分激发农民的申请积极性，才能更加高效地推进农村不动产登记工作。

要加强农村地区的不动产登记宣传工作，尽可能让广大农民了解不动产登记的意义，尤其是让农民认识到办理不动产登记对于保障自身权益的实际作用。在宣传方式上，要尽可能采用适应新形势、本地农民喜闻乐见的形式。同时，选择农民工集中返乡时机，以取得较大化的效果。

更为重要的，是让农民切切实实感受到不动产登记带来的利益。目前，一些地方已经开展了农村宅基地和农房抵押贷款业务，当地农民在办理不动产权证书后，通过抵押贷款获得了发展的资金，获得了实实在在的好处，申请办理不动产登记的积极性大为增加。除了赋予集体建设用地及上房屋具有抵押、担保、流转等权能外，建立宅基地有偿使用和退出机制、开展农村宅基地“三权分置”等试点，使得办理了登记的农村不动产享有和城镇不动产一样的财产权益，也是激发农民申请办理不动产登记动力的重要路径。

【来源】《中国不动产》2018年第9期

【作者】孝感市国土资源研究院　吴文杰返回搜狐，查看更多

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