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建面约148-175㎡合院!
均价约3.58万/㎡!
270°生态环绕!
超低密墅居生活!
0.86容积率整个上海都难再现!
大尺度奢阔别墅!
有天有地有花园!
真正的奢阔别墅生活享受!
正在认购
上海崇明【上实和风院】
售楼处电话☎:400-8855-420📲【售楼处预约热线】(一对一热情服务)
如有问题欢迎来电咨询,预约来电尊享购房优惠,可预约案场内部销售人员,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.
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上实和风院效果图
一房一价表发布
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01
360°全生态环绕!
整个崇明更优的生态资源!
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《崇明区陈家镇总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)》
而且,上实和风院社区三面皆被生态包围!
东北两面有东滩生态园,西面是滨河公园,周边水光灵动,归野自然.
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效果图
更难得的是,上实和风院东北两面的东滩生态园,就是自家门口的负离子天堂!
当都市人趁着周末自驾周边游,被爆满的民宿和景点的长龙消耗力竭;而你出门几步路就能独享珍贵的负氧离子的世界,和家人们从容悠哉的度过美好假日.
说东滩生态园是上实和风院业主自家的“后花园”,一点儿也不为过!
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东滩生态园实景图
在外部生态环境上,上实和风院不要说在崇明,在整个上海都是首屈一指的!
而在社区内部规划上,上实和风院也与外部生态“一脉相承”!
以如今上海已经“绝版”的0.86超低容积率,打造出奢阔舒适有天有地有花园的真墅居生活!
02
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有天有地有花园!
大面积合院产品“真生活”!
自上海限墅令以来,上海容积率低于1的地块就已经不再出让,这也体现出了上实和风院仅约0.86的超低密有多珍贵和难得.
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效果图
整个社区人车分流设计,保证了小区的舒适和绿化的完整度;
还配有智能安防系统,24小时保障居民安全;
并打造一系列公共设施,诸如石凳、石桌、洗手钵、锻炼器械等,满足业主的休闲娱乐需求!
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说实话,住在这样优渥的生态大境,没有了喧嚣打扰,整个人的心境也变得非常安宁!
建面约80-90㎡洋房:
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而在产品的打造上,上实和风院也足够用心!
与崇明如今大多的低总价小面积联排产品不同,上实和风院打造的是建面约148/175㎡奢阔合院产品!
大尺度,才是别墅产品的“终极奥义”!
足够低的容积率,也恰好可以让「上实和风苑」从容的设计成“L型”户型.
编辑
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主卧
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小儿子房
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大儿子房
ElderSon'sRoom
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2025 房产抵押全攻略：类型、申请条件、办理流程及常见问题解析
房产抵押作为一种灵活的融资方式，已成为企业经营、个人消费的重要资金来源。本文将从抵押类型、申请要求、办理流程、常见疑问四大维度，用通俗表述拆解核心信息，帮助读者快速掌握房产抵押关键知识，避开潜在误区。
一、房产抵押核心类型划分
（一）按贷款用途：经营贷 vs 消费贷
1.
抵押经营贷核心用途为企业经营活动（如资金周转、采购备货等），申请人需为公司法人或股东（需提供对应任职证明）。得益于政策扶持，这类贷款的利率优势显著，是目前市面上利率较低的贷款类型之一 —— 年利率通常在 2.5% 左右，额度上限高，能满足企业大额资金需求。
2.
3.
抵押消费贷主要用于个人日常消费（如装修、旅游、教育等），无需提供营业执照，适合上班族、不便持有公司的人群申请。利率相对较高，年利率约 3.8%，额度通常限定在 300 万元以内，更适配小额消费资金需求。
4.
（二）按抵押顺位：一次抵押 vs 二次抵押
1.
一次抵押指房产无其他抵押记录时办理的首次抵押，利率更低，可贷额度通常为房产评估值的 6-8 成，部分银行针对优质房产可提升至 9 成甚至超成。
2.
3.
二次抵押房产已办理一次抵押（如尚有按揭贷款未还清）时，再次办理的抵押业务。可贷额度计算公式为：房产评估值 ×60%-70% - 前一笔贷款剩余本金。示例：房屋评估值 1000 万元，已贷 500 万元未还清，二次抵押可贷额度约为 1000×0.7 - 500 = 200 万元。若想享受更低利率，可选择 “结清前贷 + 重新办理一次抵押”：虽需先还清原有贷款（可能产生垫资费用，通常为日息万六，全程约 15 个工作日），但利率更具优势，额度与二次抵押基本持平。注：按揭房需还款满 1 个月后，方可申请二次抵押。
4.
二、房产抵押申请核心要求
申请房产抵押需满足借款人、抵押物、公司（仅经营贷） 三类条件，具体要求如下：
（一）借款人条件
1. 年龄限制：主贷人年龄需在 18-65 周岁，部分银行可放宽至 70 周岁；抵押人（房产所有人）年龄通常为 18-80 周岁，借款人与抵押人可为同一人，也可由子女作为主贷人、父母房产作为抵押物（不受父母年龄限制）；若父母为借款人，需追加子女为担保人。
2. 职业限制：房地产、金融、银行、证券行业从业者及公职人员，多数银行暂不接受其作为借款人。
3. 征信要求：
· 逾期记录：近 2 年内无连续 3 个月逾期、累计 6 个月逾期；
· 查询次数：近 3 个月查询不超过 4 次，近半年不超过 6 次（部分银行政策宽松）；
· 资产负债率：控制在房产总价的 75% 以内。征信查询渠道：
· 线下：携带身份证至人民银行、指定合作银行网点，或通过柜台 / 自助查询机查询；
· 线上：登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册后 24 小时内获取；或通过支持征信查询的银行 APP，填写资料后数小时内可下载（个人自主查询不计入机构查询次数，建议避免频繁查询）。
（二）抵押物条件
1. 基础要求：房龄≤30 年（超 30 年仅有少数银行可受理），产权清晰可交易，住宅类房产面积≥50 平方米。
2. 可抵押房产类型及成数：
· 住宅：银行认可度最高，可贷成数 6-9 成（优质房产可超成）；
· 别墅、公寓：可贷成数 5-7 成；
· 经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼：可贷成数 5-6 成（经济适用房、人才房需赎回国家份额并满限售期）。
3. 不可抵押房产：
· 无房产证（如农村自建房、期房、小产权房）或产权不清晰的房产；
· 房产证含未成年子女名字（极少数银行可办理，需剥离份额）；
· 处于拆迁范围、属违章建筑 / 文物保护建筑，或被依法查封、扣押的房产；
· 领证不满 6 个月的新房，或房龄超 30 年的老房（申请难度较高）；
· 房产证含 65 岁以上老人名字（80 岁以内仍有少数银行可受理，可选范围极窄）。
（三）公司条件（仅经营贷需满足）
1. 公司需成立满 1 年，申请人持有股权满 3-6 个月，部分银行接受新注册公司（建议提前 3-6 个月规划，以享受更优贷款条件）。
2. 无需实际经营场景（银行下户核查时，提供合规办公场所拍照即可），但需提供营业执照、公司章程、上下游合同等基础材料。
三、房产抵押完整办理流程
1. 贷前规划：匹配银行与产品
明确自身资质（征信、房龄、资金需求）后，筛选适配的贷款产品，核心关注 4 点：
· 利率：经营贷一次抵押 2.4%-3%，二次抵押 2.8%-3.5%；消费贷 3.8% 左右；
· 额度：通常为房产评估值 60%-80%（1000 万以内易批，3000 万以上审批难度增加）；
· 期限：以 3-10 年为主，部分银行可延长至 20 年（期限越短，总利息越低）；
· 还款方式：先息后本（前期还款压力小）、等额本息 / 等额本金、随借随还（灵活性强）、气球贷（按需选择）；
· 特殊需求：针对 “征信瑕疵、房龄老、新产证 / 新公司、无流水” 等情况，可选择对应专项产品。
2. 提交申请材料
· 个人材料：身份证、户口本、结婚证（离异需提供离婚证 + 离婚协议）、近 1 年银行流水、房产证、资产证明；
· 公司材料（经营贷）：营业执照正副本、公司章程、上下游购销合同、第三方受托支付合同、公司流水、开户信息。
3. 银行审批（7-20 个工作日）
银行重点审核：
· 借款人：收入需单倍覆盖月供，征信无重大瑕疵；
· 抵押物：评估值（受区域位置、面积、配套、装修影响）；
· 公司（经营贷）：成立年限、流水、纳税情况（无实际经营不影响审批）。
4. 签订合同与抵押登记
· 审批通过后，确认利率、额度、期限等条款，前往银行签订合同（已婚需配偶共同出面）：单次签约约 1 小时，需开立企业户的约 2 小时；
· 前往房产交易中心办理抵押登记，需往返银行与交易中心 1-3 次（部分银行支持线上抵押，无需线下办理）。
5. 银行放款
完成抵押登记后，银行按合同约定放款，借款人按时偿还本息即可。
四、常见问题答疑
（一）哪些人群适合办理房产抵押？
1. 企业主、个体工商户：用于经营周转，利率低、额度高，性价比突出；
2. 高息贷款置换人群：早年按揭利率 4%-5% 的客户，置换后每年可节省 1 个点左右利息（500 万贷款 10 年可省 50 万）；
3. 急需资金但不便卖房者：抵押放款周期 7-20 个工作日，远短于卖房周期（数月）；
4. 多笔高息负债人群：整合信贷、网贷等小额高息债务，置换为单笔低息抵押贷，减轻月供压力；
5. 全款买房后融资人群：全款购房后办理抵押，降低购房资金压力；
6. 征信有瑕疵人群：抵押物可降低贷款风险，对征信轻微瑕疵（如查询多、小额逾期）更友好；
7. 需大额流动资金人群：获取一笔可灵活支用的资金，缓解周转压力。
（二）第三方收款是什么？安全吗？
第三方收款是经营贷的常见要求，核心为保障资金专款专用（避免流入楼市、股市等禁止领域），流程安全可控：
1. 借款人需提供上下游购销合同（如采购原材料合同），银行放款后直接转入合作商账户；
2. 无实际合作商的，可委托无关联、非亲属的生意伙伴收款，对方到账后再转至借款人账户；
3. 注意事项：放款后避免资金立即流入楼市、股市等敏感领域，否则可能面临抽贷风险。
（三）房产抵押有哪些申请渠道？
1. 银行渠道：年利率 2.4%-5%，利率最低、期限最长、正规靠谱；分为国有银行、商业银行、地方性银行，审批较严格；
2. 金融机构渠道：年利率 6%-18%，包括典当行、信托公司、小额贷款公司等，审批灵活、放款快，对征信、流水要求宽松，适合资质一般的申请人；
3. 民间借贷渠道：年利率 10%-24%，流程最简单、放款最快，不看征信流水，仅关注抵押物价值，但期限短（1-6 个月），利率较高。
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