华发观澜半岛(华发观澜半岛)小区环境丨户型配套丨2025最新房价-曝光

相比浦西，浦东置业新房确实比较难。

比如在张江工作，预算600万级，之前供应主力只有川沙。

但近期御桥港城中环汇云启待入市，横沔张江金茂府待加推，周浦华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅即将开放示范区样板间，张江周边600万级供应将迎来一波小高潮，群友讨论也非常热烈。

那今天我们来聊一聊这三盘：

从三个项目的基础数据我们就能看出差异：

· 环线方面港城中环汇云启占优，去往陆家嘴或浦西市中心有交通优势。

· 价格方面，华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅最便宜，突出的是性价比；

· 户型方面，3个项目深度重合，总价预算相近。不过港城99㎡户型争议很大，格局和设计水准不如其他两者。

· 整体品质感张江金茂府较高，包括1.6容积率、人车分流、配备会所、金茂物业、无连廊户型、科技住宅等，都保证了较高的居住品质！

有几点写在前面

港城中环汇云启：

虽然槽点不少，两侧高架环绕，步行至地铁站距离略远，99㎡得房率不高、卧室空间局促等。但外环内地段+预计6字头的价格，性价比依旧较高。

目前除御桥，外环内门槛基本8字头了，古美8.58万/㎡、桃浦8.3万+/㎡，南大也冲到了6.9万/㎡，港城项目可以说是外环门槛价。

且和张江金茂府比，港城中环汇云启地段配套更好，价格却更便宜；和华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅比，地段好一截，价格却没有贵太多。

这项目适合地段党，居住上主要看你对99㎡的接受度；如果实在接受不了，考虑一下另外两个盘？或者御桥二手房。

张江金茂府：

这项目需求点和港城项目是互补。这里配套暂时比较荒凉，但拥有三盘中遥遥领先的产品力，不管低密度小高层，社区逼格，科技住宅，衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡净，还是室内的装标都是三盘中独一档的。

我觉得，只要你能接受横沔目前的界面，那它以后会越来越好，随着古镇的焕新，说不定会给你很大的惊喜。

这项目适合自驾为主，对产品力、居住舒适度、居住身份感极为看重的小伙伴。

华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅：

项目主打性价比，均价6万/㎡，其中洋房价格肯定高一些，那高层势必5字头，特别6层以下的高层房源，价格值得期待。

且它的居住舒适度要高于港城项目，因为只有两排房子，南面是六层洋房，高层八层以上楼层视野比较宽敞。

说白了，项目5字头的价格就是整个大张江门槛价，离地铁也不算太远，步行到18号线繁荣路站约1公里。

不足是社区小，没太多景观和社区配套，品质目前看中规中矩。

那下面我们从地段配套、潜力、产品角度来展开说说：

地段配套

首先，如果你是一个地铁党，天天地铁通勤，那华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅走起来相对容易点。

观澜半岛主大门在西侧的周星路上，我量了一下，走到18号线繁荣路站大约1公里。

港城中环汇云启走到11号线罗山路站也差不多1公里出头，但从实际体验感看，港城项目被罗山高架路分隔了，观澜半岛走起来要更舒服。

另外，观澜半岛从东门出还能到沈梅路站，也约1公里。

如果天天走，步行舒适度还是要考虑的，观澜半岛比港城项目多三站，价格5字头。

若你电瓶车到地铁站，那这三项目没多大区别，反而港城项目更方便，干脆直接到御桥站双轨交。

我们再来看自驾条件，这三个小区买家应该有不少来自张江，我们以科学之门和人工智能岛为例：

张江金茂府虽然在外环外，但上高架方便，如果在张江工作，它的自驾便捷性不输港城项目，尤其以后在张江科学之门工作，可能反而金茂府会更便捷。

观澜半岛通勤要远一些，但价格便宜，通勤距离也尚可，看你取舍。

我们再看前滩和陆家嘴：

结论是港城中环汇云启和张江金茂府自驾通勤浦东各大产业区，便捷性并无太大差别。自驾为主的小伙伴，那就看你要配套还是居住舒适度了。

观澜半岛相比前两者通勤肯定更远一些，但鉴于高层5字头的价格，通勤距离我觉得可以接受。

其次，我们看配套方面。

张江金茂府周边属于待开发，等古镇焕新，需要较长的兑现周期。

港城和华发项目其实步行范围内都没有太好的配套，比如港城项目，最近的商场是太平洋中环广场，招商很一般。

但它俩3公里范围内，开车少许，就能享受到比较成熟的配套。

北蔡+御桥这边有百联东郊、宜家、红星美凯龙、复地万科活力城、开新里等，御桥已经成为一个小商圈了。

而周浦虽然界面一般，但配套成熟度完全可以，观澜半岛周边有周浦万达、绿地缤纷广场、小上海步行街、周浦体育中心、周浦医院等。

500、600万级板块，周浦一大优势就是配套成熟，所见即所得。

整体看，北蔡+御桥的配套略微高端点。

第三，在小地段上。

张江金茂府这一期靠度假区高架路，会有点噪音影响；周边有很多农田，可能未来也改变不了。

港城中环汇云启也一样，南侧是外环，东侧是罗山高架路，会有噪音；高压线也是御桥客观存在的事实。

华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅相对会好一点，不过也存在高压线问题，周祝公路与康沈公路北侧还有一个变电站，对着项目保障房与租赁房。

潜力

首先，我们看周边二手房。

港城中环汇云启周边最好的参考就是绿洲康城亲水湾，最新一期的挂牌价普遍在7万/㎡以上，当然这项目是低密洋房，物业形态更好，理应更贵。

信息来源 贝壳，2024.8.2

亲水湾（东区）和亲水湾（中央区）挂牌价普遍在5万+、6万+/㎡，房龄要15年了。

信息来源 贝壳，2024.8.2

附上项目周边次新小区今年的贝壳成交明细，整体在5万+、6万+/㎡。

港城项目品质和居住舒适度，目前看未必比它们高多少，但房龄有绝对优势，所以你一定要说有没有倒挂，我觉得存在一点想象空间。

信息来源 贝壳，2024.8.2

值得一提，细看项目周边的挂牌房源，有很多大三房（130+㎡）和大两房（90+㎡）。

那港城中环汇云启约118㎡3房2卫、约128㎡4房2卫在区域内，我觉得会有功能性优势。

至于项目99㎡3房，居住舒适度一般，但相比区域内90㎡段户型，要多一个功能间。

信息来源 贝壳，2024.8.2

张江金茂府周边无参考，我还是那句话，只要你能接受当下界面，那它一天比一天好。

华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅周边，像御沁园、明天华城、繁荣华庭挂牌价普遍都要6万/㎡以上，甚至6.5万+/㎡，但它们有澧溪学区。

浦发东悦城作为周浦最新的次新，房价不如明天华城，因为学校有别。

华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅目前看品质没有绝对优势，如果学区不是澧溪，那估计上限很难达到御沁园、明天华城。

信息来源 贝壳，2024.8.2

当然有一点也和港城一样，周浦这里也是百平米2房，130㎡3房较多，所以观澜半岛功能性在这里有优势。

信息来源 贝壳，2024.8.2

其次，我们看规划。

1、港城中环汇云启

御桥最近有不少利好：

①金色中环&张江南扩，御桥区域就是金色中环带聚焦的“3+5”区域之一，能级不错；

②御桥站升级为双轨枢纽站，11+18号线；

③浦城热电熄火；

④陆家嘴数智天地开始投入使用

特别是产业，加入张江的第二年，御桥科创园正式更名为陆家嘴数智天地，获批成为上海特色产业园区并且列入张江数字要素产业聚集区。

陆家嘴数智天地产业园实景图

陆家嘴数智天地总体量178万方，包含了大体量办公（包含1栋超200米超高层）、商业（陆家嘴九六广场）、租赁住宅以及K12民办康德中学等。

在产业方向上，陆家嘴数智天地以数商生态和元宇宙产业为特色。

且这里马上就要加一站地铁出来，促进园区发展。

陆家嘴数智天地产业园实景图

整体看，御桥近张江，自己也有庞大产业园，且园区刚起步，未来值得期待。

2、张江金茂府

项目价值在于综合体的业态、配套的逐渐完善，未来发展如何与业态精致程度、招商力度有很大关系。

项目为约60万方综合体，以恢复横沔历史文化风貌区为核心，打造集古镇休闲、文化体验、生态人居、郊野游憩于一体的东方人文体验区。

目前上海国际旅游度假区西片区横沔古镇项目在加快速度推进中。

规划约20万方商业用地将开发成低密度街区形态休闲商业区，打造上海江南韵微度假古镇、浦东农文旅生态休闲公园，也是迪士尼旅居配套服务区。

这里将重现江南水乡的滨水商业空间氛围，打造国际化、高端商业方式。

规划非常好，就看落地效果。至于古镇焕新对房价有多少拉动作用？我觉得对于金茂府生活方式是彻底革新，周边街区会精致潮流，生活会越来越好；但从另一个角度看，现在很难买到低估值板块，新房价格往往包含规划的想象空间，金茂府价格基数不低，从买入价角度看，它没有优势。

3、华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅

首先，项目在周浦比较成熟的西片区，也是周浦目前的核心区域。

其次，周浦在产业上提及较多的是国际医学园区，在16号线周浦东站。

这是一座以现代医疗服务业和医疗器械及生物医药产业为核心建成的现代化医学科学城。

园区产业人员需要租房买房，会对周浦本地楼市起到一定支撑作用。

另外，根据规划，周浦还有一个中心——科南地区中心。

它是上海商业空间规划的45个地区级商业中心之一。

未来拟建约250米高双子塔与张江北部约320米高的科学之门形成南北呼应格局。

示意图

第三，在华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅周边，有一个沈梅路站TOD。

在建张江高科·汇元天地，项目总建筑面积约20万平方米，包括8栋高层办公楼，3栋多层服务商业，由张江高科开发建设。建成后将发挥张江科学城的产业优势，承接上海集成电路设计产业园的产业外溢，带动周浦周边产业发展，助力张江打造世界级集成电路产业集群。

示意图，以实际为准

旁边还有周浦智慧产业园。

另外根据《浦东新区周浦镇国土空间总体规划（2022-2035）》，在华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅东侧，康沈路东侧规划了约14万方商办，在沈梅路地铁站东侧还有约8万方商办。

来源《浦东新区周浦镇国土空间总体规划（2022-2035）》

综上，上限难估，不如看买入价性价比，那御桥有绝对黄金中环优势+庞大产业园，如果99㎡在6万/㎡左右，性价比还是领先的。

张江金茂府和华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅适合自住。

产品、户型

看你居住需求，如果要低密、采光好、私密性好，张江金茂府遥遥领先。

张江金茂府是一个容积率仅约1.6的社区，由5层叠拼、8-9层洋房组成，其他两个项目都是17层左右，没得比；观澜半岛甚至只有两排房子。

值得一提，华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅有6层洋房，优势是得房率高，但作为洋房我觉得它缺失了社区景观和好的视野（洋房应该有的优势），因为社区太小，景观铺不开，同时南向不滨水也没有景能看。

港城项目居住密度比较高，北面还有自家的商办，不是太纯粹。

如果你要社区品质，要居住逼格，从目前透露信息看，也是张江金茂府有绝对优势。

比如项目配备会所，涵盖商务会晤、私密洽谈、泳池畅游、瑜伽健身、品茗休闲、儿童天地等多元功能。

更有恒温双泳池、高定红酒雪茄室、棋牌室等，逼格很足。

比如项目进阶12大科技系统与五衡科技等技术核心。

相较于传统的中央空调和地暖，项目毛细管网辐射系统+全屋24小时置换式新风系统+高效节能外墙+地面隔热系统等明显更舒适，更健康。

张江金茂府装标也可圈可点，配置西门子的灶台、油烟机、洗碗机高配三件套，弗兰卡的水槽及抽拉式龙头，石英石台面，欧派定制柜柜体，部分金茂定制岩板的墙面等。

观澜半岛也透露了一些信息，这里我分享一下：

项目规划定位为摩登精奢·海派主义社区，社区内部拥有互动跑道环、六大主题景观空间等多元场域。同时，基于华发科技＋新一代好房子产品体系，营造智慧社区、智慧园林。

效果图，仅作为示意，以实际呈现为准

另打造架空层空间；装修上配置德系品牌厨电。

136㎡户型效果图过程稿，以实际呈现为准

99㎡户型效果图过程稿，以实际呈现为准

户型方面：

观澜半岛和张江金茂府百平米户型设计得都不错，前者横厅设计，在该面积段少有；后者是飞机户型。

相比之下，港城项目99㎡确实得房率低了些，入户对次卧、房间偏小，特别北向书房。

点评：该户型三房两厅两卫，为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。独立玄关入户， LDK大空间配置，双卫全明。户型亮点：主卧套配置齐全，等面宽大飘窗，视野光照较好；南次卧与客厅共享大面宽阳台。

缺点：入户后正对房门，玄关柜位置较尴尬；书房空间局促进深过小。

点评：该户型为3面宽朝南3房2厅1卫边户户型，户型为飞机户型布置，内部十字空间轴线，功能联系紧密，南北通透，整体采光通风较好。

户型进门是独立玄关空间，玄关柜沿短边布置，玄关柜尺寸稍小，再减去配电箱占用的空间，玄关收纳空间有限；南向次卧门开向玄关内，与户门对面布置，入户感受和次卧进出感受较差；从玄关转折后进入客餐厅，客餐厅一体化通厅布置，串联南侧阳台和北侧厨房，阳台和厨房为半开敞空间，门窗均可常开，整体空间开敞宽阔，南北通透性好；厨房借用北侧飘窗窗台，形成大U型厨房，飘窗本身是不计面积空间，作为正常厨房台面使用，极大的提高了厨房空间利用率，U型台面本身布置较为集约，使用便利。但飘窗作为厨房台面布置时，因下部有飘窗结构面，会使台面下可利用空间小于正常台面；户型冰箱并没有设置于厨房内，而是外置于厨房门外，且临近厨房、餐厅布置，方便使用的同时，解放厨房内空间，厨房内不用布置冰箱时，可布置更多操作台面；厨房门处结合推拉门设置了一个小薄柜，小空间的精细化设计，给人以惊喜；北向次卧本身进深尺寸较小，但设计了等面宽的飘窗，可利用飘窗空间布置室内家具，进一步提升了空间利用率；南向两个卧室进深尺寸严卡家具的理论值尺寸，没有一点余量空间，但实际家具尺寸因有造型和外边设计，一般会稍大于理论值（例如主卧1.8米宽的床市面上产品加上床外框，一般在1.85~1.9米左右），再加上墙面抹灰和踢脚线厚度等，实际家具布置时会稍显紧张。

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点评：该户型为3面宽朝南3房2厅2卫户型，户型规整方正，南北通透，整体采光通风较好。

户型进门是独立玄关空间，玄关柜沿短边布置，玄关柜尺寸稍小，再减去配电箱占用的空间，玄关收纳空间有限；南向次卧门开向玄关内，与户门对面布置，入户感受和次卧进出感受较差；从玄关转折后进入客餐厅，客餐厅一体化通厅布置，客餐厅开间尺寸稍有差异，但相差并不大，空间整体还算较为规整。串联南侧阳台和北侧厨房，阳台和厨房为半开敞空间，门窗均可常开，整体空间开敞宽阔，南北通透性好；厨房借用北侧飘窗窗台，形成大U型厨房，飘窗本身是不计面积空间，作为正常厨房台面使用，极大的提高了厨房空间利用率，U型台面本身布置较为集约，使用便利。但飘窗作为厨房台面布置时，因下部有飘窗结构面，会使台面下可利用空间小于正常台面；厨房门处结合推拉门设置了一个小薄柜，小空间的精细化设计，给人以惊喜；北向次卧本身进深尺寸较小，但设计了等面宽的飘窗，可利用飘窗空间布置室内家具，进一步提升了空间利用率；南向两个卧室进深尺寸严卡家具的理论值尺寸，没有一点余量空间，但实际家具尺寸因有造型和外边设计，一般会稍大于理论值（例如主卧1.8米宽的床市面上产品加上床外框，一般在1.85~1.9米左右），再加上墙面抹灰和踢脚线厚度等，实际家具布置时会稍显紧张；主卧套间配置独立卫生间，提升了主卧的舒适度和多成员家庭的生活便利性。

点评：该户型3.5面宽朝南。入户独立式玄关，收纳自如。客餐厅一体化，横厅配置，大面宽阳台，空间大气宽敞，采光通风好。全明卫设计，使用方便。多飘窗的设计，延伸使用空间，主卧套房配置，步入式衣帽间，体验感好。公卫干湿分离，且配备飘窗。

美中不足，北向房间略微小了一些。

再看三个项目的其他户型，我简单说一下，港城项目户型很多，小胖君附户型分布：

张江金茂府建面约138㎡：

客厅和餐厅开间尺寸均较舒适，餐桌可中间布置不必贴墙面靠边布置，空间环通性较好。

户型设置独立的家政间、储藏室，可更好的收纳大件或不常用物品。

E户型通透度更好一些。

华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅建面约136㎡：

6层洋房得房率高，客餐厅尺度阔绰，另外除了书房私密性略欠佳以及阳台不够规则外，这户型都挺好的。

港城中环汇云启建面79㎡2房：

为12/15/18F连廊户型，共54套。

亮点：餐厨一体化空间，多功能房与餐厅可自由切换，灵活打造2+1户型；双卧朝南，主卧配置等面宽大飘窗，视野光照较好；双联大面宽阳台设计，满足生活场景所需。

缺点：北侧有走廊，私密性略差；玄关正对房门无缓冲空间。

港城中环汇云启建面83㎡2房：

都在1楼，特定人群需求。

港城中环汇云启建面118㎡3房：

除了入户直面次卧，其他都还可以。

港城中环汇云启建面128㎡4房：

除了走廊空间有点浪费，其他都比较完美。

港城中环汇云启建面157㎡4房：

户型亮点：两梯两户，私密性较高；玄关自带衣帽间和储物柜；开阔的边厅设计，LDK客餐厨大空间配置，大阳台与转角飘窗齐备，体现社交休闲属性；主卧套配置齐全，拥有衣帽空间和酒店式四件套独立卫生间；两间次卧面积较舒适，一南一北，北面书房亦可作为卧室使用，满足全龄段居住需求；多飘窗的设计带来更多使用空间。

缺点：交通空间零碎，略有浪费；主卧套标准与户型面积不够匹配；公卫为暗卫。

港城中环汇云启建面186㎡5房3卫：

大横厅5房，功能性十足，除了南向次卧卫生间是暗卫，其他都还不错。

港城中环汇云启建面187㎡4房4卫：

整体舒适度不错，但真的有必要4卫吗？小胖君在这面积段基本没见过4卫，略有浪费。

最后我们做个总结：

港城中环汇云启强在地段，弱在产品！目前除御桥，外环内门槛基本8字头了，6字头的港城中环汇云启可以说是外环门槛价。不过产品槽点较多，包括两侧高架环绕，步行至地铁站距离略远，99㎡得房率不高、卧室空间局促等。如果看重地段，可以考虑入手！

张江金茂府则是强在产品，地段较弱！项目周边配套暂时比较荒凉，包括地铁在内都需要较长时间兑现。不过产品力很强，不管是低密度小高层，人车分流带会所的社区配置，还是科技住宅等都很吸引人。适合自驾为主追求品质的客户！

华发观澜半岛售楼中心☎：400-9966-940☎✅✅则是主打性价比！均价6万/㎡，其中洋房价格肯定高一些，那高层势必5字头。产品舒适度高于港城项目低于金茂府；地段上，离地铁也不算太远，步行到18号线繁荣路站约1公里，自驾或地铁通勤张江还是比较方便的。