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中海&杨浦城更 联袂打造 杨浦滨江 内环内 5轨交 中海&杨浦城更 联袂打造 中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】 两大超级CAZ规划的交汇区域 建面约99-179㎡三房四房 备案均价约12.1万/㎡
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上海杨浦中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处地址】
项目已开盘 内附一房一价表
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中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】一期2023年8月26号开盘,353套房源,540组认购,认购率约153%,未触发积分。开盘当天353套房源全部售罄。
三期房源99约175套,即将认购。
户型图
样板间实拍
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1 北外滩生活圈资源聚集
大家都知道,在内环内,北外滩的热度其实要远高于其他板块,原因有三点。
中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】首先,在上海,“一江一河”毋庸置疑是城心和价值顶点所在,2020年,黄浦江北外滩的详细规划一出来,定位就被拔得很高,按照上海2035的规划,北外滩将与外滩和陆家嘴错位联动,居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区 (来源:北外滩街道控制性详细规划修编(公众参与草案)。
同时,按照城市功能来看,北外滩-外滩-陆家嘴这三个板块将一起组成一江一河核心商务区段上的黄金三角。
从东方明珠到金茂大厦、从环球金融中心到上海中心大厦,浦东一直定义上海天际线,随着480米的上海北外滩中心地标的开建,将与320米高的白玉兰广场共同形成浦西新轮廓,成为城市天际线的一个精致补充。
中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】随着黄浦江外滩、陆家嘴南北滨江的开发饱和,北外滩以及周边的整个生活圈接下来吸引了来自全上海的目光。
中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】世界会客厅、雷士德工学院、友邦金融中心等一批标志性项目已经建成投用,一个蓝图正在绘就。
和很多板块的规划不同,北外滩的定位和承担的城市功能就摆在那,也因此在这里必然能享受着城市的高能配套!
虽然内部开发建设如火如荼,但是同样,和上海很多高能级板块共同的通病也出现在了北外滩,例如,在北外滩商务区,真正宜居的高品质住宅供应极少,门槛也非常高。
那么,直线距离北外滩仅约1.9公里、直线距离陆家嘴仅约3.5Km,占位北外滩生活圈+杨浦内环的位置,尽享陆家嘴、北外滩、陆家嘴商圈资源的中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】无疑是当下拥有城心生活方式,占据有利资源的选择。
从中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】出发,自驾来往于陆家嘴,或许仅需要一刻钟,日常上班通勤非常便利。
来源:百度地图
另外,中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】所在的杨浦滨江近几年正在进行大规模的城市更新,吸引多家头部企业入驻。但事实上,这样优越地段并不是人人都有机会占有!
一方面,供应少;另一方面,门槛高!今年的八个批次其实内环供应相当紧缺,而且不仅如此,后续的供应也是肉眼可见的少。
盘点完今年土拍已经出让成功的两个批次、44幅宅地,内环仅有两个,后续的新盘可能会越来越难以为继。
再看价格,在今年二手市场下行的市场情况下:
与中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】直线距离1.5km处的瑞虹新城高品质次新房均价依旧高达17万/㎡,周边高品质二手房价格依旧坚挺,也耐得住市场的考验。
示意图,数据来源链家
数据来源:链家网
据链家网成交数据:
瑞虹新城悦庭近期成交价14.3-17.1万/㎡;
瑞虹新城怡庭近期成交价14.6-15.8万/㎡;
瑞虹新城郡庭近期成交价16.4-18万/㎡;
如今,中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】作为新房入市,约99㎡的三房房源单价仅约11.9万/㎡左右,总价1100-1300万,市面上更为少见的约145㎡改善四房,总价区间仅约1800万-2000万之间,明显优于二手房!
2 市区少有的“综合住区”
一个好的项目不仅要在好的地段,自身实力也要与之匹配才算完美。
翠湖之于新天地,汤臣一品之于陆家嘴滨江,瑞虹新城之于虹口,品质拔尖的房子决定板块的高度。
中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】作为内环极为少有的定制化“综合住区”,匠心独运了编织手法,突破边界壁垒,编织综合住区与城市交互生长的可持续版图,正是这种难以复刻的差异化设计,构造了项目坚固的“护城河”。
中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】这里不仅造出一个住宅小区,更包含建面约5000㎡的复合商业、建面约900㎡邻里中心,甚至还有近万方的独栋企业公馆。值得一提的是,综合住区内的商办为内环内甄稀建面约1300㎡的独栋办公。
在中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】,通过现代前卫的建筑风格与周边历史风貌有机相映,为城市带来兼顾日常烟火与国际感受的高品质社区,也为业主提供的一种与众不同的生活方式。
中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】另外,项目也通过退让红线,将更多的空间让渡于公共区域,重新定义了商业与住宅的边界,不仅将更多的空间给予街道和行人,还能营造出可以漫步的交互街区。
实景图,仅供参考
中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】如果你有幸能与设计师对话,你甚至可以亲自感受到硬核品质背后的,那些魔鬼般的细节:
1、时尚高颜值立面!
外立面方面,也进行了全新的升级,在真石漆基础上点缀了铝板线条、LOW-E 玻璃,结合顶部塔冠,历久弥新的同时,相当于为内环打造了一张独特的城市封面。
这一设计不经将项目的辨识度拉满,还为业主归家营造了足够的仪式感。
2、丰富景观功能!
景观方面,最大南北楼间距约50米,中间打造大面积中央花园,让业主在这里“出门即旅行,归家即度假”。
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3 五轨交汇、多条桥隧连通陆家嘴
中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】位于杨浦内环内,4/8/10/12/18五轨交汇,可便捷通达市区各重要节点。除了轨交,自驾道路四通八达。不仅有周家嘴路、飞虹路,离在建的北横通道东段也近在咫尺,这是上海又一条东西大动脉,串联杨浦、虹口、静安、普陀、长宁等多个核心区域,东段预计2023年完工。
项目周边有杨浦大桥、周家嘴路隧道、军工路隧道、大连路隧道、江浦路隧道等桥隧联通浦东,如果你工作在陆家嘴、金桥,自驾去往中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】非常便捷。
示意图
中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】另外商业方面:北侧约500米就是控江路商圈,有控江旭辉MALL、紫荆广场等成熟商业。西侧约1.5公里处就是瑞虹天地,去往北外滩来福士也非常便捷。
中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】教育方面:周边直线1公里内有许昌路第五小学、打虎山路第一小学、同济大学附属存志学校、杨浦初级中学、鞍山初级中学等基础教育。
医疗方面:周边直线1公里内有上海交通大学医学院附属新华医院等三甲医院。
生态上,近享和平公园、江浦公园、杨浦公园三大城市绿肺。
总的来说,中海海上和集售楼处电话:400-8080-420☎【售楼处电话】是一个充斥人文主义情怀的项目。不论是项目周边,作为老牌的人口集聚区,充斥的“烟火气”, 生活配套醇熟,尽管控江路板块本身没有知名商圈,但是它作为内环内的板块,具有便利的交通配套,同时西邻四川北路商圈,东接五角场商圈,受到高能级商圈的有利辐射,又有杨浦雄厚的教育资源做背书,宜居程度高。还是项目本身多业态交织与chao低能耗设计,品质装标,都为居民生活带来更多的便利。
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2024年,楼市将有5个确定趋势!
多年之后回头来看,2023年,一定是地产行业,非常重要的一年。因为,这一年发生的历史性转变,太多了。
市场层面上,疫情结束之后,还原出来的真实购买力的萎缩,让大部分人对房产的信仰,产生了深刻的动摇。
政策层面上,各个维度的新政策、新举措,高频出台。
围绕土地、投资、产品、销售各个方面的政策,都发生了逆转,勾勒出了一个和过去完全不同的行业全景图。
可以说,从今年开始,房地产才是真正的进入了下半场。
在年关这个时间点,我们盘点了今年最重要的5个趋势,这些趋势无疑都将深刻改变行业的未来。
变革的关键性节点已经出现
今年,助推地产行业从大开发走向大资管的政策,相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域,都有了关键性的突破。
首先,是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。
3月20号,证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点,把住宅也纳入了投资范围,包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。
并且,不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资,相当于开放了过去限制性的投资主体入场,机构和个人可以通过私募基金的方式,合理地持有投资房产,同时免除房产税开征的顾虑。
针对租赁住房,3月24日,央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。
从建设、购买、运营、退出全方位,一揽子给长租公寓企业的投资,扫除了所有障碍。
对租赁运营企业的信贷支持,已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。
同时,也允许租赁企业发债,和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围,扩容到了市场化租赁住房领域。
其次,是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。
3月底,国家发改委发布的“236号文”,将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。
仅仅8个月后,首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT,就已经正式获批发行。
公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域,标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步,开始与全球REITs市场对齐。
这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间,也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。
地产行业的投资经营逻辑,将发生深刻的转变。
二次房改成未来发展主线
这两年,我们一直在强调,当前的地产行业,正处于新、旧模式转换的节点。
这是目前整个行业的真正主线,也是所有政策制定,一定会考虑的基础。
这一轮,由政策端引导,主动刺破行业泡沫的一步棋,承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的,就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。
在住房领域最重要的一项,就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。
此前,我们国家一直以来都有保障房的供给,但是各地方保障房体系分类复杂,管理原则也不统一,并且和商品房体系没有完全分开。
很多保障房持有一定年限后,就可以转为红本,上市交易,流入商品房系统。
这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利,权力寻租空间也很大,真正的低收入群体更难得到保障;也让保障房越建越少,不能持续提供社会保障。
今年,在体系建设方面,有了巨大的突破。
一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。
二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售,提供社会保障;商品房,则该涨就涨,该跌就跌,不再通过政策对市场进行过多干预。
并且保障性住房严格实施封闭管理,在「保障房体系」和「商品房体系」之间,划出了一条清晰的界限,彻底分开。
「住房双轨制」的明确,意味着我国住房制度改革正式从“探索期”,进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系,和商品房的开发思路。
行业出清进入到新阶段
年底,又有几家千亿房企面临退市,也再次吸引了全行业的注意。
其实,作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响,从今年上半年开始,就一直陆续有房企退市。甚至可以说,掀起了一股千亿房企退市潮。
在这两年不破、不立的改革浪潮中,这些被“破”掉的高杠杆房企的退市,一方面,宣告了一个狂飙时代的结束,另一方面,也预示着行业出清正在进入到新阶段。
从下半年开始,高层对民营房企和优质房企进行保护的表态,越来越明确,措施也越来越具体。
7月份,国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。
11月,金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」,要求金融机构定量给房企,尤其是民营房企融资输血。
12月13日,住建部副部长再次表示:支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中,已经不再受到“三道红线”的限制。
相较此前,“救项目不救房企”的态度,已经发生本质转变。
保房企、保销售,将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后,行业也将逐渐从衰退周期,转入复苏周期,进入一个触底反弹的新阶段。
大分化时代正式启幕
12月底,随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海,迎来政策松绑,调控的最后一块坚冰,终于也开始融化,给今年全行业「五限放开」的基调,划上了一个圆满的句号。
属于今年的一个标志性事件,就是:过去楼市过热时期出台的调控手段,正式全面退出市场。
包括且不限于,限购、限贷、限价、限商、限售……9月份,全国范围内执行“认房不认贷”,核心城市扎堆取消限购、限售政策,行业正式进入了购房政策最宽松的时期。
五限的放开,尤其是大范围的限购取消,将激活跨区域/跨城市的购房需求,进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。
输血高能级城市的同时,进一步利空三四线。
地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化,将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。
事实上,目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中,“新地王”重出江湖,和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中,就不断出现冰火两重天的局面。
2024年,土拍市场和销售市场的“温差”,将会更加戏剧化,并逐渐成为行业未来的常态。
新的市场机会正在涌现
其实,不管是购房政策放开,还是保障房体系和资产管理政策的破局,归根结底,大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。
中央政治局的这个定调,也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。
供求关系变化,并不是简单的供不应求,或者供过于求,而是从整体性的短缺时代,进入到结构性的过剩和短缺。
也就是:
① 中小城市相对过剩,大城市相对短缺;
② 外围城市过剩, 中心城区短缺;
③ 低品质住房过剩,改善型住房短缺;
④ 商品房过剩,保障房短缺。
因此,地产行业今年的政策主线,可以总结为:调结构。
过剩的地区,由政府发行专项债,收储市面上的过剩房屋,转为保障性住房。
一方面,开启逆周期调节,稳定资产价格。另一方面,在全球化解体的大背景下,保证城市返乡人群有地方住,减少不稳定因素。
今年下半年,不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构,通过收购、置换、补贴等方式,鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。
短缺的地区,则增加多主体、多维度的供应。
一是推进农村集体用地入市,丰富土地供应主体,稳定地价。
今年租赁住宅的热度快速上升,很大程度上,也依赖于集体土地入市,释放出大量存量土地和房屋,用于大规模集中式租赁住房建设。
今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店,和北京万科泊寓成寿寺社区,都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。
二是推动城中村和老旧小区改造,提高土地利用效率,满足改善需求。
7月份,国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改,来平衡市场的供需关系。
这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需,非常重要的手段。
三是增加改善型土地供给,放开土地供应的价格和容积率限制。
9月底,自然资源部下发文件后,不少城市都已经对土地供应规则进行了更新:
① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制,以及销售价格限制。
② 取消了远郊区容积率1.0限制,即取消了执行已久的“禁墅令”。
从政策层面上,开始鼓励成交高价地,打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上,对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。
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