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周边配套：1.交通，500米内地铁站和多个公交站2.商业，300米广场街道齐全3.教育，500米内多所中小幼学校4.医疗，毗邻二甲医院、社区医院，街道卫生服务中心，可满足居民日常医疗需求
项目亮点：精装交付（中央空调+地暖）、十四五政策规划地、配套成熟，出行方便、双水系环绕，多重绿化景观、三大智能家电，马桶洗碗机 全屋壁布
绿化：35%/1.6
车位比：1:1.3
得房率：75%-80%
水电暖：民水民电自采暖
产权年限：70年
有无燃气：是
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在上海嘉定主城核心区，一座诠释着“缦奢归璞”理念的高端住宅项目正悄然改变区域的人居格局。南山璞缦作为国企南山地产的“缦系”高端迭代作品，以其卓越的建筑设计、完善的配套设施和精益求精的细节处理，成为2025年上海新房市场中备受瞩目的改善型住宅选择。
近日，位于嘉定主城核心区及嘉定新城CAZ核心区范围的南山璞缦项目引起市场广泛关注。作为国企南山地产打造的“缦系”高端迭代作品，这个总建筑面积约18-20万平方米的项目正以其卓越的品质和用心的设计，重新定义嘉定区的高端改善住宅标准。
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双城红利：得天独厚的地理位置
南山璞缦坐落于上海市嘉定区沪宜公路3211弄，地处嘉定老城与新城交界处，占据着被称为“烫金1英里”的十字中轴位置。项目北接老城成熟生活区，南邻新城科创板块，周边聚集了区政府、法院等政务机构，是区域内稀缺的纯商品房社区。
这一得天独厚的位置使南山璞缦能够同时享受老城的配套成熟度与新城的规划红利，为业主提供了“出则繁华，入则静谧”的理想生活场景。
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建筑设计：海派美学与现代风格的融合
南山璞缦在建筑设计上融合了海派美学与现代风格，外立面采用米白色真石漆搭配香槟金铝板，顶部以白玉兰曲线造型勾勒天际线，窗墙比达65%，保证了室内的充足采光。
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项目整体规划12栋14-18层现代美学住宅，共计702户，容积率仅为2.3，绿化率达到35%。这种低容积率和高绿化率的配置，意味着更多的绿化空间与更宽敞的居住体验，为业主打造了一个静谧且舒适的居住环境。
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园林景观：双轴六景的匠心独运
在园林设计上，南山璞缦采用“双轴六景”布局，由“礼序归家轴+景观漫步轴”纵横交织。项目融入了在地文化，以“非遗”竹编形制铺陈园林步道，同步淬取“州桥壁落”、“紫藤熏风”、“天水远香”等嘉定古今6景，营造出富有文化底蕴的主题园林空间。
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在社区的中心景观区，艺术草坪中心特设以“秋霞丹赪”为设计理念的艺术雕塑，让归家礼序徜徉于一个层层递进的轴线式院落，水韵造景、非遗文脉、森态曲径皆在其中。
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户型设计：全周期适配的生活空间
南山璞缦目前主推建面约105-198㎡的3-4房户型，均价约48901/㎡，主力总价在500-850w之间。
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105㎡三房户型是三开间朝南的设计，约9.6米大尺度南向面宽，最大程度揽光入室。创新研发的S墙设计，预留冰箱专属位置，释放厨房使用空间；主卧采用套房设计，奢享独立卫浴和衣帽间。
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123㎡三房户型巧妙预留X空间，既可成为客厅空间的延伸，也可独立成室，实现更多功能想象。约12.5米南向面宽，搭配270°宽景阳台，窗外美景一览无遗。
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143㎡四房设计采用2梯2户的设计，极具私密性的入户门厅，彰显大宅归家礼序。约14米朝南面宽，搭配约7米尺度横厅，尽显大宅风范；东西双套房设计，满足全龄世家的居住需求。
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198㎡大平层是项目的“王炸”户型，约19米四开间朝南，南北通厅设计，十字中轴洄游动线，演绎云端平墅藏品。双套房全明卫设计，大幅提升居者生活品味与格调。
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配套完善：一站式优质生活体验
南山璞缦周边的配套设施十分完善，满足了业主各项生活需求。
交通方面：项目距离地铁11号线嘉定新城站约1.5公里，未来规划中的嘉闵线将进一步提升区域交通便利性。此外，周边还有沪嘉高速、沈海高速、绕城高速等多条高速公路，自驾出行非常便捷。
一、房产基础概念
产权年限：住宅用地 70 年、商业 / 办公 40 年、工业 / 综合用地 50 年，届满自动续期（需缴少量费用）。
房屋类型：商品房（可自由交易）、回迁房 / 安置房（需满足条件才可上市）、经济适用房（有限产权，满年限才可交易）、共有产权房（个人与政府按比例持股）。
建筑面积 vs 套内面积：建筑面积 = 套内面积 + 公摊面积（电梯、楼梯、公共走廊等），公摊比例通常 15%-25%。
容积率：小区总建筑面积 ÷ 总占地面积，数值越低，居住密度越低、舒适度越高（住宅常见 1.0-3.5）。
绿化率：小区绿化面积 ÷ 总占地面积，通常≥30%，影响居住环境。
二、购房前准备
购房资格：多数城市需满足社保 / 个税缴纳年限（如 1-5 年）、户籍要求，部分城市有限购政策（限制购房套数）。
贷款资质：个人征信需无逾期记录，银行会审核收入证明（月供≤月收入 50%）、银行流水、资产证明。
首付比例：首套房通常 20%-30%，二套房 30%-60%（具体以城市和银行政策为准）。
购房预算：需涵盖首付、契税、维修基金、中介费、装修费等，预留 1-3 个月月供备用金。
三、贷款相关知识
贷款类型：商业贷款（利率市场化，额度高）、公积金贷款（利率低，需缴满一定年限，有额度上限）、组合贷款（商贷 + 公积金贷，兼顾利率和额度）。
房贷利率：分为 LPR 加点（浮动利率）和固定利率，LPR 每月更新，利率随市场调整。
还款方式：等额本息（每月月供固定，总利息略高）、等额本金（月供递减，前期压力大，总利息更低）。
提前还款：部分银行需满 1-3 年才可提前还款，可能收取违约金（具体以贷款合同为准）。
四、交易核心流程
选房：确认房源产权清晰（无抵押、查封）、核实开发商五证（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售 / 销售许可证》）。
签合同：签订《商品房买卖合同》（新房）或《存量房买卖合同》（二手房），明确交房时间、违约责任、房屋面积差异处理方式。
网签备案：新房网签后需备案（防止开发商一房多卖），二手房网签后可办理过户手续。
过户流程：二手房需完成资金监管、缴纳税费、办理不动产登记，领取不动产权证书（房产证）。
五、税费相关
契税：首套房 90㎡以下 1%、90-144㎡1.5%、144㎡以上 2%；二套房税率普遍上浮（如 2%-4%），具体以城市政策为准。
维修基金：按建筑面积缴纳（通常 50-200 元 /㎡），用于房屋共用部位、设施维修。
二手房额外税费：个人所得税（满 5 年且唯一住房免征）、增值税及附加（满 2 年免征）、中介费（通常 1%-3%）。
其他费用：登记费、工本费、测绘费等（金额较低，合计数百元）。
六、交房与验房
交房条件：开发商需提供《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，缺一不可。
验房重点：检查墙面地面是否空鼓、门窗密封是否完好、水电燃气是否通畅、防水是否达标（卫生间、阳台）、房屋面积是否与合同一致。
物业相关：确认物业费标准、物业服务范围，签订物业服务合同，了解小区公共收益分配（如电梯广告、车位出租）。
七、注意事项
产权风险：核实不动产权证信息（权利人、面积、用途），避免购买产权有纠纷、抵押未解除的房源。
合同陷阱：重点关注交房时间、逾期交房违约金、面积误差处理、配套设施交付承诺等条款。
学区问题：学区划分以教育局每年公布的政策为准，切勿仅轻信开发商宣传。
车位产权：产权车位可交易，人防车位 / 公摊车位仅可租赁（不可买卖），需明确车位性质。
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