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坦白说，在看这个项目前，我还是带点期待的。毕竟它隶属闵行区虹梅板块，地段在整个上海来说，并不算差但看完项目后，我真心觉得一般，甚至觉得它有点过分难怪楼盘访客那么多，但房子去化量却一般今天，我把我实地看房感受和大家分享下，并且列出原因，看我到底是不是楼盘的“黑粉”先说小区优点哈1️⃣楼盘地理位置还不错，对面就是别墅区，因此它比较很安静，并且感受不到虹梅的“嘈杂”2️⃣小区都是小高层，并且配有两层地下车库，完全人车分流，当代新房的标准，它都有了3️⃣小区精装交付，单j8.4-9.6之间。我看了交付标准，基本都是一线品牌，可以拎包入住优点基本只有以上这些，实在想不出其它。接下来大家听听我对这个楼盘的其它看法，看看是不是韭菜盘1️⃣从小区来看：小区共6栋楼，在这么小的体量下，还被分成了两个区没错，本次出售的楼栋被分隔开了，因此完整的小区环境只有两栋楼两栋楼也就罢了，物业费还7.8。对此我只想说，不公平同等的物业费下，凭啥享受的小区公区要少？2️⃣从户型来看：面积是50-60-70平的1房，118平的2房，单J 8.4-9.6之间。听着单J倒是不贵，但实地看看，造的什么房子？我看完后，第一反应是“韭菜”，第二反应是，把买房人当“牛马”，真的一点不夸张拿1房来说，这么大的面积，却没有一个客厅，就这样还好意思叫一室一厅？难道厅指的是餐厅？三十年前的房子没有客厅能理解，但现在理解不了。何况房子本身面积就不小，得房率搞的跟酒店式公寓似的话说回来，同样的单J，我还真可能选酒店式公寓，毕竟酒店式公寓不占名额啊3️⃣从得房率来看：我没有去测算过，但感觉很低，毕竟3梯8户。就算户型好一点的两房，得房率也不高，有75%就不错咯我感觉啊，就这样的户型，配上这样的单J，真心感觉不值。拿一房来说，450-660之间，未来怎么加J出手？两房也是，1000-1150之间，有这个预算，淘淘其它板块的新房、二手房，不香吗？打着新房的名义，卖着酒店式公寓般的房，谁顶得住？
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2025年8月29日，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行等超20家银行发布公告，调整二套房房贷利率，符合条件的存量房贷利率也可调整。
9月1日之后，上海新增房贷个人住房贷款利率不再区分首套和二套。存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值。
从8月25日上海新政宣布，到9月1日各大银行落实，上海政策加快落地，为所有想改善的客户群体铺平了道路。也为接下来的“金九银十”提供了助力。
8月29日多家银行发布《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，从内容来看各家银行发布的公告内容基本一致。
个人房贷利率不再区分首套住房和二套住房。商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据上海市市场利率定价自律机制要求，并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。
这一条主要是对8月25日发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》的跟进，当时《通知》便明确银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
在此之前，上海首套房贷利率下限为3.05%，二套房根据区域不同采用不同加点，若以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，核心区域为3.45%，嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、临港、金山6个区域为3.25%。
调整后，若以首套房利率下限计算，不同区域利率差约0.4%和0.2%。
据各家银行发布的公告来看，自9月1日起，可登录这些银行的手机银行等线上渠道提交申请，审核通过后，新的利率加点值当日生效。
除了8月25日上海新政中提及的房贷利率不再区分首套和二套之外，存量房贷方面，符合条件的存量房贷利率也可进行调整。
据各银行通知显示，存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。
全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。
中国人民银行最新数据显示，2025年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.09%。
第二季度4月、5月、6月5年期以上LPR分别为3.6%、3.5%、3.5%，算术平均值约为3.53%，以此估算全国新发放房贷利率平均加点值约-0.44%，即存量房贷利率高于LPR-44BP即可申请调低利率。
以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，即利率高于3.36%就可以申请调低存量房贷利率。
截至目前，已有超20家银行发布调整公告。从整体内容来看，明显利好改善群体。
CRIC数据显示，步入8月，上海房地产市场季节性淡季特征持续凸显。2025年8月上海新房供应面积19.12万平方米，环比下降49%，成交面积28.54万平方米，环比下降28.32%，成交均价84193元/平方米，环比上升6.7%。
从区域市场表现来看，分化格局进一步加剧。核心区域高端市场表现强劲，价格坚挺，去化速度较快；大部分外围区域仍面临去化压力，价格调整幅度相对较大。从产品结构看，改善型及高端房源成交占比持续提升，刚需产品则相对减少，反映出市场需求结构正加速向品质化、改善型转变。
此次上海多个银行加快响应新政落地可以说是为所有想改善的客户群体铺平了道路。也为接下来的“金九银十”提供了助力。
我们认为，随着政策效应的逐步释放，进一步降低了二套房利息成本，将更高效地鼓励改善需求入场。
9月及10月作为传统营销旺季，未来供应量也将明显增加，预计上海9月的各项数据将比8月会有明显起色，市场信心大概率有所稳固。
未来两个月新房、二手房的交易规模都将止跌回升。
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