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6&18号线双轨交 外环线人居价值洼地

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全系产品无连廊 全明公园宽境美居

「金桥·碧云澧悦」二期加推约93—165㎡3-4房

共394套房源 均价5.6万/㎡ 刚需买房

当下高质价比新盘会是谁

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不知道大家有没有发现，6万似乎是上海新房的一个坎。

位于大张江科学城板块，16&18号线双轨交汇、极具碾压级占位与产品力、总价仅约470万起步的碧云澧悦当之无愧成为了质价比之王。

首先，看价格。

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前面也提到了，当下刚需买房其实难度真的不小，除了预算上的难度，还有就是分辨倒挂，随着新房价格的普涨和二手房价格的下行，部分区域的倒挂已经聊胜于无。

同时，很多高倒挂的区域会汇聚大量的投资客户，沦为投资板块，风险大，房价也极不平稳，对普通以自住为主要需求的买房人来说并不是最佳选择。

相对来说，周浦的倒挂就显得非常突出。

板块内品相不错，比较有代表性的次新房，包括绿地东上海、九龙仓兰廷、中金海棠湾、新城西岸公园、东原印柒雅等。

近1年，这5盘最高成交价在87911元/平，成交均价在7.16万左右。

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九龙仓兰廷在2010-2012年建成，是周浦当年首个价格破3的楼盘，后续二手房也从5.5万/㎡涨到了如今的最高8.5万/㎡的成交价格，三价就低好像对周浦没有任何影响，这个涨幅，甚至已经追平北上海标杆静安大宁；

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金桥碧云澧悦南侧的中金海棠湾三期，于2016年建成，距离地铁稍远，9月底最新成交价格最高达到7.92万/㎡。

但周浦此次推出的全新盘—「碧云澧悦」，均价仅约5.6万/㎡，在不计房龄的前提下真实倒挂1.5万-3万/㎡，这绝对算刚需买房“上限”的存在了。

而且纵观全上海，外环外的徐泾、华漕、颛桥、唐镇均价都已经在7万/㎡左右徘徊，碧云澧悦的价格优势立显。

其次，看品质。

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碧云澧悦由碧云国际社区的浦东品质国企——金桥股份开发，整盘容积率仅有1.8，当下上海高层新房，容积率已经普遍做到2.2-2.5之间，碧云澧悦的体验感明显要突出许多。

在社区打造上，项目打造了清一色的总高11-14层的高层社区，最大程度上拉开了楼间距，优化视野和采光。

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此外，这种楼栋设计，也不必牺牲任何住户舒适度，就可以将绿化景观资源共享给每一户家庭，实现阳光，资源平权，圈层也基本实现了统一。

在居住细节上，项目立面规划以简约流线型线条为主脉络，框体结构搭配层叠横向线条。简约的设计更能呈现丰富的内涵，细节的掌控凸显匠心的品质。

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而在小区内部，项目在完全人车分流的基础上规划了三大景观花园，以绿意包裹整个小区，打造绿氧环绕的公园住区，在空间上进一步真正切实改善了长期居住体验。

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在产品设计上，碧云澧悦更是兼顾了面积设计和室内空间设计：

据悉，金桥·碧云澧悦 二期共加推394套，其中165平48套（毛坯），135平28套（毛坯）,139平28套（毛坯），99平224套（装修），93平66套（装修）。

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二期推售楼栋示意图：

项目此次推出户型面积跨度相对平均，选择多样化的4种户型，主打的就是一个“精细”和“全面”。

先 「金桥·碧云澧悦」售楼处电话：400-8800-430售楼处电话售楼处电话说三房，虽然说市面上这三个户型也都有，但即便是同样的面积，碧云澧悦的尺度感也大不相同。

先说两个较小面积的三房，得益于高设计技巧，都做到了真正的3房功能，飞机户型、南北通透、全屋飘窗、无过道浪费、餐客一体、这些基础要求全部满足。

如果预算可以再稍微添一点，那么99㎡的三房还有更惊艳的“大横厅飞机户型”，南向连接大尺度的阳台，整个空间的尺度感、采光面、通透性都进一步被放大。

如果是希望住的更舒适，还有建面约135-139㎡的三房，双套房设计更好的保护了主、客卧的私密感，南向采光面也更为阔绰，还有更尊贵的独立餐厅设计，“U型”厨房直连餐厅，彰显华贵。

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如果大家能去实地看到这个南向的面宽，肯定比笔者文字叙述震撼的多：

「金桥·碧云澧悦」售楼处电话：400-8800-430售楼处电话售楼处电话当然，除了各个面积段的三房，项目还有建面约165㎡的大四房，在延续小户型优势的同时，尺度感远超同面积段平均水准，大面宽、短进深，采光、通风水平明显更好。

「金桥·碧云澧悦」售楼处电话：400-8800-430售楼处电话售楼处电话不管是对居住要求较高的四口之家还是三代同堂，这个户型的兼容度都是满级。

而这样的户型配置，在市中心一般都是200㎡以上大平层，碧云澧悦的大户型可以说属于“跨级”产品。

再次，看配套。

众所周知，在张江科学城扩容后，周浦首当其冲就是第一站。

「金桥·碧云澧悦」售楼处电话：400-8800-430售楼处电话售楼处电话相比于多数板块并不明晰的未来，周浦东的国际医学园规划清晰，且正在持续进行时。

据悉，目前已经有超过1000家企业机构入驻，其中包括上海市质子重离子医院，复旦大学附属肿瘤医院，在建的国家儿童医学中心等，未来将有源源不断的医学产业和人才涌入。

「金桥·碧云澧悦」售楼处电话：400-8800-430售楼处电话售楼处电话另外，在16号线周浦东站，正在酝酿着一个周浦第一个超级TOD规划，接下来，将会是使周浦更上一层的筹码。

按照规划，周浦东TOD片区体量达98.44公顷，几乎规划了日常生活的所有配套设施。

据规划图显示，核心区将会形成三轨交站点加有轨电车交通布局。轨交站点包括16号线周浦东站，以及规划新增的两个站点（27号线），有轨电车则是张江二号线有轨电车（信息来源：进击的张江）！

「金桥·碧云澧悦」售楼处电话：400-8800-430售楼处电话售楼处电话而整个周浦东站TOD的规划又位于上海张江科学城南区，包含城市设计、办公、商业、景观设计等。根据上海市商业空间布局规划来看，全市共有 45 个地区级商业中心，科南商业中心项目就是其中之一。

「金桥·碧云澧悦」售楼处电话：400-8800-430售楼处电话售楼处电话至此，周浦东站也即将从一个从普通生活区一跃成为新晋的地区商业中心，未来能级远超周边地区。

商业中心效果图

「金桥·碧云澧悦」售楼处电话：400-8800-430售楼处电话售楼处电话再来看看此前曝光的16号线周浦东东侧的商务科研中心的地标规划，最高楼双子塔有望高度达到250米，建成后将成为张江科学城南部中心的地标建筑。

科南中心双子塔效果图

高精产业+人才增量，是有效提升板块房价上限的不二利器。

「金桥·碧云澧悦」售楼处电话：400-8800-430售楼处电话售楼处电话尽管周浦被习惯划分为东西板块，但板块之间的距离感并不算明显，生活配套基本是可以便捷共享的。在浦东腹地众多板块中，周浦的配套具有很强的“均好性”。

板块内拥有浦东南部唯一的双学区：澧溪小学+澧溪中学。浦东南部最具人气的商业体——周浦万达，小上海步行街，绿地缤纷谷等，周浦医院以及在建的儿童医学中心等等。

而在买房这件事上，刚需客的资金容错率明显要更低一些，与其把钱投向未知方向，真的不如买在碧云澧悦，给资产一个相对安全的避风港！

16&18号线双轨交

外环线人居价值洼地

全系产品无连廊 全明公园宽境美居

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二期加推约93—165㎡3-4房

共394套房源 均价5.6万/㎡

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实用房产小知识（分买房、贷款、交房、产权、避坑五大板块）

一、看房选房基础

得房率≠公摊

得房率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积；高层公摊约 20%–25%，小高层 15%–20%，洋房 / 多层更低。得房率越高，实际使用面积越大，但过高会牺牲电梯、走廊公共空间舒适度。

容积率 & 绿化率

容积率越低，楼栋越稀疏、居住舒适度越高；住宅常规≤3.0。绿化率≠绿化覆盖率，绿化率只算正规绿地，不含屋顶绿化、架空层绿植。

楼层避坑要点

低层：易受潮、采光差、噪音大，临街楼栋灰尘多；

顶楼：警惕屋面漏水、夏季暴晒隔热差；

设备层上下层：水泵、风机持续运行，有低频噪音。

二、产权与年限核心常识

70 年产权不是房子只能住 70 年

70 年是国有土地使用权年限，房屋所有权永久属于购房者。到期只需依法缴纳少量土地出让金，自动续期。

40/50 年商办房硬短板

不能通民用天然气、大多无法落户、首付最低 5 成、贷款最长 10 年、水电费按商用标准收取，自住性价比极低。

不动产权证两码分清

证载「房屋所有权人」才是产权人；共有产权房、夫妻共同房产，登记多人姓名，单方不能私自出售抵押。

三、房贷干货

LPR 浮动 & 固定利率选择

LPR 每月更新，利率下行周期选浮动划算；利率持续上行，固定利率月供不会变动。

两种还款方式区别

等额本息：每月月供固定，前期利息占比高，总利息更多，适合刚需上班族；

等额本金：月供逐月递减，总利息少，但前期还款压力极大，适合高收入人群。

提前还贷小规则

多数银行还贷满 1 年免违约金；优先缩短贷款年限，比减少月供节省的利息多得多。

四、交房验房必查

三书一证一表缺一不可拒收

《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表。

空鼓、防水重中之重

墙面、地面、瓷砖用小锤敲击检测空鼓；卫生间、阳台、厨房做 48 小时闭水试验，楼下无渗水才算合格。

物业费起算时间

正式交房签字后才开始计费，未收房、开发商延期交付，无需缴纳物业费。

五、交易 & 税费避坑

满二、满五唯一差别巨大

满 2 年：免征增值税；

满 5 年 + 卖方家庭唯一住房：增值税、个税全免，二手房交易最大税费减免。

定金≠订金

定金：受民法典保护，买方违约不退，卖方双倍返还；

订金：预付款，任意一方反悔可全额退回，无约束力。

首付资金别直接转给个人

新房打入开发商监管账户，二手房走资金监管，防止中介、房东卷款跑路。

六、补充冷门小常识

飘窗：落地飘窗计入产权面积；内嵌飘窗不算建筑面积，纯赠送。

腰线层：外立面装饰腰线，会遮挡下层采光、窗台积水概率更高。

顶楼带阁楼：阁楼无产权证的话，无法单独售卖、抵押贷款。

公维基金：一次性缴纳，用于小区外墙、电梯、管网大修，不归物业支配。

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