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赶在康定壹拾玖推出收官房源之前，说一说这个老静安今年唯一在售的新盘吧。

在前两批房源分别以28秒1套、15秒1套的惊人速度售罄后，康定壹拾玖还剩最后184套房源，包括整个社区中位置最好的中央花园全景双楼王——2号楼和3号楼，面积在120-238平方米的三房、四房，往期均价约17万元/平方米。

直白地以“路名+门牌”命名，根植老静安历史文脉是康定壹拾玖最大的自信。

2号张家花园，5号徐园，85号张爱玲童年花园，528号国立暨南大学旧址，759号朱斗文公馆，947号胡朴安故居……不夸张地说，一条康定路，沉淀了半部海派文化史。

立足于如此厚重的土地，康定壹拾玖想成为的不仅是豪宅，而且是梧桐浓荫下，能够延续百年风华的当代公馆。

康定壹拾玖具备这样的先天禀赋，它占据着静安核心区难得的大体量宅地，总用地面积约1.8万平方米，但它也面临着一些限制——地块形状不规则，形同一个Z字形，并且有一条24小时开放的公共通道横穿地块，这些都对项目的打造带来诸多制约。

很多人都知道“木桶理论”，木桶能装多少水，取决于它最短而不是最长的那块板。

对豪宅而言，决定其价值高度的虽然是地段、配套、产品力、品牌力等因素的综合作用，但其真正的价值蜕变往往始于对“短板”的创造性转化。

康定壹拾玖用一种诗意的方式，扭转了地块先天“不足”，并将其升华为项目独特的魅力点，成就了一座藏在城心森丘里的“领馆花园”。

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立体叙事，补短为长

中国古典园林有一种核心造园理念—— “巧于因借”，强调通过因地制宜和借景手法实现园林与自然的和谐统一，它与“精在体宜”共同构成中国传统园林的设计原则。

这一造园智慧在康定壹拾玖的规划设计中得到了创新性演绎——巧妙利用了楼栋之间的相对关系，运用竖向高差处理手法，化解了多种规划限制条件。

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康定壹拾玖采用整体抬高策略，形成北高南低的错落式布局，最高处超过7米。其中，位于西北角的1号楼和2号楼整体向上抬高了3.6米。为何如此处理？看一下它们与对面楼栋的相对距离和高度就会明了。

1号楼总高25层，与其南面的3号楼、5号楼高度相同，且二者间距不到40米。1号楼抬高之后，与这两幢楼形成超过3米的高差，在一定程度上缓解了楼高相当和间距不足带来的采光、隐私等问题，加上高达6米的底部架空层设计，一楼实际上享有相当于三楼的采光及视野。

同样，17层的2号楼与南侧16层的7号楼也通过高差处理优化了空间关系。

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更重要的是，地势抬高还为地块内7米宽公共通道的“藏身”创造了空间——

将其从地面通道转化为下穿通道，规避其带来的“割裂”感，保证了社区的完整性，也实现了车行地下、人走地上的人车分流。

梧桐树下，堆坡造园

康定壹拾玖关于“高度”的匠心巧思还存在于对园林景观体系的营造中。

康定壹拾玖创新性地设计了多级抬高的坡地，通过高度达约10米的两级覆土，以高出周边地面之势堆坡造园，形成曲折跌宕、错落有致的立体台地花园。

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这种坡地景观的韵律感令人联想到美国旧金山著名的伦巴底街（Lombard Street），它最为人所熟知的路段就是位于俄罗斯山上那段迂回多弯的“九曲花街”，这条下坡方向的单向道是世界上最曲折的街道，共有8个急转弯道。

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康定壹拾玖立体台地花园的构想虽不同于“九曲花街”是出自对安全性的考量，却同样创造了柳暗花明、趣味盎然的景观体验。

约5°的温柔缓坡以优雅曲线勾勒出城市森丘婉转起伏的温柔轮廓，搭配超过160米的艺术水景系统以及约700平方米的落玉水院，带来步移景异、富于变化的观览乐趣。

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除了约4000平方米的中轴景观，康定壹拾玖部分楼栋还设计了下沉式庭院，与楼栋底部的架空层活动空间有机串联，形成相互渗透、有机融合的景观系统。这种空间处理既延续了老上海花园洋房“园中有屋，屋中有园”的布局智慧，又以现代手法再现了传统园林“曲径通幽”的空间趣味。

在城市中心寸土寸金之地，在康定路梧桐浓荫的掩映之下，康定壹拾玖俨然造就了一方与尘嚣隔绝、隐秘而静谧的洞天之地。

行走其间，仿佛能触摸到“徐园”花木扶疏、叠石理水的匠意，百年前江南私家园林的灵秀风致就这样穿越时光的帷幕，浸润着康定壹拾玖的生活意韵。

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“分布式”会所，让第三空间触手可得

会所作为高端住宅“软实力”的载体，其设计理念往往折射出项目的价值主张。在这一点上，康定壹拾玖展现出与众不同的思考维度——

它摒弃了传统豪宅会追求规模与奢华的路径，转而构建了一个更具人文温度的社区生活系统。

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项目精心打造的“拾玖间”会所面积约1800平方米，以精准的功能配置诠释了品质生活的真谛，包括水质动态维护的恒温泳池、棋牌室、瑜伽房、健身房、私宴厅、会客室、作家书房等10余种康体、休闲空间。

配合“康定拾玖间”预约小程序提供的星级酒店下午茶、VIP洽谈区预约使用、泳池派对、私人定制宴席等服务，构建起一个兼具私密性与社交性的品质生活场域。

更具创新性的是“分布式泛会所”体系——六个总面积达1200平方米的架空层主题空间，针对儿童、长者、青中年这三类家族角色进行场景化设计，拓展高净值家庭生活的“第三空间”。

将会所“化整为零”的布局策略也出现在徐汇长桥板块的海上清和玺——招商地产上海另一“玺”系项目中，通过不同主题功能模块的有机组合，在社区内形成了更丰富、更多样化也更触手可得的生活场景网络，业主无需远行，即可实现休闲、娱乐、会客、独处等全维度功能满足。

这种“集中式会所+分布式泛会所”的设计，不仅突破了传统会所的空间局限，也重新定义了高端社区的生活形态。

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功夫在诗外，定制公馆级服务

老上海公馆的记忆里，总是伫立着这样一位管家的身影——他身着笔挺制服，举止从容得体，将精明强干掩藏在恰到好处的谦恭之后，如同一位隐于幕后的生活导演，用无声的周到诠释着真正的贵族服务艺术。

康定壹拾玖以现代视角汲取上海公馆文化的服务精髓，将老上海精致考究的生活艺术与当代奢华酒店的服务标准完美融合，打造出一套覆盖全周期及全场景的“公馆级管家服务体系”。

这个体系以全职能的专业服务团队为基石，他们或具有高端住宅或星级酒店服务履历，或持有专业技能证书，由专属管家链接业主与服务团队，在与业主沟通后按需调度物业团队全职能岗位响应服务，并借助招商强大的资源优势，为业主提供更多个人定制类服务。

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康定壹拾玖的公馆级服务具有前置性，客户首次到访即会建立专属家庭档案，深度参与从认购到乔迁的全周期服务，并将服务内容转化为场景化的生活解决方案，覆盖从日常保洁到私人定制的全场景需求，打造当代隐奢高端管家体系。

除了基础的物业管理服务，康定壹拾玖还为业主提供诸多增值服务与收费服务，如宠物寄养免费送取、预订有机生鲜、周边商圈代购跑腿，协助到家家政、居家收纳、衣物布草洗护预约派送、室内花卉租摆预约、家用设备设施维护及深度清洗预约服务，涵盖了生活的方方面面，也覆盖了家庭中每一位成员的特殊需求。

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这种创新服务模式不仅延续了老上海公馆“润物细无声”的服务美学，更以现代服务理念和资源整合能力，让传统公馆文化焕发新生。

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第四代住宅的6大优势和6大痛点

第四代住宅的核心思想是解决第三代电梯房的居住痛点，将地面庭院引入高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。这一设计理念带来了诸多优势，但也存在一些明显的痛点。

优势一：零公摊、高得房率

购房者有望实现零公摊、100%得房率，这意味着购房成本更低，居住空间更宽敞。

优势二：共享院落和街巷

每层都有共享的公共院落和开放式街巷，住户可以将车开到空中家门口，每户都有私家庭院，适合种花、种菜、遛狗，实现田园生活。

优势三：建筑外墙长满植物

第四代住宅的外墙可以种植植物，为城市增添绿色，减少噪音和空气污染。

痛点一：生态阳台设计问题

部分生态阳台从卧室进出，体验感不佳。生态阳台需要双层挑高，某些错层布局会导致部分楼层的生态阳台需要从卧室出入，使用不便。

痛点二：北向生态阳台日照差

某些户型采用南北生态阳台设计，但由于生态阳台必须覆盖50%以上的绿植，北向阳台日照较差，甚至冬天没有日照，影响使用效果。

痛点三：错层布局隐私性差

相邻错层布局的阳台隐私性较差，虽然可以通过增加隐私挡板或绿植来遮挡视线，但这个问题仍然难以完全解决。

痛点四：生态阳台进深大，影响采光

生态阳台相比普通阳台，进深较大，对阳台下方房间的采光有一定影响。

️ 痛点五：生态阳台外挂，承重要求高

生态阳台相比普通阳台更大，需要覆盖水土种植绿植，整体重量较大，对建筑结构和承重要求很高。有的项目通过在生态阳台下方安装支撑柱来解决这个问题，但这样做不太美观。

痛点六：后期维护和蚊虫问题

生态阳台规定必须至少50%面积用来种植绿植，交付后这些绿植的维护和蚊虫问题会影响居住体验。

第四代住宅虽然带来了诸多优势，但也存在一些需要解决的问题。希望未来能够通过技术创新和设计优化，解决这些痛点，让第四代住宅成为更加理想的居住选择。