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144套建面约108-133㎡3-4房，10月25日已过会均价66025元/㎡售楼处线上提前预约中！

要知道，当中环麓岛以超越同级的产品力亮相时，市场普遍预期其价格将树立新的标杆。但项目给出的答案，却与所有人的预想背道而驰：

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首开直接给到了诚意十足的优惠，折扣总价仅约623万起，即可买入中环约108㎡三阳台正三房。

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项目火热认购中

首开144席建面约108-133㎡3房

装标3000元/m²

过会均价66025元/m²，总价约643万起

项目11月2日开始认购，认购金50万，计划于11月13日开盘！

首日认购80组+，认购率57%

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中环麓岛售楼处电话：400-9975-759

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户型图赏鉴

建面约108㎡3房2厅2卫

该户型最亮眼的便是三阳台设计，整体尺度感足以碾压市面上约120㎡的户型。

南向次卧与北向次卧因阳台的拓展，在尺度上实现质的飞跃，舒适度倍增。

除了三阳台的“王牌优势”，户型的基础素质同样“抗打”，每一处设计都在为空间感与舒适度加分。

建面约110㎡3房2厅2卫

该户型在三阳台设计的基础上再度升级，在南北两个次卧都增加了约270°转角阳台的设计。

再加上主卧约270°转角飘窗的设计，三个卧室均可享受约270°视野，让观景与生活深度融合。

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建面约133㎡3房2厅2卫

该户型在三阳台+次卧约270°转角阳台+主卧约270度转角飘窗设计的基础上再度升级。

重点将客餐厅的功能进行迭新：

更具尺度感的大面宽横厅，预留“X灵动空间”区域，可以根据自身需求保留横厅，亦可升级为开放式书房、音乐角、瑜伽区等不同的功能间；

配置岛台的独立餐厅，加上具备单独的采光大尺度飘窗，这不仅是简单的“采光升级+功能升级”，更是直接把自然风景与生活仪式感，直接搬上了餐桌。

建面约145㎡3房2厅2卫

四开间朝南+类一梯一户的4房设计，在南大一直都是非常稀缺，而且更受欢迎的一个户型。

更重要的是该户型还是一个飘窗空间拉满的边套全景舱户型，主卧与主卫一共配置4个飘窗，其中两个还都是约270°转角飘窗，视野与采光全部拉满。

当然，除了全景舱户型设计之外，“八百库”储物空间、厨房岛台、三阳台设计等户型优势，同样非常亮眼。

土拍回顾及规划

6月19日，2025年上海五批次土拍中，中建八局以总价819533万元，夺得宝山南大“巨无霸”地块——宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块。该地块成交楼板价25487元/㎡，溢价率1.17%，装修标准≥3000元/㎡。

90-01地块：东至90-02公共绿地，南至90-02公共绿地，西至90-02公共绿地，北至葑厚路，为办公楼、商业用地，出让面积15508.37㎡，容积率7.2，建筑面积111660.264㎡。

91-01地块：东至工学路，南至91-02公共绿地，西至陈家江路，北至葑厚路，为普通商品房，出让面积20019.76㎡，容积率2.6，建筑面积52051.376㎡。

92-01地块：东至汇丰路，南至92-03公共绿地，西至92-02公共绿地，北至葑厚路，为普通商品房，出让面积16235.89㎡，容积率2.5，建筑面积40589.725㎡。

93-01地块：东至规划一路，南至93-02公共绿地，西至汇丰路，北至葑厚路，为普通商品房，出让面积17461.97㎡，容积率2.5，建筑面积43654.925㎡。

94-01地块：东至鄂尔多斯路，南至94-02公共绿地，西至94-03地块，北至94-03地块，为普通商品房，出让面积10560.32㎡，容积率2.5，建筑面积26400.8㎡。

87-01地块：东至规划二路，南至规划二路，西至汇丰路，北至规划十路，为普通商品房，出让面积18873.49㎡，容积率2.5，建筑面积47183.725㎡。

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其中，首发地块为91-01地块，根据设计方案显示，该地块拟建6栋高层住宅，包括5幢16-17F小高层住宅、1幢24F高层住宅，规划约436户。

另外，92-01地块规划设计方案目前也已经公示，该地块拟建6栋15-17F高层住宅产品。

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项目在外立面、社区公区等营造方面，独具匠心：

一、琴键式流体立面：重构中环天际美学

建筑立面以中环罕见的高配奢材，结合弧形玻璃与超大窗墙比，打造上海首个琴键式流体立面。

南向立面铝板等金属与玻璃占比超过90%以上，南北平权整体颜值更高，重新定义视野界限，全景式俯瞰公园。

二、垂直水院会所：公园里的“城市级生活美学馆”

从南大智慧城的“城市级公园”到中环麓岛的“城市级生活会客厅”，项目以垂直水院式会所为核心，配置约1800㎡公园会所+约4800㎡对景式水院，打造镶嵌在中央公园内的堪称“立体生活美学馆”的双下沉式庭院。

三、全风雨连廊+全域架空层，仪式感场景升维

项目在社区内打造全上海都罕见的“全风雨连廊”以及“全域近万平架空层”。

值得一提的是，能够在社区内布置全风雨连廊环绕的社区本来就很少，再加上全域首层架空的社区就更加罕见了，全上海能够做到的项目加一起也不会超过一手之数。

更重要的是，但凡能够做到的社区，几乎都是市中心两千万级以上的“袖珍社区”（如绿城潮鸣东方），而像项目这样光是五个地块的架空层与会所形成近万平的会所空间，全上海也仅有中环麓岛一个！

四、天光地库+天际甲板，打造三层立体园林

2层独创社区天际甲板，为业主提供更好的观赏公园的视野，这是为整个社区量身打造的“悬浮观景长廊”，堪称把社区架在公园上空的“超级阳台”。

1层与走马塘公园、溪谷公园等绿肺形成“内外双园”，让业主真正实现“下楼即度假”的松弛日常。

负1层联动地库，创新打造宝山首个天光地库，以“双下沉式透光氧厅”设计，将天光引入地库，让社区景观、自然天光与归家地库融为一体。

五、超配会所+生息街道：从“公共空间”到“生活剧场”的场景革命

超配水院会所，融汇泳池、健身房、瑜伽室、壁球馆等活力场域，以及女王SPA馆、中医理疗馆等静养空间，构筑一座满足全龄需求的多元奢享空间。

值得一提的是，中环麓岛还通过道路退界、柔性边界等手法消融内外界限，创造性打造约1.5公里生息街道，将生活街区升级为串联商业、公园与居住的立体街区。

同时，生息街道的沿街基础层，更是采用了陶板+玻璃的奢华用料。

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生活配套

交通方面：项目紧邻15号线南大路站（步行约200多米）， 4站畅达上海西站、5站轻松抵达铜川路、9站直达娄山关路，轻松串联城市核心板块。此外，15号线更可快速换乘2/7/11/13/14号线，无缝衔接大宁、虹口、陆家嘴等繁华商圈。

此外，3条城市快速干道（外环高速、沪嘉高速、中环路）加上周边沪太路、南大路、祁连山路等，形成“综合交通体系”， 实现多层次立体交通的无缝出行。

商业方面：南大路TOD与丰翔路TOD（万象汇在建中）双重规划红利，未来将形成约50万方的超级商业集群。其中，华润万象汇（距项目约800米）已启动建设，精品餐饮、娱乐体验等业态，打造南大区域商业新地标。

教育方面：南大实验学校与上师大附小（在建中）双星闪耀，上海师范大学附属中学(宝山校区)、上海大学等学府。（学区划分以政府主管部门及办学方政策确定，开发商不做承诺）。

医疗方面：华山医院北院（三甲）、仁济医院宝山分院，时刻为居者的健康保驾护航。

生态休闲：约300亩南大中央公园（在建中），相当于28个标准足球场的规模，以生态湖景、森林步道、休闲广场等多元景观，构筑城市罕有的公园豪宅生活圈。目前，公园建设等已完成注水工程，预计2025年底全面竣工，未来将成为业主私享的“天然氧吧”。

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近期，国内银行业掀起一轮不动产处置浪潮。阿里资产平台数据显示，11月1日至11日期间标注“银行直供”的房产数量较去年同期增长24.7%，较上月猛增77.8%。包括建设银行、农业银行、华夏银行等多家银行，以及众多区域性农商行纷纷通过电商平台直接挂牌销售抵押房产。

此次拍卖资产类型涵盖住宅、商铺、写字楼等多元业态，起拍价从最低2.4万元到最高4000余万元形成明显梯度。其中华夏银行沈阳分行挂牌的住宅起始价仅22万元，广东云浮农商行更出现8.02万元起拍的住宅房源，显现出较强的价格吸引力。

某股份制银行法保部负责人透露，四季度集中处置资产旨在“年底封账前尽可能多收回款项”。而业内专家指出，这种从传统To B模式向To B与To C并重的转变，反映了银行对资产处置效率的迫切需求。

1. 银行主动求变

我们确凿在目睹一个历史性的转变，中国的银行，那些我们印象中只管存钱贷款的金融巨擘，正在集体“下场”卖房。

传统认知里，银行的核心任务是资金融通，是那个连接储户与借款人的“超级中介”。但今天，我们必须刷新这个认知了。

当大量的贷款人违约，抵押的房产通过司法程序被银行收回，这些原本记在账面上的“抵押物”，就变成了银行实际持有的“不动产”。不知不觉间，中国的银行体系已经成为了全国最大的“非专业房地产持有机构”。

一个本应轻装上阵、高效运转的资金管道，如今却被动地背负了成千上万套分布在全国各地的住宅、商铺和写字楼，这副重担，全部压在银行的资产负债表之上，迫使它们做出改变。

这些被动揽入怀中的房产，对银行而言，是一种“甜蜜的负担”，甚至可以说是一种“冻结的流动性”。

银行的核心业务是资金的流动和融通，它需要的是可以随时放贷、产生利息的现金，而不是一堆需要打理、难以变现的钢筋水泥。

尤其是当下面临净息差持续收窄的盈利压力，持有这些无法生息的不动产，更是雪上加霜。

因此，我们看到银行选择在“双十一”这样的时间点，大规模、主动地在阿里等公开平台上拍卖房产。这一行为的战略意图是：必须将这份“冻结的流动性”解冻，将沉重的“账面资产”转化为实实在在的、可以重新投放出去的“弹药”。

甚至，哪怕不赚钱，为了求生，为了在严峻的市场环境下保持自身的流动性和稳健性，也要这样去做。

这里有个特别大的变化。

在过去，银行习惯于将成批的不良资产“打包”打折，转让给专业的资产管理公司，由后者去慢慢处理。在这个过程中，银行放弃了资产的最终定价权和处置收益，只为快速剥离包袱。

现在呢？银行选择直面消费者，在平台上公开挂牌销售。

也就是说，银行正在亲手收回资产的“最终定价权”。

广东云浮农商行挂出8万元一套的住宅，华夏银行标价22万元出售沈阳的房产，这些看似“白菜价”的起拍价，其实是很务实的，事实上也是最正常的市场价，而不是被炒起来的价格。

我们甚至可以称之为“破净”定价——其目的不是为了弥补最初的贷款损失，而是为了用足够诱人的价格，在最短的时间内锁定买家、完成交易。哪怕是主动承担一部分账面损失，来换取风险的快速出清和现金流的迅速回笼。

这步棋，下得果断，也下得无奈。

2. 区域性银行成主力

不过，在平台上，我们看到的卖家名单，会发现冲锋在前的，大多是像贵州镇远农商行、通化农商行、甘肃正宁县农信联社这样的区域性中小银行，甚至是遍布城乡的农商行、农信社。

为什么是它们？

问题的核心，根植于一个可怕的“恶性循环”。

多年来，地方性银行的信贷业务与当地经济，尤其是与房地产和土地价值深度捆绑。大量的贷款，都是以企业或个人的房产、土地作为核心抵押物。

当房地产市场进入调整期，尤其是三四线城市和县域地区房价承压时，这些作为“压舱石”的抵押物，其市场价值正在悄然缩水。

这对银行意味着它们手中最根本的信用保障正在变薄、变脆。

一旦抵押品价值被确认下跌，银行就必须遵循严格的会计准则，从本已紧张的利润中计提更多的“拨备”，也就是风险准备金。这笔钱一旦被划拨出去，就如同被冻结了一般，不能再用于发放新的贷款。

结果就是，银行一边看着赖以生息的资产质量下滑，一边却被锁死了继续输血实体经济、创造新利润的能力。信贷投放能力被压缩，银行的生机也随之被扼住。

这正是我们看到云浮、镇远等地中小银行密集处置资产的底层逻辑——它们比谁都迫切地需要打破这个死亡螺旋，必须赶在抵押品价值进一步衰减前，将其变现，进行一次彻底的价值重估和风险出清。

它们是在与时间赛跑。

另一方面，监管层面的变化也十分迫切。

相信类似“年底封账前回款”的话不是唯一，还有更多我们并不知道的“内部谈话”，或者正在成为重压之一。

自2023年7月1日起正式实施的《商业银行金融资产风险分类办法》，收紧了不良资产的认定标准，对银行的资产质量提出了更严格、更审慎的要求。

年报窗口，就像一次严格的年度大考，所有银行都必须向市场和监管机构亮出自己的资产负债表。

在这个节骨眼上，那些滞留在表上的不良和关注类资产，特别是这些难以流动的非核心不动产，就成了拉低考分的“负资产”。

为了在年报中交出一份更健康、更合规的成绩单，证明自身的风险抵御能力，中小银行不得不抓住四季度的尾巴，加速甩卖。

既是为了财务上的“美化”，也是一次应对监管升级的强制性合规动作。

不加速处置，就可能面临监管评级下调、业务扩张受限等更严峻的后果。

所以，中小银行的这场“卖房运动”，是内忧与外患双重挤压下的必然选择。

内部，是抵押品贬值引发的资本消耗与信贷萎缩的恶性循环；外部，是监管新规带来的时间红线与合规压力。

它们集体涌向拍卖平台，主动出击，绝地求生。

3. 房地产流动分层加剧

当前银行直接挂牌售房，看似是普通的资产处置，其真正威力在于，它正在我们熟悉的传统二手房市场之外，硬生生开辟出第二条价格发现通道，并以前所未有的力量，加剧整个市场的“流动性分层”。

这一过程的核心，是阿里、京东这些线上拍卖平台所扮演的革命性角色。

它们将银行手中分散在天南地北、各式各样的房产——从8万元的住宅到4000万元的厂房——整合起来，变成了一个个标准化的线上交易标的。

只是销售渠道的转变吗？还是在金融层面有更深的影响和变化？我认为是后者。

当海量、非标的银行资产被这样集中、分类、标价展示时，这个平台实质上已经构成了一个覆盖全国、资产类型多元的“类REITs”基础资产池的雏形。它用一种近乎残酷的公开竞价方式，为这些原本难以定价的资产找到了基于市场真实需求的、清晰的价格刻度。

这种“碎片化处置”模式，正是未来可能催生更大规模金融创新的试验场，它预示着不良资产处置正从一门“艺术”转向一门可量化、可流通的“科学”。

而这一切，最终都会像一股强大的寒流，冲入传统二手房市场。

沈阳、云浮等地的例子，便是如此。

它们是由中国最严谨、最规避风险的金融机构——银行——亲手挂出的。这个行为本身，就是对其所在区域房价体系进行的一次公开的、具有公信力的“压力测试”。当持有成本最低、信息最权威的“国家队”卖家开始以显著低于市场心理价位的水平挂牌，它就为整个区域的房产价值设定了一个无法被忽视的“价格锚”。

这个锚点，会像磁铁一样，强力牵引周边个人房东的报价预期，迫使他们直面现实。其结果是，一种梯次向下的价值重估传导链将被启动，加速那些缺乏基本面支撑的地区的房价，向其真实居住价值和现金流价值回归。

有人说，这是加速市场崩溃的诱因，但我却觉得恰好相反，是市场在纠偏，在挤出泡沫，过程却必然伴随着阵痛。

基于此，我们可以预见几个变化趋势：

银行资产处置将呈现“投行化”趋势——未来可能出现银行系不动产管理子公司，专业负责存量房产的运营、改造和证券化，形成新的利润中心。

县域经济风险显性化——农商行密集处置资产的地区，需警惕其对当地信用体系的冲击，这可能引发对区域性金融稳定的政策干预。

个人投资者机会窗口——银行直售房产的折价空间，正在创造特殊的套利机会，但需警惕资产背后的隐性债务和法律纠纷等“陷阱资产”。

所以，这场银行售房潮，本质是中国金融体系对房地产依赖度的强制性降低。它既暴露了存量风险化解的紧迫性，也展现了金融机构主动管理风险的进化能力。

对于市场参与者而言，更需要关注的是银行资产组合中还有多少“沉睡的不动产”即将苏醒，以及这种大规模资产转移对整体物价体系的深远影响