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闵行一直是置业热门，承接上海西南部客户的颛桥板块，新项目保利·都汇和煦即将首开，推出118套98-126平户型，最低553万起买闵行地铁房，三阳台户型+1500方会所，但据说很多客户都在等打折？具体什么情况，小房弟为大家带来实地探房。
保利·都汇和煦地处颛桥板块的沪金高速东侧，相比南侧缺失大型综合体配套，但周边烟火气也比较成熟，著名豪宅上海星河湾就在南面不远。
今年6月，保利发展40轮叫价，近3.9万楼板价拿下这块地，继元江路光合TOD后再次在闵行做大盘，光合上城最新工抵房算下来折扣近百万，如果都汇和煦首开不利，很多客户担心开发商会背刺首批业主。
交通方面，保利·都汇和煦大盘15号线双柏路站步行约700米，4站徐汇、8站上海南站，颛桥早晚高峰开车会非常堵。
配套方面，目前周边有约好休闲街等社区商业，大型综合体需要开车去颛桥万达、海梦一方。
产品方面，保利·都汇和煦容积率2.0，西南两侧被河道环绕，包含4幢7层洋房、11幢14-16层的小高层，社区体量不小，规划了752套住宅。
产品有两点特色，一个是整个社区抬高1.5米，第二是规划1500平下沉式会所，包含篮球场配套。
缺点是没有做到全架空设计，外立面也看到不少面积的涂料占比，项目更多定位刚需、刚改，并不是真正的区域标杆，未来潜力有限。
保利·都汇和煦得房率不高，但做到了全户型一梯一户，并通过花池擦边球偷面积，这样空间利用率就高起来了。
98平3房采用双阳台设计，整体飞机户型动静分区，南次卧经过阳台拓展后，内部空间几乎和主卧差不多，部分边套还是南北双270°飘窗，需要注意交付阶段门口有一个八百库空间，不知道这种小户型这样设计有什么意义，还不如给客厅更多空间。
108平3房采用三阳台设计，南侧双阳台拓展客厅和次卧面积，北阳台+花池也把北次卧空间做大了，这种户型算得房率意义不大，现场看下来空间体验还是不错的。
交付标准方面，全屋配置日立中央空调+地暖、迈迪龙全热交换新风，厨电采用方太最新的油烟机、灶具、洗碗机，卫生间用的是唯宝台盆、智能马桶，高仪水龙头，以及保利天奕同款美妆4件套。
总结
如果放在3年前甚至1年前，颛桥地铁新房铁定热销，但是最近市场行情急转直下，尤其是保利自家的光合TOD砸盘后，很多客户会选择那边更便宜的准现房。
同时也担心保利·都汇和煦后期也走降价老路，建议是去之前务必找小房弟登记一下，这样至少可以节省下一大笔成本，另外也可以对比位置更好的次新二手。
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麟评居住大数据研究院发布的报告显示，其监测的100个重点城市2025上半年房价收入比为10.0，相比2024年下滑2.9%，跌幅收窄6.8个百分点，自2019年监测以来，房价收入比均呈现年年下滑的局面，较2019年下降近3成。
报告认为，自2023年以来，房价收入比下降的主要驱动力从“收入增长”转为“房价下降”。房价持续下跌导致居民资产缩水，影响购房信心和收入预期。值得一提的是，虽然房价收入比较2024年下滑，但2025年上半年百城房价收入比的下滑幅度明显收窄，并未延续2023、2024年大幅下降局面。
各线城市房价收入比继续下降
从各线城市的房价收入比情况来看，继续全降，但降幅均有所收窄。
报告显示，2025上半年一线城市房价收入比为25.4，较2024年下降2.7%；二线城市房价收入比为10.5，较2024年下降2.8%；三四线城市房价收入比为7.4，较2023年下降3.0%。
报告指出，一线城市房价收入呈现“绝对值高，跌幅小”的局面，二线城市房价收入比接近于全国平均水平，三四线城市最低。
在2019年-2025年期间，除2021年指导价格政策影响房价跌幅扩大，带动房价收入比跌幅扩大之外，一线城市的房价收入比坚挺于二线和三四线城市，其房价收入比跌幅最小，但仍是购房压力较大的区域。
区域分化加剧
从区域表现来看，房价收入比的高低和经济圈的经济情况成正比，经济发达区域房价收入比一般较高。
如海峡经济圈、珠三角和长三角经济圈房价收入比仍位居前三，分别为15.1、13.9和10.8，是国内居民购房压力较大的城市经济圈。
另一方面，中部城市、西北城市、西南城市为低房价收入比区域，这些区域内居民购房压力小于其他经济圈，房价收入比在7-8之间。
整体来看，2025年上半年八大区域房价收入比仍呈下降态势，降幅在1.5%-3.4%之间。其中，海峡经济圈是2025上半年房价收入比最高区域，同时也是跌幅最大区域。经济圈内厦门、福州、泉州房价下滑明显，以及热门旅游城市消费降级、城镇居民收入增速下滑等因素，共同导致了海峡经济圈房价收入比下行。
近八成城市进入“低压力区间”
报告显示，百城房价收入比分布继续“下沉”，5个城市从10-20区间进入0-10的区间，已接近8成城市位于0-10区间。
其中，高房价收入比城市仍以北上广深、杭州、厦门等重点一二线城市为主，而三四线城市，中部城市、西部城市中以房价收入比较低城市较多。
具体到城市，2025上半年深圳房价收入比为34.3，高居首位，受到新房市场土地稀缺性影响，深圳房价居高不下，是国内购房压力较大的城市。
三亚的同样处于高位，房价收入比为28.8，位居第二。其在旅游业的带动下，凭借得天独厚的环境，全国各地有投资需求的客群涌入使得三亚房价收入比同样处于高位。
低房价收入比城市中，株洲、遵义、桂林、北海、德阳房价收入比位居百城末尾，处于国际合理区间。这些城市的居民购房压力较小，住房消费较为适中，适合居住。
另外，从城市房价收入比变化情况来看，上半年全国房价仍处在调整中。
根据报告，上半年百城房价收入比上升的城市近有10个，其余90城房价收入比均不及2024年。其中，房价收入比上涨城市中长三角经济圈覆盖较多，如宁波、金华、淮安、常州房价收入比微升。相反，房价收入比下降的城市则以三四线城市为主，泉州、盐城、威海房价收入比降幅居前三，分别下降10.8%、9.3%和8.8%，均得益于城市内房价呈现明显的下降局面。
此外，值得一提的是，上半年一线城市中，北京房价收入比下滑明显，较2024年下降6.0%，上半年北京二手房市场继续以价换量，房价跌幅较2024年有所扩大，而收入并未好于以往表现，带动房价收入比下降较为明显。
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