新调控“点杀”激进型房企,这类房企最危险!

孝感楼市新闻 2019-07-18 09:14:12
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房企正面临融资的十面围城。 7月12日,发改委发出通知,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务。通知还要求,房企发行外债还需就债务规模、期限等进行备案登记。 在此之前,房企的信托通道、境内债券通道已经全面收紧。7月上旬,中国银保监会就因加强房地产信托领域的风险防控问题开

房企正面临融资的十面围城。

7月12日,发改委发出通知,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务。通知还要求,房企发行外债还需就债务规模、期限等进行备案登记。

在此之前,房企的信托通道、境内债券通道已经全面收紧。7月上旬,中国银保监会就因加强房地产信托领域的风险防控问题开展了针对信托公司的窗口指导,要求控制规模增速。而早在5月底,央行+证监会联手限制地王发债+ABS。

东西南北,上下左右,基本上所有的正常融资渠道都被全面压缩。激进的房企,被划上了休止符。

不管怎么样,日子还得过,钱还是要找的。最近,泰禾集团以15%的高利率在新加坡挂牌发行了一笔美元票据,成为近年来房企境外融资的最高成本之一。

在标准地产研究院的《2018 · 中国上市房企净负债排行榜》中,泰禾分别以1227.34亿元的净负债和321.29%的净负债率名列上市规模房企第5高和第4高。

黄老板看着中海单笔利率低至2.9%的港元票据,可能羡慕得直流口水。

在监管针对性趋严的当下,哪些激进房企的资金链可能承压?标准地产研究院的《2018 · 中国上市房企净负债排行榜》告诉你。

通常情况下,资产负债率(总负债/总资产)被用来反映上市公司的风险水平。

房地产行业比较特殊,相当大的一部分负债为预收款。预收款本质上未确认的收入,理论上预收款越大越好。

相比资产负债率,净负债率(也叫净借贷比率,(有息负债-货币资金)/净资产)是一个更能反映房企债务真实情况的指标。

与A股报表项目大致对应,我们认为有息负债的具体计算公式为:

有息负债=短期借款+一年内到期的非流动负债+应付票据+长期借款+应付债券

净负债率的计算公式为:

净负债率 = (短期借款+一年内到期的非流动负债+应付票据+长期借款+应付债券—货币资金)/净资产

港股的有息负债则直接来自于WIND的统计。

标准地产研究院统计了港股和A股2018年销售金额在前120的房企,得出了有效房企样本数为68家,标准地产研究院分别统计了房企的净负债额和净负债率之后得出两个榜单。

数据来源:wind,标准地产研究院整理

其中,恒大的净负债金额高居榜首,高达近5600亿元

接下来的四名房企,净负债金额都在1000亿元以上。考虑到保利和融创作为头部房企的规模,千亿出头的净负债是个相对正常的数值。

而对于中型房企的富力和泰禾来说,千亿净负债已经让他们成为最被行业关注可能发生资金链断裂的房企。

令人意外的是,规模最大的房企碧桂园,净负债金额仅排名第六,刚刚过千亿。相较碧桂园高达2400亿的账面现金,千亿的净负债金额几乎没有什么压力。

作为房企TOP3中的万科的净负债余额仅为580亿元左右,这可能与万科近年来推行轻资产的运营模式有关,万科更多地采取共同开发和输出管理品牌的模式有关。与万科接近的招商和华润,其净负债余额都在500亿上下。

而净负债额较低的榜单尾部,大部分都是小规模房企,融资能力较差,也没有太多冲规模的动力,净负债额也相对较低。

值得注意的是,目前部分净负债规模相对较高的中型房企,是因为在行业集中度提升的背景下,市场竞争更加激烈,此类房企对加速扩张、规模的诉求尤为强烈。由于前几年土地投资力度的加大,房企们投入了大笔资金,增加了债务,而与此同时,不少房企由于回款放缓的问题,只能依赖融资和再融资输血,从而提高了净债务金额。

2018年国内融资环境的恶化,不少房企转向境外发债,也推高了债务成本,有息负债中的应付债券也大大提高。

此外,随着近年来很多房企多元化转型的推进,占用企业部分资金,如产业小镇、商业地产、长租公寓等业态,前期需要沉淀大量的资金,且资金周转速度偏慢,发展初期易形成负债压力。

仅看房企的绝对净负债还不够,净负债率的相对指标更能反应出房企之间的相对可比性。净负债金额高的房企,不一定净负债率也高,因为大型房企的现金流和负债管理能力是中小房企无法企及的。

资料来源:wind,标准地产研究院整理

大规模房企在玩转高杠杆的同时,还有部分现金流入,净负债率普遍不会高的太离谱。

榜单中房企的平均净负债率达到了110%左右,处于较高水平,有25家房企的净负债率超过100%。

头部规模房企中,恒大的净负债率是最高的,达到180%,其主要原因是恒大在新产业的增加了投入。不过,恒大已经表示下半年将会坚持以现金为王,而早在2017年初,恒大就率先启动提质增效的战略转型,表示要从“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变,并且向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转变。在保持规模的适度增长的前提下,更加注重提高增长的质量。在此战略之下,预计其净负债率有望调整到行业较低水平。

头部房企中另一家房企融创的净负债率也高达200%,但是融创的净负债比近年来处于不断下降的过程中,考虑到未来业绩集中释放对净资本的增厚作用,融创的净负债率水平有望继续下行,业绩增长的质量进一步提高。

头部房企中,向来以高周转高负债著称的碧桂园,净负债率却不断下降至百分之五十左右,负债管理能力得到了充分的体现,而且碧桂园提前降速,账面上有充足的现金。截至2018年期末,公司现金余额约为2425.4亿元,占总资产比例达到14.9%。

万科的净负债率一直保持在低位,虽然净负债率有所提高,但依然处于同级别房企的较低水平,与万科一样保持低负债率的规模房企是老牌国家队中海,2018年中海继续坚持稳健审慎的财务策略,保持了行业最低的水准。

榜单前四名的房企净负债率都超过了300%,除了向来以激进著称的闽系房企泰禾,其余三家均为中小型房企。泰禾的规模在2017年到达千亿,但是2018年并未完成其之前定下的2000亿的目标,实际销售金额在1300亿上下,目标完成率仅65%,近期卖给其他开发商多个项目。

由于房地产行业的特殊性,整个房地产行业都面临着高负债的情况。杠杆本身没有错,用杠杆能撬动地球,但也能被地球压垮。

近日,发改委在新闻发布会上对房地产的调控再次发声:针对大城市落户限制的放宽,这并不等于要放松房地产调控,相反,房地产的调控会不断加强。

那些逆势加杠杆的房企,是时候该注意了。

文章来源:楼市头条

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