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产品颗粒度，正成为房企竞争力的关键。

不久前，在万科投资者会议上，深圳市国资委和大股东深铁集团，共同表达了对万科的全力支持与充分肯定，打消了市场对其稳健发展的疑虑。

会议上，万科也表示，将不断提升管理颗粒度和风险控制能力，保持业务健康的同时实现更好的业绩。

今年以来，在市场竞争愈发激烈的背景下，万科内部对于“颗粒度”的要求，越来越高——这既有对管理颗粒度的进一步提升，也包括对产品颗粒度的持续精细。

万科集团联席总裁张海表示：如今市场下，客户越来越珍贵，客户越来越细分，80分只是今天产品的及格线，万科在产品打造时的“颗粒度”远超以往。

在涛哥看来，随着房地产进入买方市场，客户买房周期变长、选择变多，对产品越来越挑剔，只有真正的高分项目才能获得青睐，这也倒逼房企提升产品标准，特别是在产品颗粒度的细节上下功夫。

不久前，万科今年的爆款产品线“拾系”，在上海落地的首个项目朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳，召开了一场别开生面的“拾真者共建大会”，分享了万科对当下客群趋势的理解、对产品颗粒度的打磨、以及与业主共建社区的提案。

而在这样一次分享之中，我们也实实在在看到万科对产品的钻研与升级，那些具有引领意义的“魔鬼细节”，或许正是地产下半场，万科持续领跑的关键所在。

今天，涛哥就跟大家讲讲，万科新产品之中10个“不一样的超级细节”。

1

产品规划，为客户量身定制

拾真者大会上，万科邀请知名广告人李三水，解析当下10类新消费客群的生活态度，展现出当前市场中客群进一步细分，需求越来越多样化的趋势。

对房企而言，过去房子只要造出来就能卖掉的时代一去不复返，对客户的精细化研究和量身定制的产品打造成为赢得市场的关键，也是万科产品力进化的重要方向。

1）拾系的颗粒度：客群细分与精心择址

作为万科今年在全国重点推进并取得良好市场反馈的全新产品系，拾系在上海的首秀，经过了充分的思考和推敲。

为做好产品，万科前期做了大量客户调研，分析上海改善客群尚未被满足的居住需求。他们发现，在改善客群中也存在不同生活追求的细分，需要定制化的产品打造。

万科将拾系客户定义为：有生活理想、渴求品质、亲近自然、注重家庭、识货且挑剔的都市品质青年，他们可能是金融从业者、大厂白领、艺术家、设计师、网红达人等……追求精致、雅奢、自然的生活方式。

这样一个群体，对居住无疑有更挑剔的需要，因此万科在精细化客户画像基础上，精心择址并匠造产品，为这个“识货且挑剔”的都市客群，定制打造朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳这样一座归心自在的都心岛屿。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳示范区实景图

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳择址于闵行梅陇，这是对上海品质客群的一次献礼：

一方面梅陇新中心紧邻上海黄金中环线，周边有丰富的科创产业和生活配套，交通便捷可快速上中环和外环；距离15号线仅300多米，还有规划的19、23号线及在建的机场联络线4条轨交环绕，去徐汇、前滩、虹桥、莘庄等商业区都很快……不仅生活便利，更蕴含巨大发展潜力。

另一方面，作为中环边上稀缺的16万方滨水生态大城，拥有绝佳的T字型自然水系，完美契合拾系“都心岛屿”的产品定位，满足人们对都市度假与精致生活的期盼。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳区位示意图

不同于过去根据土地找客户的逻辑，如今万科更细致着眼对城市客群的细分研究，找到满足客群需要的优质土地，并为具有共同生活的理想的都市群体定制化打造高分产品。

从“以土地为核心”到“以客群为核心”，从因地制宜到为客户量身定制，这是万科产品颗粒度细化的一个重要标志。

2）规划的颗粒度：城市资源价值最大化

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳有着都市中稀缺的T字型天然水系，尤其是在上海中环附近，水系环绕为项目带来得天独厚的资源禀赋，远远看去就像是漂浮在水面上的岛屿。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳鸟瞰图 仅供示意

不过，由于水系与城市道路的分割，使得社区被切割为四个地块，如何让四块半岛链接为一个整体，并且最大化滨河资源价值，成为万科要解决的问题。

为给人们带来更好的滨水度假生活体验，万科以曼谷湄南河四季酒店为灵感来源，借鉴其空间、建筑与艺术水岸的设计手法，提出“四象合一、向河而生”的规划理念。

曼谷湄南河四季酒店水岸实景图

首先，整个项目景观体系以河道为核心向两侧展开，沿河打造滨水景观轴，通过精致、自然的滨水庭院，营造出绿色生态的景观环境，成为业主休闲放松的理想场所。

河岸景观设计上，万科也充分借鉴曼谷四季酒店水岸设计手法，以庭院、露台和水榭，打破社区内外的边界感，与河景自然相融，宛如一处充满活力与格调的水上绿洲。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳效果图

同时，将主要社区配套集中在河道与道路交汇的十字路口，如居委会、文化活动中心、老年活动中心、生活服务点等，打造活力生活轴，不仅带来社交上的聚集，也增进邻里之间的交融与互动。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳效果图

可以看到，万科在规划时考虑的非常精细，以度假酒店的方式打造滨水景观，充分思考社区与城市的界面以及地块间的链接互动，在景观资源价值最大化的同时也兼顾了生活的烟火气。

3）生态的颗粒度：对在地环境优化升级

值得一提的是，万科对于城市水岸资源的利用，不仅仅是索取，而是通过自己的努力，让原有的生态环境变得更好。

地块沿岸的原生水杉

例如在项目地块水系旁，原本便种着一排水杉，万科在设计时保留原生在地植物，形成“香樟为口，水杉为墙”的布局。

一方面成为河面与社区间的“自然之墙”，带来林荫的庇护和视野的“隔而不断”；另一方面也延续原本的自然场景，承载在地记忆，实现与城市的共生共荣。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳示范区实景图

在涛哥看来，同样是产品规划，万科对项目有着更精细的思考和更全面的打造，从客群细分到土地选择，从景观资源的利用到城市环境的优化……

一以贯之的为都市客群定制化打造都市度假生活，贯彻“拾起生活真意”的拾系理念，实现客户逻辑、土地逻辑、产品逻辑的统一。

2

社区打造，极致的以人为本

整体规划的精细只是万科的第一步，再此基础之上，朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳还投入更多的精力去深化产品方方面面的细节——

以人文本，以更细腻的颗粒度为人们创造更具“品质感”的生活体验。

1）建筑的颗粒度，360度好看的美学立面

以前很多建筑大多会重点打造正面，而朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳不仅正面效果垂直挺拔，还专门对侧面及侧向视角进行了专门的设计管理，让建筑能够被360度欣赏和观看。

建筑顶部结合竖向层次线条进行部分拔高，打造“城市灯塔”指引出家的方向，这也是万科的巧思之一，远远望去就像海上的一盏灯塔，成为居者心中的精神坐标。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳立面效果图

细节同样花了心思，比如立面上金色饰条做了45度斜切，这样人在底部向上抬头看时能够感受到不同的光影和变化。

同时5米以下近人尺度做更精致的装饰，入户门头也精心打造，让人们漫步行走时，视野不论落在何处，都能感受到建筑的品质感。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳单元门入户大堂实景图

2）归家的颗粒度，精奢静雅的生活仪式感

社区入口处，有别于传统社区高调浮夸的大门设计，朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳则展现出隐奢雅致的低调气质。

对称精致的logo高墙形成夹道的礼仪大门，使人们联想起曼谷四季酒店的入口风格，带来度假酒店式的归家体验感。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳效果图

落客庭院、静心庭院、礼仪盒子组成城市与社区过渡的灰度空间，引导人们从从都市繁忙到松弛度假的情绪过度，实现精神与身体的放松，营造仪式感和品质感的归家礼序。

同时参考泰国高档酒店做法，以灯具串联“光之归途”指引出归家之路，引导人们穿过入口庭院、景观花园和入户大堂，直达电梯厅，带来温馨舒适的良好归家体验。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳示范区实景图

3）景观的颗粒度，注重参与感和互动性

景观以自然为设计语言，让景观与社区环境不仅可被观赏，更可互动和参与。

一方面，设置滨水庭院、水榭林间、微风草坪等多种场景，运用流水和林荫构建自然且舒适的社区景观，让人在都市的繁忙中享受公园般的松弛度假。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳效果图

另一方面，在场景设计上深入研究人们的社交形态：单人、多人、群组、对坐……尽可能为人们提供“自然社交”的平台。

同时，合理利用“林下空间”，以林下吧台、树下花池创造停留节点，并通过七大主题功能院落，触发更多的停留和遇见的可能性，让社交在自然而然中发生。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳示范区实景图

社区内部还策划大量“第三空间”，比如利用架空层，把读书、阅览、健身等内容整合入其中，即满足了社区功能需要，也形成一个个交汇节点与共享基地，增进邻里的交往，让人与人之间碰撞出更多精彩。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳架空层效果图

4）植物的颗粒度，营造自然的植物心流

植物选择上，朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳摒弃了过往的苗圃植物堆叠，营造“让人们从自然中来，到自然中去”的友好体验。

通过自然系搭配与拙感长效混植系统，还原自然生态的质朴感，发展长效花境——社区内种植了多种药用植物、乡土植物、24节气植物，还有曼谷湄南河热带植物景观，宛如一个家门口的微型植物园。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳景观效果图

这也是万科产品颗粒度的重要体现，过去社区景观往往只能用来观赏，而万科通过丰富的植物搭配，一方面还原自然生态体验，另一方面也使景观具备更多参与、互动和探索的价值，成为儿童的乐园和科普认知的花园

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳景观效果图

从这些丰富的细节，能够看出万科社区打造中的精细化思考，建筑要360度好看，归家要有品质和仪式感，景观服务于人们的休闲社交，就连植物更具有参与感。

以人为本不再停留于面上，而是深入到万科产品的骨子里，满足识货且挑剔的品质客群对社区环境的期待。

3

居住空间，比客户想得更多

在地产行业，万科一直是公认的“户型创新大师”，同时也是全装修住宅最早的推动者，对于室内居住空间的创新和应用，很多都是从万科传导到行业。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳同样集万科室内设计精髓于一身，在户型打造、品质升级、精细收纳等方面，都做了全方位的优化。

1）户型的颗粒度：有限空间的极致利用

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳的95㎡舒适三房，在LDKB一体化设计基础上，对透明厨房进行了更精细的升级，通过S墙释放厨房空间，实现冰箱外置，让L型厨房变U型厨房，增大了操作面积，也使动线更流畅。

同时优化空间设计，加大阳台进深，赋予阳台更多可能性，以前的窄阳台只能晾衣服，而宽阳台既可作为运动空间，也能变成学习的书房，给生活增添更多色彩。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳样板房实景图

2）品质的颗粒度：细节升级让家更好看

为满足品质青年对居住品位的挑剔，朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳在室内硬装配置上做了全面升级，以八大好看模块提升居住美学，同时带来更好的功能性。

例如客餐厅地面采用大尺寸简一无缝柔光面砖，不仅使空间更敞亮，也便于日常清洁；全屋采用高定无缝墙布，客厅背景墙岩板交付，将尊享的品质感拉满。

厨卫吊顶采用铝蜂窝大板、墙面应用大尺寸柔光面连纹岩板，美观且易清洁；厨房采用隐藏式轨道移门，更加灵活通透；卫浴安装隐藏式四防地漏，更加安全健康。

此外，整个屋内都没有门槛石，地面更加平整，不仅避免小孩碰到摔倒，也便于扫地机器人通过，这也是万科对改善客户生活方式研究后做出的改变。

140平样板间实景图

3）收纳的颗粒度：让家有更多空间可能

作为行业内最早精细化研究收纳的公司，万科在朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳上应用了很多创新设计。

比如在玄关处都做了鞋柜精灵，方便收纳的同时还可以烘干除臭；在每个主卫内都做了美妆冰箱，让女主人的面膜、护肤品等更方便的保存；在台盆柜下也做了下翻袋鼠抽，方便存放口红和化妆品等。

此外，通过S墙实现的U形厨房也增加了厨房收纳，还有带滑轮的灵活柜体备餐台，水槽及斗柜下部做了翻抽收纳空间，让厨房“更大更好用”。

朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳样板房实景图

总得来说，通过对客户生活方式的研究，万科在室内细节中已不仅是想客户所想，而是比客户想得更全面，以大量精细化设计，为业主带来更舒适的居住体验和更幸福的家庭生活。

4、总结

今天分享了朗拾花语售楼处电话📞📞：🌳400-9966-940 🌳产品的10个细节，涛哥最大的感受是：万科对产品颗粒度的思考真的太精细了。

一方面我们看到，万科产品开发的逻辑已经变了，完全是以客户为中心，充分挖掘细分客群的生活追求，为他们定制产品，并以强大的产品颗粒度超越其预期。

另一方面，能感受到万科对客户的满满诚意，很多成本投入客户买房时可能注意不到，但入住后却会感受到其重要性，比如对公共空间的打造，对建筑细节的打磨、对自然植物的搭配、对收纳的精细研究……

事实上，涛哥也跟很多买过万科房子的交流过，大家普遍认为万科的小区住着很舒服，细节体验很好，我想这也是产品颗粒度最终落地在客户口碑上的反馈。

这样精细化的客户研究与产品的颗粒度的升级，本身就是万科区别于其他同行的差异化竞争力，也是万科未来持续领先的护城河。

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