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杨浦内环内海派风貌墅境

「興華里」售楼处已开放！

加推约131-154㎡海派风貌别墅

总价2000-3000万联排别墅

售楼处线上火热预约中！

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

基本信息：

项目位置：上海市杨浦区东外滩板块，东至渭南路、南至沈阳路、西至02F1-02/02F1-03地块、北至平凉路。

开发商：上海城投置地（集团）有限公司。

物业类型：洋房、联排别墅。

产权年限：70年。

占地面积：约1.03万平方米。

建筑面积：约3.02万平方米。

容积率：1.6。

绿化率：35%。

总户数：136套。

建筑类型：4栋多层洋房和5栋风貌别墅。

交付标准：洋房为精装交付，装修标准约4000元/㎡。

价格信息：

洋房均价：约12万元/平方米。

风貌别墅均价：18万元/平方米，总价2000万-3000万元/栋。

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户型信息：

洋房：户型面积涵盖约72-88㎡的2-3房，还有少量顶复产品，建筑面积约131-144㎡。例如，72㎡户型为一梯两户大横厅设计，面宽约4.9米，带有270度转角阳台；85㎡三房户型三开间朝南，主卧套房设计。

风貌别墅：建面约131-154㎡，地上三层+地下一层，附赠地下室、花园、露台。

配套信息：

交通配套：距离地铁12号线宁国路站约750米，距离地铁18号线平凉路站约900米。项目东侧为内环高架，杨浦大桥、北横通道等多个出入口近在咫尺。

教育配套：周边有上海市杨浦区向阳幼儿园、杭州路第一小学、齐齐哈尔路第一小学、辽阳中学等。

商业配套：坐拥控江路商圈、北外滩商圈等，周边有百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场、滨江・光合新座等购物中心。

医疗配套：直线3km范围内有复旦大学附属妇产科医院、杨浦区中医医院、新华医院、上海第一康复医院等。

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上海杨浦兴华里售楼处电话☎：400-8787-740（预约看房热线）中节能上海首座、美团上海科技中心/杨浦滨江创智中心、哔哩哔哩新时代产业园（施工进度实景-未来效果图）图片均源于网络，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。

2、与黄浦江的直线距离仅约800米，享国际滨水生活！

坐落于滨江地段的风貌别墅几乎都在杨浦区，十分稀缺，而「興華里」是其中仅有的2000万级项目！业主在这里，享受到的是一线滨水生活，到江边散步、休闲、骑行，欣赏艺术展。

周边还有东方渔人码头、百联滨江等商圈，平凉公园、江浦公园等生态绿境，以及世界技能博物馆、绿之丘、自来水科技馆等文教资源，无比丰富！

杨浦滨江、东方渔人码头实景图，图片均源于网络，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。

交通上，项目直线距离12号线宁国路站约900米，1站江浦公园站换乘18号线，3站北外滩来福士；直线距离18号线平凉路站约900米，5站世纪汇广场、6站陆家嘴。

自驾道路桥隧纵横，项目可通过大连路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥、新建路隧道、北横通道等便捷来往浦东。因此，陆家嘴的客群可以高度关注。

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图片均源于网络，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。

「興華里」，作为容积率仅约1.6的低密历史风貌住宅，更加匹配菁英人群的居住调性！

22000万级的风貌别墅

在如今的市场上有多珍稀？

环顾上海目前已知的风貌产品，呈现出两个特点：起步面积大，总价段高。

黄浦区供应面积段大概是在220㎡起步，总价6000万级至1亿；静安、虹口在200㎡起步，5000万级是主流；杨浦区也几乎在160㎡起步，便宜的也要在3500万朝上了！

「興華里」，建面约130-154㎡海派联排别墅，2000万级的总价，放眼整个上海市都是万里挑一，可见其臻稀程度！

与此同时，随着土拍市场的升温，高层产品的价格在直线拉升！

今年四批次土拍，杨浦区N090602单元L4-02地块出让，最终成交楼面价80199元/㎡，溢价率约26.3%，测算下来预期价格约13万/㎡左右。

今天五批次土拍，杨浦区C090101单元01C5-02地块出让，最终成交楼面价95530元/㎡，溢价率31%，测算下来预期价格超14万/㎡。

刚有六批次土拍引爆市场，徐汇、虹口北外滩、静安地王频出。今年七批次土拍，杨浦滨江的想象空间更上一层楼！此背景下，2000万级预算想买一个大平层，单价越贵，能买到的面积空间也在遭受挤压。

图片均源于网络，仅供参考，后期如有变动，以政府批文及证照等记载内容为准。

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以14万的单价算，在上海核心区能买到的高层产品约140-150㎡，得房率75-78%左右，即使加上飘窗和阳台等10-15㎡的附赠面积，最后是在115-135㎡区间；

「興華里」建面约130㎡的J户型联排别墅为例，加上地下室、花园、露台，附赠面积达到约76㎡+，使用面积约206㎡+！而建面约154㎡（H户型）的产品，更是附赠了惊人的约87㎡+，使用面积约240㎡+，算下来价格甚至比平层还便宜！

在此基础上，联排别墅的居住体验和普通高层产品并不是一个level！

高净值人群，对于居住环境最深刻的一点要求就是“私密性”。联排别墅拥有地上三层，每层更加独立的房间布局，超私密性体验，以及独立庭院和地下室车库独立入户等等......切切实实保障了业主的居住隐私与归家仪式感。

如此一对比，杨浦滨江的前瞻性站位+历史风貌的终极居住形态+2000万级可遇不可求的总价段，是不是觉得「興華里」“香爆了”？

3高附赠空间+分层而居

诠释联排别墅的居住体验

回归产品，「興華里」此次推出的建面约130-154㎡的风貌联排别墅，套数稀缺，仅有30席！这意味着错过这批，往后可能再也遇不到2000万级的风貌别墅了。

比起高层，联排别墅的居住特点，就是静谧、宽适，通透。

项目整体约1.6的超低容积率，通过"总弄-支弄-门楣-院落"的递进式空间序列，再现"围而不隔，疏而不透"的里弄智慧。

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立面采用青灰色砖片、浅色水刷石为主，保留历史建筑原有的肌理、双坡屋面形式、青砖红线的经典配色等，精准复刻花园里弄的时代风貌。

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“一街、两园、四巷”景观节点，将摩登复古气息嵌入每个细节之中，所见之处，无不凸显海派优雅风情。

一街：繁华街为功能型景观中轴，尊享出入归迎礼仪；人行出入口的传统红砖元素、金属格栅装饰、复古拼花的石英砖营造归家氛围。

两园：园内将打造摩登景观会客厅、架空层共享空间、海派美学花园、儿童活动空间、健身空间以及康养花园，满足了全年龄段业主的日常生活所需。

四巷：位于风貌别墅区内的思南巷、新乐巷、安福巷、余庆巷，重现复古人文里弄风情。

户型设计上，上下四层空间+超多附赠面积，有天有地，将居住的体验感拉满！

建面约130㎡户型

户型图，仅供参考

作为项目的主力面积段，这个户型的面宽达到约5.6m，进深约7.8m！地上一层是会客空间，宽敞明亮，外面带有一个南向的院子，院子附赠面积约16㎡（含采光窗面积约2.5㎡），闲暇时栽花种草，围炉煮茶，静享惬意时光。

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二层可做双孩房或孩子+老人房，全部南向，实现采光平权。北向的灵动空间也可以做书房。

三层尺度阔绰，一整层都是主卧，尺度感MAX！可安排衣帽间+书房+浴缸+双台盆主卫的超级套房充满尊崇感。此外，三层还带有约3㎡的星空露台，闲暇之余聊天喝咖啡，都是极为舒服的！

最后是地下室，俗话说“有地下室的别墅才是真正的别墅”。项目是南北双采光窗设计，避免了地下室阴暗潮湿的通病，很好地放大空间感和采光感，在功能使用上，健身区、舞蹈室、钢琴房、SPA区，甚至私人酒窖、雪茄室，根据业主的喜好随意设计。

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整整上下四层的空间，分层而居，大家庭井然有序！

建面约154㎡户型

户型图，仅供参考

建面约154㎡的H户型，尺度更进阶！面宽更是达到了约6.5m（K户型面宽约8.7米），院子附赠面积约19㎡（K户型花园附赠面积24.5㎡），地下室附赠约65㎡，露台附赠约3㎡（K户型约6.5㎡），整体附赠面积达到了约87㎡（K户型附赠面积约95㎡）。

一层约3.4米层高及南向采用大面积落地玻璃，宽敞明亮，非常适合三代同堂及二胎家庭生活。

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最后，项目在私密性上也做了精心设计。首先是院子，「興華里」的院子采用独门独户，高约1.9米的实体墙设计，厚重笃实，很好地保证业主的私密性。

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在房产交易与持有过程中，藏着许多容易被忽略却至关重要的细节。掌握这些实用小知识，能帮你避开陷阱、减少损失，更高效地实现置业目标。

一、购房前：资质核查与预算规划，打好置业基础

（一）购房资质：不同城市政策有差异，提前核查免踩坑

我国实行差异化的楼市调控政策，购房前务必先确认自身是否符合当地购房资质，避免前期准备白费。首先，关注户籍限制，多数一线城市对非本地户籍购房者有社保或个税缴纳要求，比如北京要求非京籍家庭连续缴纳60个月社保或个税，且中间断缴不超过3个月（部分情况可补缴）；而三四线城市多已取消户籍限制，外地户籍可直接购房。其次，注意家庭住房套数认定，不同城市对“家庭”的界定和套数计算标准不同，比如上海以家庭为单位（夫妻及未成年子女），认房又认贷，若家庭名下已有1套住房或有1笔未结清房贷，再次购房均按二套房政策执行。

二、选房时：户型、楼层、配套，多维度考量选好房

（一）户型选择：动线合理、采光通风是关键

户型直接影响居住舒适度，选房时需重点关注动线设计、采光和通风。首先，动线分为生活动线、家务动线和访客动线，合理的动线应避免交叉。比如生活动线（卧室-客厅-阳台）与家务动线（厨房-餐厅-卫生间）不重叠，避免做饭时穿过客厅，影响家人休息；访客动线（入户门-客厅）不经过卧室区域，保证隐私。其次，采光方面，优先选择朝南的户型，客厅和主卧朝南最佳，能保证充足的日照，尤其是在北方地区，冬季朝南房间温暖舒适。通风方面，尽量选择南北通透的户型，即客厅、餐厅南北有窗，空气能形成对流，夏季凉爽，减少潮湿异味。

（二）楼层选择：不同需求对应不同楼层，避开“问题楼层”

楼层选择需结合家庭需求和房屋特点，同时避开存在明显缺陷的“问题楼层”。首先，低层（1-3层）适合有老人或小孩的家庭，上下楼方便，且价格相对较低，但要注意防潮和安全问题，低层容易受潮，尤其是南方多雨地区，需查看房屋是否做了防潮处理（如地面垫高、墙面涂防潮漆）；安全方面，要关注小区安保措施（如监控、门禁），避免选择靠近路边的低层，噪音和灰尘较大。中层（4-10层，具体看楼栋总高）是“黄金楼层”，采光、通风较好，视野适中，价格相对合理，适合大多数家庭，且避开了低层的潮湿和高层的水压问题。高层（11层及以上，尤其是顶楼以下3-5层）视野开阔，噪音小，空气质量好。 兴华里售楼处电话：400-8787-740【售楼中心】