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一、项目基础信息‌

开发商‌：招商蛇口开发，定位为上海内环稀缺风貌别墅项目

位置‌：杨浦区平凉社区01B4-04地块（东至许昌路，南至惠民路），属内环滨江风貌保护区

体量规划‌：占地约1.27万㎡，容积率1.35，限高12米，总户数121套低密住宅

产权性质‌：70年住宅用地，毛坯交付（部分精装）

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二、核心产品亮点‌

建筑与设计‌

复刻 ‌海派里弄文化‌，采用青砖黛瓦、石库门、雕花窗等传统元素，结合四方形弄堂布局

保留1.47万㎡历史建筑（一般），通过保护修缮与现代化改造融合

外立面采用天然石材干挂，檐口高度严格控制在12米以内

户型与配置‌

主力户型 ‌184-300㎡‌，包含联排别墅及叠加产品，部分配备四合院屋顶设计

社区内设恒温酒窖、星空会所及文化展示空间，定期举办海派文化活动

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三、区位与规划优势‌

交通网络‌

地铁‌：18号线平凉路站850米，12号线江浦公园站500米

自驾‌：北横通道直达北外滩，10分钟覆盖核心商圈

战略地位‌

属杨浦滨江南段“世界级会客厅”规划范围，周边规划270万㎡商办体量

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四、配套资源‌

商业‌：百联滨江购物中心、LCM置汇旭辉广场等综合体

生态‌：紧邻杨浦滨江绿道，步行可达江浦公园

教育‌：周边覆盖优质公立及国际教育资源

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五、市场表现与稀缺性‌

价格‌：联排别墅均价约21万/㎡，总价3500万起

竞品对比‌：内环唯一容积率0.6的风貌别墅群，历史保护建筑占比达35%

认购热度‌：首批房源未公开即被高净值圈层锁定

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四期中心位置房源▼

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目前，泳池空间、会客空间等已经实景呈现：

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整个泳池天花板，呈现出海派拱形元素，落地玻璃窗外，是下沉式的景观空间：

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会客空间，可以作为业主平日里的第二客厅，在这里洽谈生意、接待客人等：

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建面约380㎡样板间，整体地面三层，地下两层：

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样板间将地下二层设计为家政间及保姆间：

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保姆间也是套房设计，带独立卫生间，动线隔离，可以拥有更好的私密感。

地下一层，是影音空间及吧台空间，建筑面积可以达到约150㎡左右，除了影音空间以外，也可以设计为酒柜、游艺室等，即便作为纯收纳空间，空间也非常足够：

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一楼为整体餐客厨空间，整体面宽超过13米，客厅南向正对别墅庭院，整体室内采光充足：

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餐厅方面，其空间也已经足够设计有中西双厨：

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整体一层空间的东南方向，样板间设计为了茶室，配合西向落地玻璃窗，同样正对庭院。

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在实际装修中，这里同样可以设计为老人房或者独立豪华餐厅空间。

样板间二楼设计为了两件套房卧室及书房空间：

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东侧卧室带大露台，露台视野开阔，北外滩的摩登楼宇，自家的庭院，青红陶砖的肌理，尽收眼底：

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三楼整层为主卧套房，样板间设计了双开门入卧室，进入起居空间，样板间选择在这里放一些艺术装饰、设计吧台来彰显主人品味。

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靠户型东侧，样板间设计了一个独立衣帽间和主卧套房的第二个卫浴空间。

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而样板间里这第二个卫浴空间，更接近于享受级。嵌入式浴缸，设计了魔镜系统，可以供业主泡澡时观影娱乐；除此之外，这个卫生间也有独立的淋浴房，并设计有桑拿房。

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据悉，这是北外滩纯别墅社区，第一次将历史保护建筑作为住宅买卖，有花园、露台、阁楼，小区总体121套房源。

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弘安里这块地原由8个街坊组成，其中东寿坊和永安里因后期加建改建较大，体量也很小，为了园区整体考虑，不再保留，延续了剩余6个组团：德年里、和乐里、宝兴里、更富里和鸿安里。

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虹口区北外滩板块的超级别墅项目「弘安里」从进入市场视野后，就热度不减。

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官网信息显示，弘安里是上海市政府批复的风貌保护街坊，全上海一共就250处，大部分是作为商业，很少作为住宅买卖的，目前一期二期基本售罄，前期仅有少量大户型在售，说明上海豪宅市场的购买力还是足够强，富豪们大几千万的房子直接下单买。

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项目更多效果图：

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前情回顾：

2021年2月，上海虹口城市更新建设发展有限公司（上海地产联合体）以111.35亿拿下了虹口区四川北路街道HK193-02（17街坊弘安里）、HK193-03（地下部分）；北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）。

同年，8月13日进行了80%股权转让，开发主力变为招商蛇口。和实力合作伙伴绿城中国、上海地产共同开发建设上海弘安里项目。

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地块信息

四至范围：东至HK193-02：江西北路，HK300-02：规划公共绿地，南至HK193-02：海宁路，HK300-02：唐山路，西至HK193-02：规划公共绿地，HK300-02：规划公共绿地，北至HK193-02：武进路，HK300-02：东余杭路

出让面积：58025.2㎡

规划用地性质：普通商品房、商办、餐饮旅馆业用地

容积率：普通商品房1.1、商办10

成交价（万元）：1113534.0

整个上海最吸引高净值人群的豪宅产品之一非城中别墅莫属，虹口北外滩，历史风貌保护项目，容积率1.1纯别墅「弘安里」稀缺性拉满~

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项目位于虹口四川北路街道，四至范围：东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路。

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「弘安里」占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品。

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示意图

在建筑风格上，弘安里需保持原来的石库门里弄风貌去建设，项目整体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮等多种方式，未来将延续原肌理风貌。

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产品打磨和规划上，项目非常用心，邀请了像GOA大象设计、蓝颂设计、W·Desgin无间设计、CCD等享誉国内外的设计团队，将共筑上海城市更新全新里程。

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效果图

立面设计上，项目还原了上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，更加贴近场地历史，延续传统历史建筑风貌。

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效果图

景观打造上，由主弄串联起住区各景观节点，将场地既有建筑构件等元素予以适当保留，也蕴含在里弄街巷的景观布置当中，打造专属于弘安里的历史记忆。

产品方面，项目将推出1-3层低密里弄住宅，主力产品面积段特别丰富，并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所。但套数仅有121套，热门程度可想而知。

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效果图

另外，由于项目所处地段位于虹口内环内、北外滩辐射区，因此周边资源非常优质且密集。

首先，「弘安里」东侧的18街坊，就是崇邦集团商办综合体。

该项目总建筑面积达29万平方米，其中包括约11万平方米的新建商业设施，10万平方米的超高层办公楼和1.5万平方米的老建筑。（数据来源文化虹口）

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如今这里也成了很多年轻人的打卡地，上面的说老建筑就是现在的崇邦今潮8弄，修旧如旧，包含了8条弄堂、60幢石库门房子和8幢独立建筑。

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其次，在交通配套方面，项目周边有3、4、10、12号线四条轨交，自驾则可以通过北横通道和外滩隧道快速抵达城市各个地标。

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项目地处四川北路商圈，周边还有苏河湾万象天地、白玉兰广场、宝格丽酒店、大悦城等知名城市资源，生活氛围也非常醇熟。

教育资源方面：项目周边有静安区第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等。

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市北中学

医疗方面：附近有第一人民医院、上海市中医院等。