上海让楼市沸腾的话题,再次被掀起!

11月14日，财新峰会上，原财政部部长楼继伟的一番话，让沉寂许久的房地产税话题再度沸腾！

楼继伟提到——

房地产税法的起草工作已经完成......

有些难点问题已经基本解决，比如怎么确定税基的大难题，也大致解决了。

虽然在房地产下行过程中推行比较难，但还是应该按照2013年十八届三中全会明确的“适时推出”的要求推进。

起草工作完成、难点基本解决，是不是意味着，这讨论了十几年、一度让人觉得是狼来了的房产税，在楼市调整、收入预期降低的当下，真的快要落地了吗？

有房一族，不免荷包一紧！

1

今天不打算从很宏大的角度去论证当下有没有推出房产税的可能。

比起这个，更重要的是——认清房产税！

很多人对房产税有误解，认为开征房产税就必然要多交钱。尽管利率下行一定程度上缓解了高额房贷压力，但收入预期降低，日子照样过得紧巴巴，再交房产税，日子更难了。

很颠覆你的认知，但不得不说，房产税对地方财政和普通大众老百姓，其实是双赢。

我们要去想，为什么这么多年一直没放弃对房产税的研究？

即使是在2021年的环境下，当年5月，几大部门也召开了房地产改革试点工作座谈会，被视为加速推进房产税的信号；同年10月，高层授权在部分地区开展房地产税改革试点。

很多人认为，是因为房产税可以弥补土地出让金缺口。

是，也不全是。

确实，这些年金融地产周期下行，对地方政府土地出让金收入造成了一定拖累。

据中金公司梳理，2020年，地方政府土地出让收入占财政收入比重高达44.3%，但此后一路下滑至2024年的27.6%。

图片

（资料来源：Wind，中金公司研究部）

而房产税当然可以在一定程度上，弥补土地出让金的缺口。

注意，这里是“弥补缺口”、而非“替代”的概念。

现在很多人都知道，早在2011年上海和重庆就开始试点房产税。

以重庆为例，2024年全市全市政府性基金预算收1723亿元，其中，全市国有土地使用权出让收入1528亿元，下降9.9%。

而房产税收入46亿元，在主要税种收入中占比只有8.6%。

不过，这里的房产税，包含了商铺、写字楼等经营性不动产，并且对于居民自住住房的房产税，只针对高端住房和非本地人新购住房。

图片

（数据来自：重庆市财政局官网）

想要几十亿的房产税“替代”千亿级别的土地出让金，想都别想。但对于土地出让金9.9%的降幅、也就是减少近170亿，还是可以作为很好的补充的！

从全国角度看也一样，如果全面征收房产税，确实可以作为土地出让金下滑很好的补充。

其实更重要的是，房产税普及的话，能对地方财政思维带来很好的良性转变——从“一锤子买卖”转向“可持续套餐”。

过去地方靠卖地赚块钱，可地总有卖完的一天。而房子一直在那里，每年都能产生稳定的税收。

当下土地出让金占了地方政府收入的大头，由此土地出让收入减少，会导致地方政府支出与GDP比重迅速下降。

也就是，土地收入下滑会降低财政支出力度，挤压对实体经济的支持，从而引发从政府到个人的普遍信用压缩，抑制全社会的消费和投资意愿，进一步压制经济复苏动能。

相关数据我们不好放出来，但大家务必明白一点，地方财政好，才能有抵御经济下行的底气；地方财政好，我们个体才能向好！

再从我们个人角度看，必须想明白一件事，你的房子为什么值钱？

都说是因为地段好。那什么是地段？是周边的学校、地铁、公园、商超等等。

所以结论是很明显的，它能与当地公共服务形成深度绑定的长效收入——

学校越优质、地铁越便捷、医疗越完善，房产价值就越高，税收也就越多，形成“公共服务提升—房产增值—税收增加”的良性循环。

这就是楼继伟说的，房产税最适合作为地方税税种。

这也恰好击中了当前地方税体系的痛点，如今地方财政依赖的增值税、企业所得税多为中央与地方共享，缺乏体量足够的独立主体税种，而房地产税正是要填补这个空白。

2

你可能会说，这也抵挡不了我交房产税的肉疼啊！

首先，短期内房产税大概率不会全面推行。

毫无疑问，在当前环境下全面推行房产税，可能会引发多套房持有者集中抛售，这与稳楼市的大方向相悖。

从当前试点的重庆、上海城市的调整政策，也能印证这点。

重庆在2024年初发布的文件中，将新购独栋商品住宅、高档住房的家庭免税面积由100平方米调整为180平方米。

今年5月，重庆再度发布通知，自2025年1月1日起，市外人员享受与本地居民同等的个人住房房产税政策，其在重庆购买的普通住宅免征个人住房房产税。

上海方面，今年9月，也公布个人住房房产税试点政策优化调整通知，对家庭首套住房免征房产税；在上海购买的、属于家庭第二套及以上住房的，人均60平以下免征房产税。

再据每日经济新闻报道，10月底登封市传出拟对唐庄镇27个村（社区）征房产税，但记者并没在官网上找到这个消息，只是多家媒体报道相关文件于次日已经删除。

这些政策的变动，本质上都是在楼市调整期为市场松绑，避免房产税加重大家的负担。

另外，尽管2021年有过释放加速房地产税推进的信号，但到2022年3月，财政部网站也发布了消息，明确表示“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”，房地产税改革暂缓。

而且，这次楼继伟的表态，是在财新峰会上，其实并不必然代表高层意思。

对过去四年房地产模式的转型，楼继伟也提到，模式是长期形成的，转型也不会短期完成，估计至少还需5年。

所以，短期内要全面实施房产税，是小概率事件，用不着担心。

其次，即使未来房产税推行实施，对大部分普通人来说，也无需过度焦虑。

从上海、重庆的试点经验来看，“保刚需、抑投机”是明确导向。

比如，上海人均60平方米的免税面积，足以覆盖绝大多数家庭的居住需求；重庆针对高端住房征税，对普通自住房基本无影响。

未来全国推行时，大概率会延续这一思路，设置合理的免税面积和阶梯税率，足以确保普通自住房家庭税负可控。

那么，当房产税真的来临，谁会感受到切肤之痛？

首当其冲的是三四线城市的囤房族。

这些跟风购置的多套房产囤房的人，现在往往要面临低租金、变现难的困境。

随着未来房产税的推出，房产持有成本必然上升。

随着房地产税的推出，房产持有成本将显著上升，若房价上涨放缓、甚至停滞，租金无法覆盖税负，多套房的持有价值会大幅下降，变成更亏本的买卖。

想着在三四线囤几套房就躺平的，这样的日子不会再有了！

高杠杆炒房者的处境更为危险。

这类人的盈利模式建立在“低持有成本+房价大幅上涨”的预期上，房产税的到来将直接打破这种幻想。

房产税开征，不仅会增加每年持有成本，随着多套房的持有价值大幅下降，可能引发部分二手房集中挂牌，进而给市场带来调整压力。

由于他们是高杠杆买入，每月高额的月供、叠加多一笔房产税开支，很可能会陷入越持有越亏损的困境，需要高度警惕资金链断裂的风险！

所以你看，房产税并不是洪水猛兽。

它的推出是楼市回归居住属性的必然要求，过去二十多年，房地产的金融属性被过度放大，部分人通过囤房炒房积累了大量财富，加剧了财富分配失衡。

而房地产税通过多套房多缴税、超大面积多缴税之类的二次分配机制，既能调节财富差距，也能抑制投机性购房，让房子回归居住属性。

对只有自住房的普通家庭，大可安心睡觉，首套房和合理改善需求大概率不会受到冲击。

政策的刀刃，精准指向的是那些扭曲市场、推高泡沫的投机力量。