中企誉品银湖湾官方售楼处热线：400-9955-415☎️☎️✅✅✅近期，我们测评了松江新城两开两罄的红盘国贸海上原墅。令人关注的是，与该红盘直线距离不足 500 米的中企誉品银湖湾，自 2023 年 8 月首开至今已滞销 2 年。这2个紧邻的项目居然去化差异如此之大！中企誉品银湖湾官方售楼处热线：400-9955-415☎️☎️✅✅✅
今天要测评的是松江新城的中企誉品银湖湾，该项目由3宗容积率 1.6-1.8 的低容积率地块组成，是个总建面积38万方的郊区大盘，规划建设35栋 12-16F 小高层、10 栋 4F 叠加产品，共计 2193 套房源。目前主力在售 89-130㎡三房四房（总价450-800 万）及 145-154㎡叠加产品（总价900-1200 万）。项目以低容积率规划、稀缺资源为核心卖点，然而，受定价高、公区弱等因素影响，项目陷入滞销困境，综合评级为 C+。
接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
区位评级B+
区位评级B+，其中地理b+、交通c、配套b+、相邻 b+。
中企誉品银湖湾坐落于龙腾路与骏安路交叉口，紧邻广富林。尤其是项目东侧紧邻广富林湖，拥有突出的自然景观资源，对追求优质居住环境的客群具有吸引力。
但交通短板极为明显，项目距离地铁9号线洞泾站直线距离约2公里，步行需 30 分钟以上，这大幅降低了对刚需客群的吸引力。
在生活配套方面，项目 3 公里范围内覆盖了印象城、龙湖天街等大型商业体，可满足居民日常购物需求；同时，松江实验学校等教育资源、松江市第一人民医院等医疗资源也分布在该区域，能充分保障子女就学及居民医疗需求，配套成熟度较高。
产品评级C+
产品评级C+，其中规划 b、公区c、户型b、装修c。
规划排布方面，项目1.73的容积率下，房企采用 “北高南低” 的高低配规划设计符合常规逻辑。但为实现货值最大化，临近湖区的叠加别墅占用较多土地资源，房企不得不提高高层部分密度，使得部分高层采用全连廊的设计。
公区方面，作为总建面38 万方的郊区大盘，中企誉品银湖湾居然未配备会所功能，仅在零星楼栋设置架空层，这与当前市场主流需求严重脱节。
在外立面用材方面，项目高层外立面采用真石漆，而龙湖、万科等同期竞品项目多采用铝板 + 玻璃幕墙的公建化风格，无论是视觉效果还是品质感，中企誉品银湖湾均稍逊一筹。
在户型系统方面，高层的户型效率整体很高。89-130㎡的大小户型均践行“大面宽、短进深”的设计理念，做到了3-4个开间朝南，得房率达到80%，楼间距也达到了平均40米的宽度。
只是89-95㎡小户型均为 2T4 全连廊方案，影响了中间套的私密性和采光度。
再来看叠加的附赠空间，各方面均不及竞品国贸海上原墅，比如地下室层高（本案5.3米、国贸5.65米）、挑空空间（本案没有、国贸下叠赠送约20㎡）、露台（本案上叠赠送北露台、国贸赠送南北2个露台）。
交易评级C
交易评级C，其中定价b、供需 c、竞争 c、能力 c。
项目整盘均价为6.1万元 /㎡，其中公寓产品均价5.8万元 /㎡，叠加产品均价7.0万元 /㎡，从当前市场行情来看，该定价处于区域常规水平。但回溯项目首开节点（2023年8月），当时板块内公寓产品供应充沛，竞争异常激烈。为抢占市场份额，竞品项目纷纷推出分销、渠道合作、价格折扣等多元化营销手段，实际成交价约为 5.6 万元 /㎡，比中企誉品银湖湾低 5% 左右。
可能由于企业属性限制，中企未参与降价竞争，导致项目在价格上缺乏性价比，错失大量潜在客群。从入市节奏来看，项目首开距离拿地已过去1年，而龙湖、万科等同期竞品项目仅用 6 个月便实现入市，中企誉品银湖湾入市周期过长，且首开节点恰好处于市场调整阶段，市场需求相对疲软。区域内供应充沛，且竞品的竞争优势突出，对中企誉品银湖湾形成强烈挤压，所以供需和竞争都给到c。
仅一街之隔的国贸海上原墅近期入市后，凭借更优的产品力和性价比，两开两罄且触发积分，开盘4个月劲销150套，几乎虹吸了区域内大部分别墅购买需求，导致中企誉品银湖湾叠加别墅后续去化降至0套。
此外，即将入市的中铁建西派云间，规划有2000㎡会所空间、松江首个社区水幕瀑布等更完善的公区配套，将进一步对中企项目形成产品力冲击。
同时，项目自身仍有千余套房源待入市。在区域市场需求稳中有降的情况下，大量待售房源将进一步加剧项目的去化压力。开发能力给到c，是因为中企在项目营销、入市时点选择及产品定位上均存在明显把控偏差。企业对项目的整体运营能力有待提升，预计短期内项目滞销局面难以扭转。
