主业亏损、现金流持续吃紧 “老牌国企”城建前路唯艰

“营业收入62.65亿元，同比增长86.55%，归属于上市公司股东的净利润11.89亿元，同比增227.76%……”乍一看，北京城建（600266.SH）发布的半年业绩报告还颇为亮眼。

细细研读，却发现“老牌国企”这份半年业绩报告只是徒有光鲜的外表：扣除非经常性损益后的净利润为亏损近4445万，且同比大降113%。

在“房住不炒”，调控力度持续不减，房企融资环境收紧的市场大背景下，老牌国企北京城建，难掩前行中的乏力与艰难。

主营业务疲软 利润规模持续收窄

房地产作为北京城建的主营业务，实际处于亏损状态。2019年上半年，扣除非经常性损益后，净利润直接亏损了4444.76万元，同比剧降113%，是近年来北京城建财报净利润的首次亏损。

对于主营业务净利润亏损，北京城建报告解释是原因为结转收入中保障房占比较大。报告显示，城建上半年开复工面积 554.50 万平方米，其中新开188.91万平方米，竣工46.73万平方米，销售面积23.23万平方米。报告中，北京城建并未具体公告保障房项目的占比情况。

事实上，城建近年来业绩并不理想，营收时有下降的同时，净利规模也在持续收窄。腾讯房产通过梳理近几年财报发现，2018年度城建的营收数字为133.81亿元，同比减少11.96%，扣非后净利润约为11.49亿元，同比减少16.68%；2017年度扣非后净利润为13.8亿元，同比减少4.01%。

图片来源：北京城建2019半年度报告

房地产开发、对外股权投资和商业地产经营是北京城建现阶段的三大业务板块，其中，房地产作为主营业务，却没有成为企业的业绩主力，甚至呈现亏损状态。

依赖“副业”股权投资扭转营收

北京城建半年报中则透露，上半年录得了超17.86亿元营业利润，利润总额17.82亿元，两项指标同比增幅剧增321%。其中，净利润13.33亿元，归属上市公司股东净利润11.89亿元，同比增长227.76%。

对于主营业务营收和净利润分别出现下滑、亏损的北京城建而言，同比大增的利润从何而来？

原来，理应对“造城盖房”更为擅长的北京城建而言，其在资本市场的投资副业所得到的收益，颇有成为北京城建财报上“遮羞布”的意味。

据华泰证券发布的一季度研报信息显示，北京城建持有国信证券、锦州银行、中科曙光、中信建投4家上市公司股票，一季度金融资产公允价值变动收益高达17.5亿元。

此外，北京城建还分别持有二十一世纪空间技、华能资本两家企业4.1%、2.9%的股权；北京科技园、中科招商、国奥投资等企业股东名单上，也均有北京城建的身影。

在资本市场长袖善舞的北京城建，投资为其带来了不菲的收益。

6月，城建发布公告称，获得华能资本2018年度分红4041.77万元。半年报显示，北京城建持有国信证券股份有限公司3.43亿股，共收益16.84亿元。城建参与沪、深两市新股申购共计50家，投资收益约为56.43万元。上半年，城建集团通过股权投资获得现金分红9674万元，同比大幅增长近87%。

北京城建称，上半年净利润同比大幅增长的主要原因是公司执行新金融工具准则，对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益。按照新金融工具准则的衔接规定，上年同期公允价值变动损益不包括交易性金融资产股价变动产生的影响。

通过股权投资获得的收益，为北京城建的中期财报增色不少。但长期来看，资本市场存在较大的不确定性，金融资产的收益往往是风险与机遇并存。这也使得北京城建未来的业绩走势增加了不稳定性。

专注棚改，资金回笼缓慢难以走出大本营

作为国内最早上市的建筑施工企业之一，北京城建于1999年正式挂牌交易，并于2001年成立北京城建地产品牌。2015年，北京城建开始进军棚改市场，截至2019年上半年，北京城建共拿下8个棚改项目，总规划建筑面积为687.96 万平方米，总投资额1034亿元。

数据显示，2018年北京城建共新增加7幅土地，分别为天津武清和青岛胶州、大兴采育、昌平科技城、东黄山国际小镇等6个项目，通过股权收购获得了平谷项目，通过授权获得了保定莲池区棚改项目；2019年上半年，仅新增了保定双胜街棚改项目和北京怀柔区03街区项目两个项目。

或是受棚改项目、保障房类项目开发占比的增加，北京城建近五年来现金流持续为负，负债率在近三年均超过70%。

相比于其他地产项目，棚改拿地成本更低、更具有潜在的利润率。尤其在北京土地资源日益稀缺的客观条件下，棚改项目可在一定程度上环节企业获取项目的难度。

然而，棚改项目占用大量资金，而且受到地方拆迁、补偿政策影响很大，开发周期较长，不管是资金还是发展速度，都在一定程度上受到“拖累”。

此外，截至今年上半年，北京城建共进入了北京、青岛、保定、重庆、海南、成都、南京、天津、黄山等8个城市；项目体量上，北京城建共开发有28个项目，其中省外项目仅占5个，拿地扩张速度略显缓慢。

图片来源：北京城建2019半年度报告

依靠对外股权投资获得利润大幅增长的北京城建，在主营业务房地产板块却显得后劲不足。诚然，北京城建专注棚改和一级土地开发项目，进度和开发节奏势必不能与采用高杠杆、高周转的房企相提并论。

“无功无过”、“棚改排名前列股”、“老牌国企”是北京城建一直以来被外界所贴上的各类标签。对于老牌国企而言，北京城建的下一步发展之路，仍存在较大的不确定性。

文章来源：腾讯房产