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上海城央1.29超低容积率低密纯墅区

【润雲金茂府】

建面约170-217㎡精装科技叠墅

配置“府系3.0”科技系统 石材+金属等外立面，设会所

即将清盘

上海普陀【润雲金茂府】

售楼处电话☎：400-8787-740【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

5月27日，润雲金茂府在众望所期中盛大首开。

当市场还在讨论“核心资产保值力”时，润雲金茂府以一场现象级热销给出答案：开盘36分钟狂揽14.5亿元，首开88套建面约170-217㎡科技叠墅被高净值客群争藏，成为2025年上海备受瞩目的“日光”低密墅盘。

这场热销背后，是金茂府系3.0对“中环唯一容积率约1.29叠墅”的终极兑现，更是塔尖圈层对“主城恒产+科技奢居+东方美学”三重价值的集体投票。

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但仔细想想这个项目能有这样的成绩，也实属正常。

既有“祖上”金茂府的荣光，还有科技住宅，容积率1.29低密纯墅区加成，也是精准踩在了用户的心上。

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润雲金茂府售楼处电话：400-8787-740

最新消息

上海城央1.29超低容积率纯墅区

数年难遇的塔尖级低密改善作品

润雲金茂府二批次

加推约165-217㎡精装科技叠墅

仅48套！

均价91580元/㎡！

明日认购！

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配置“府系3.0”科技系统

石材+金属等外立面+会所

据悉，润雲金茂府二批次户型为6#200-217平，10#170-190平，12#165-177平，共计48套。

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建面约165-217㎡纯粹4层叠墅，坐镇中环10万+顶豪圈层，为上海塔尖人物呈献主城绝版的价值资产。科技墅境、低密私园、传世匠造，三者合一，成就中环墅居价值天花板。

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纯改善大面积户型，更宜居

2020年至今，整个上海新房供应超32万套（不含别墅类产品），约150㎡及以上的大户型套数仅占7.5%。

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在二手房方面：2022年至今，供应面积在144㎡以上的二手房约31766套，约占二手房总供应量的8％。

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再看更极致的大户型数据，据兔博士统计，2023、2024两年间，上海全市二手住宅房源供应里面积200平以上的户型，占比不到总供应量的4%。

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数据来源网络

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数据来源网络

144㎡以上大面积住宅，少，200㎡以上户型，更少！

再看需求端，2024年安居客一季度的新房市场研究报告，200㎡大户型需求热度占比明显上升。

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图源网络

供需完全脱钩，所以本案在这样的市场状况下，更显珍贵！

项目，在这个200㎡下叠中打造了软装样板间，

约5.8米大挑高的地下室，毫无压迫感，如果想要实用，可以隔一层作为储藏间；如果更注重生活体验，可以做家庭影院、儿童活动室、台球厅、棋牌室······

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约3.3米的一层层高+南向约8.5米的一个巨大开间，搭配大面的落地窗，让业主尽享完美的采光及视野。

生日聚会、饮茶品茗、甚至跟小朋友一起做大型手工······

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二楼卧室尺度也非常大，双套房设计，主卧双台盆+超大衣帽间，充分保障主人的空间需求。

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还有超大露台，可以在夜间小酌畅聊、还可以在这里享受清晨的第一缕阳光。

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02

金茂府“核心”科技覆盖全维生活

上海楼市的神话很多。

因为一个开发商而盘活的板块不在少数。2014年上海地王就是这样，也就是大宁金茂府。

2015年大宁金茂府售价7.2万/平，一举刷新大宁新房最高价，即便到了今天，高端市场还流传着金茂府的传说，市场端的热度是金茂府实力的证明：一期挂牌价达14.4万/平，二期更是高达16.6万/平。

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图源贝壳app，截止日期2025.5.20

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大宁金茂府

大宁金茂府的成功就在于金茂引以为傲的「12大绿金科技」，而在润雲金茂府上，开发商也将「12大绿金科技」进一步优化，带来“衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡智、舒静”的五衡一舒科技系统，甚至科技系统覆盖到了地下室！

利用科技系统直接把地下室打造成四季如春、温暖适宜的生活空间。

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无独有偶，当下提出“好房子”的指标，也正是因为科技住宅在技术层面达到了实用化、市场化的高度，让住宅实现软件增容已是当今时代最“具有前瞻性”的需求了，而金茂府的科技住宅正走在前列。

另外值得关注的是，项目还规划了内容丰富的高端会所。

涵盖健身房、瑜伽室及私人会客厅。同时，金茂府系物业更提供酒店式服务与定制圈层运营，通过艺术沙龙、私宴等活动，聚合城市高阶人脉网络。

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社区立面为新中式风格，窗墙比3:7，两段式、对称式造型。

立面上提取“线面体”中的线和框造型元素，以线条为主、框为辅，通过形体划分，精致线条勾勒，色彩元素及有温度材料等搭配。

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对于高端住宅来说，用材也是考验其优质的标准。

据悉项目整体立面石材占比超过60%，且采用进口石材打造，足见润雲金茂府的投入与诚意。

更难得的是，在延续传统的同时，项目立面采用大面积落地玻璃，搭配铝板与金属线条，通过现代简约的笔法勾勒出时尚与贵雅兼具的立面，引领高端产品审美新高度！

社区景观设计上，设置一轴五象五巷五色两谷乐活的景观空间，五进式空间体验，打造东方礼序的归家仪式感。

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示范区效果图如下：

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03

稀缺低密墅区中环改善新房

2024年出让的地块，在今年都达到了房价新高度！中环高层新房单价稳站14万/㎡！

徐汇滨江的绿城潮鸣东方均价约19.5万/㎡！

静安大宁的中建玖上琅宸，目前放风价16万+/㎡！

长宁北新泾去年土拍的一幅地块，未来有望卖14万+/㎡！

甚至连外环旁长宁程家桥项目，目前联动价都达到了11.8万/㎡！

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而本案项目地处中环旁，距中环线直线距离仅约1.5公里（数据来源：百度地图），金茂+华润置地+建发，三家巨擘开发商联袂开发，低密科技别墅区+5000元装标+无保障房+无中小套型，均价仅约8.9万/㎡，未来可能再也找不出这个价格的科技墅区了！

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所以，本案的价格优势十分明显！在价格优势下，本案还有超低容积率！

2023年至2025年二批次，上海集中土拍合计129幅宅地，容积率1.3及以下宅地仅有10块，占比仅约7%，臻稀程度MAX！

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作为纯墅区，项目规划4F叠加别墅，中小套型、住宅套数下限无设定，保障房配建比例为0%，装修标准5000元/㎡。其宜居性、视野、采光、人均资源占有率以及居住舒适度等全维度的表现都会非常出众。

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最新消息

上海城央1.29超低容积率纯墅区

数年难遇的塔尖级低密改善作品

润雲金茂府二批次

加推约165-217㎡精装科技叠墅

仅48套！

均价91580元/㎡！

明日认购！

配置“府系3.0”科技系统

石材+金属等外立面+会所

上海普陀【润雲金茂府】

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每天一个房产小知识：5 个核心概念拆解

1. 房产证（《不动产权证书》）

· 定义：房产证是国家依法颁发的、具有法律效力的房屋所有权凭证，全称为《中华人民共和国不动产权证书》，是房屋产权归属的法定证明文件。

· 作用：作为房屋交易、过户、继承、赠与的核心凭证，它能直接证明房屋所有权的真实性与合法性，避免产权纠纷；同时也是申请房产抵押贷款、办理户口迁入等事项的必备材料。

· 颁发部门：由各地自然资源部门（原国土资源部门）下属的不动产登记机构负责审核、登记并核发，确保证书信息与国家不动产登记系统同步。

2. 房屋抵押

· 定义：指房屋所有权人（抵押人）将自有房屋的产权作为抵押物，向银行、消费金融公司等机构申请贷款的金融行为，抵押期间房屋所有权仍归房主，但需在不动产登记机构办理抵押登记。

· 优点：相比信用贷款，房屋抵押能凭借房产的价值获取更高贷款额度（通常为房产评估价的 50%-70%），且因有抵押物兜底，贷款利率普遍更低，还款期限也更长（最长可达 30 年）。

· 风险：若借款人未按合同约定按时还款，达到 “逾期违约” 条件后，贷款机构有权向法院申请，依法处置抵押房屋（如拍卖、变卖），处置所得款项将优先用于偿还贷款本息，剩余部分归房主，不足部分仍需借款人补足。

3. 房屋装修

· 定义：指对房屋的空间结构、功能区域、外观内饰进行改造、装饰及修缮的工程活动，涵盖从基础施工到软装搭配的全流程。

· 分类：主要分为两类 ——硬装修（不可逆的固定工程，如墙面刷漆、地面铺砖、水电改造、吊顶安装等）和软装修（可移动的装饰搭配，如家具家电、窗帘布艺、挂画摆件、绿植盆栽等）。

· 目的：核心是根据居住需求优化房屋功能（如小户型扩容、打造专属书房），提升居住舒适度与空间美观度，同时合理的装修能在一定程度上提升房屋的市场价值（尤其在二手房交易中）。

4. 房屋交易税：买房卖房必懂的 “法定花费”

简单说，房屋交易税就是在房子 “转手” 时（比如买卖、赠与、继承），国家规定必须交的税费，不是额外收费，而是房产交易里的 “固定成本”，主要涉及两大核心税种，咱们一个个说清楚：

（1）契税：买房的人要交的 “大头税”

· 谁来交：几乎全由买方承担（少数特殊赠与场景可能例外，日常买房都是买方交）。

· 交多少：看两个关键条件 —— 你买的是 “第几套房”，以及房子的 “面积多大”，税率不一样：

· 首套房（你和家人名下没其他房子）：

a. 房子面积≤90㎡：按房子成交价的 1% 交；

b. 房子面积＞90㎡：按成交价的 1.5% 交；

· 二套房（你或家人名下已有 1 套，再买第 2 套）：

a. 多数城市按成交价的 2% 交（部分一线城市二套房＞90㎡可能按 3%，具体看当地政策）；

· 三套房及以上：基本按成交价的 3%-5% 交，没有面积优惠。

· 举个例子：你买一套 100 万元的首套房，面积 85㎡，契税就是 100 万 ×1%=1 万元；如果是二套房，同样 100 万，契税就是 100 万 ×2%=2 万元。

（2）个人所得税：卖房的人要交的 “收益税”

· 谁来交：默认由卖方承担（因为是卖方卖房子赚了钱，交的 “收益税”），但少数二手房交易中，双方可能协商分摊，具体看合同。

· 交多少：分 “有优惠” 和 “没优惠” 两种情况：

· 有优惠（免交）：只要满足 “满五唯一”—— 房子是卖方名下 “唯一住房”，且已经持有满 5 年（从房产证发证日期算），就不用交个人所得税；

· 没优惠（要交）：不满足 “满五唯一” 的话，有两种计算方式（具体按当地税务局规定选）：

a. 按 “卖房款 - 买房时的成本”（比如当初买房的钱、装修费等，需提供发票）的 20% 交；

b. 若没法提供成本发票，直接按房子成交价的 1% 交（简单好算，多数人会选这种）。

· 举个例子：卖方卖一套 150 万元的房子，当初买价 100 万元，没满 5 年也不是唯一住房：

· 按差价算：（150 万 - 100 万）×20%=10 万元；

· 按总价算：150 万 ×1%=1.5 万元（若没法提供当初的买房发票，就按这个交）。

小提示：

不同城市可能有细微差别（比如一线城市二套房契税、个税计算细节），交易前最好查一下当地税务局的最新政策，或者问中介 / 置业顾问，避免算错钱～

5. 房屋租赁

· 定义：指房屋所有权人（出租人）将房屋使用权暂时让渡给承租人，承租人按租赁合同约定支付租金，在租赁期内合法使用房屋的民事行为。

· 核心文件：出租人与承租人必须签订书面《房屋租赁合同》，明确租赁期限（最短可 1 个月，最长不超过 20 年）、月租金金额及支付方式（如押一付三、月付）、房屋维修责任、违约赔偿条款等内容，部分城市需到住建部门办理租赁备案。

· 目的：对出租人而言，能将闲置房屋转化为稳定的租金收益，同时避免房屋长期空置导致的损耗；对承租人而言，无需承担购房压力即可获得稳定的居住空间，满足短期或过渡性居住需求，实现房屋资源的高效利用。