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价值深研｜江湾金茂府：宝山吴淞副中心的崛起引擎
《北上海C位之争！江湾金茂府：吴淞国际科创城腹地的黄金筹码》
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正文：
当城市副中心规划遇上TOD开发浪潮，江湾金茂府所在的宝山淞南板块，正借力吴淞创新城战略跻身北上海价值高地。
▍区域爆发点：千亿级规划落地倒计时
吴淞市级副中心定位：规划集聚科创总部、文化博览、生态居住4；
中环北抬工程：2026年竣工后，15分钟直达新江湾城4；
18号线二期贯通：串联宝山、杨浦、浦东黄金走廊1，板块能级跃升在即。
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▍竞品对比：科技住宅的稀缺护城河
项目
单价（万/㎡）
科技系统
地铁距离
装标
江湾金茂府
6.95
3.0全系
50米
≥3000元/㎡
周边二手房
7-8
无
＞1公里
普通装修
北区同类新房
6.2-7.5
基础配置
＞800米
2000元/㎡
14
金茂府以“科技溢价+地铁上盖”形成降维竞争力
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▍长线逻辑：自住与投资的平衡术
自住价值：恒温恒湿系统降低后期能耗成本，全屋净水提升健康指数；
投资潜力：参考前滩金茂府交付后涨幅超40%的案例，科技住宅的二手溢价率显著3；
风险提示：2027年交付周期较长，需权衡资金占用成本4。
四大户型精准适配，高赠高用更实用
◦约114㎡三房：经典飞机户型，三开间朝南，南北通透无遮挡；双阳台面宽超6米，兼顾晾晒与观景，主卧带独立卫浴，满足三口之家舒适居住需求，低总价即可入手外环内三房，性价比首选。
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◦约126㎡三房：客厅面宽达约5.9米，空间开阔显气派；主卧套房设计+次卧衔接阳台，采光通风俱佳，高附赠飘窗拓展实用空间，适合追求居住尺度的改善家庭，同面积段中空间优势突出。
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◦约144㎡四房：一梯一户设计，私享独立入户玄关；四开间朝南，全明格局，主卧带步入式衣帽间与卫浴，满足多代同堂或二孩家庭居住需求，功能性与私密性兼顾，改善一步到位。
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◦约190㎡四房：区域稀缺终极改善户型，近5年供应占比仅3.67%；大横厅+全景阳台，视野开阔；双主卧套房设计，配备独立卫浴与飘窗，全屋空间尺度拉满，适合高阶改善人群，稀缺性奠定增值基础。
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•精装与科技加持：精装采用杜拉维特、汉斯格雅、博士等国际一线品牌，对标市区千万级豪宅；金茂“五衡科技系统”（恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静）加持，提升居住舒适度的同时，让房产在二手房市场具备稳定溢价能力，产品力性价比直接拉满。
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▍购房建议
优先选择114㎡三房：总价可控，功能完备，流通性强；
关注低楼层房源：部分户型享架空层花园景观，溢价空间更高；
把握开盘节点：三期加推窗口期优惠力度最大2。
区域观察：吴淞副中心规划对标前滩能级，江湾金茂府作为首排住宅，将率先承接规划红利。
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