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上海保利永兴里

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保利静安永兴里-风貌别墅产品

本案项目共138套可售房源；其中117套小高层现已全部售罄；

风貌别墅产品共计21套；面积段为154-220²

房地联动均价·18万

产权年限：70年

开发商： 保利发展

容积率：2.5

绿化率：35%

建筑类型：双拼、联排

环线位置：内环内

物业公司：保利物业

占地面积：7616.5m'

建筑面积：33616.88

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·1.8%内环土地内环内土地面积占全市1.8%·内环0.9%别墅2019-2024年，内环别墅供应333套，其他区域供应37022套，占比仅0.9%·0.04%双拼别墅纯内环别墅占全市供应0.04%，保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以稀为贵18万/㎡城央恒产上海风貌别墅供应主要集中黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，保利·永兴里建面约210㎡城央双拼墅邸，18万/㎡城央恒产，成就时代臻稀品

城央风貌别墅，上海中心之上，拥揽城市奢配资源，具有稀缺的资产属性，天生自带定价权，成就穿越市场周期的资产优选配置。随着上海土拍突发重磅调整：土拍联动价取消溢价率10%上限要求，这意味着，寸土寸金的内环内，将更具恒产价值。纵观23-24年内环内供应，仅7块供应；而内环城央别墅，更稀缺，仅占全市供应0.04%。内环内优质资产。风貌别墅通常融合了传统与现代设计元素，外观独具特色，能够体现地域文化或历史风貌，同时满足现代居住需求。

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距离市中心人民广场距离仅约2公里，苏河湾商圈直线距离约900米，距离北外滩直线距离约700米，距离大悦城商圈约1公里，市中心最便捷、最繁华、最热闹的配套。「交通方面」：项目三轨环绕，最近8号线中兴路站，3/4号线宝山路站均在约500m内；串联人民广场、陆家嘴，静安寺等中芯区域。自驾上，1km内可上南北高架，贯穿北横通道，新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等加持，交通便捷，通达全城。价格参考今年杨浦/静安/徐汇土拍，预计也会让板块再上一层楼。教育：周边有金鹭幼儿园、静安区闸北第三中心小学（二梯队）、市北初级中学、市北中学（学校对口情况须在本小区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）医疗：有上海市中医医院（三甲） 、上海长征医院（三甲） 、上海市第一人民医院（三甲）、闸北区中心医院、上海第十人民医院 （三甲） 、同济大学附属口腔医院（三甲）等。公园：3.5万方中兴公园，17.5万㎡城市轨道公园绿地（规划中）、10公顷苏河湾公园体系（静安最大中央公园）

高架1km方便但无噪音，配套圈轨交、商业、教育、医疗、公园500m覆盖，让您享受配套的同时远离不利因素。

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地理位置位于静安区中兴社区，具体四至为东至公兴路、南至永兴路、西至静安区闸北第三中心小学、北至象山小区，属内环内“黄金三角”地带（外滩、陆家嘴、人民广场均3公里范围内）容积率：2.5（内环内罕见低密社区）产品组合：1栋17层高层（已售罄）+10栋3层双拼风貌别墅（共21套）别墅面积段：约180-229㎡，总价约2900万-4300万，房地联动价18万/㎡

预计2026年底交付。

产品设计亮点立体墅境：地上3层+地下2层（含夹层），地下室层高约5.55米，可改造为影音室、健身房、酒窖等多功能空间；独门独院：每栋别墅均配置私家内院和星空露台，边套户型庭院面积更大，私密性接近独栋别墅。建筑风格复刻海派里弄格局，融合骑楼、拱形门坊、红砖清水墙等元素，赓续衡复风貌区的历史文脉；突破传统风貌别墅的采光限制，采用大面积玻璃窗墙比设计，提升室内通透性。

社区配套归家仪式：借鉴和平饭店门庭设计，引入五进入户礼序和四重车行动线，打造酒店式落客区；景观设计：融合巴黎四季酒店玻璃廊架与荣宅花园灵感，打造“都会桃源”叠景水景花园。

地段与配套优势地铁：8号线中兴路站步行可达，3/4号线宝山路站、1号线环伺，串联陆家嘴、静安寺等核心区24；自驾：500米直达南北高架，通过北横通道、延安东路隧道等快速通达全城。1公里内覆盖静安大悦城、万象天地等商业体；3公里辐射南京西路、陆家嘴商圈；紧邻中兴公园（约3.5万㎡），周边规划17.5万㎡城市绿地，形成内环内最大公园群。

教育与医疗 教育：金鹭幼儿园、闸北第三中心小学、市北中学（直线200米）等全龄段资源；医疗：3公里内聚集上海市中医医院、长征医院等多家三甲医院。

市场稀缺性与价值内环低密稀缺性2023-2024年上海内环内仅供应7宗地块，纯别墅占比不足0.04%，而永兴里双拼别墅容积率仅0.9（别墅区部分），为市中心罕见低密双拼墅居。

价格优势对比周边二手房（如翡翠雅宾利挂牌价14.6-16.3万/㎡），项目高层联动价12.5万/㎡、别墅18万/㎡凸显性价比。

保利永兴里风貌别墅以“市中心低密墅居+海派文化传承”为核心卖点，兼具地段稀缺性、产品创新力和价格竞争力，是资产配置与品质生活的双重优选。其设计兼顾历史文脉与现代居住需求，适合追求私密性与城市资源的高净值客群。

项目周边环绕约17.5万㎡城市公园绿地（规划中）、约10公顷苏河湾公园体系、约3.5万方中兴公园构建内环内最大规模公园群，比肩海德公园的超级城央墅区。

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项目整体结构，由外一街、一轴、三门，由内核心花园、主巷+支弄（一街：精致延街、三门：尊享轴、花园：花园客厅、隐奢主巷：主题支弄），建筑打造精致社区，结合现代与经典，以新旧共生的设计概念。设计案例借鉴（英国伦敦——斯毕塔菲尔德市场，澳大利亚悉尼——Lumiere公寓楼，多伦多——7ST.Thomas大厦）

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·设计上采用穹顶：穹顶覆盖平面为圆形的内部空间，采用半球面结构，称为"穹顶”或者“穹窿”，需要整个周围墙体承重。四瓣拱顶：四瓣拱顶可覆盖方形平面的内部空间，也可连接成一列方形空间，又可分间连续施工。优点是使平面模数化，建造起来更为灵活。肋架券：肋架券先筑一系列发券，然后在它们之上架设石板，这种券叫肋架券，它把一个拱顶区分为承重部分和维护部分，从而大大减轻拱顶，把荷载集中在券上以摆脱连续承重墙。这些结构不仅有效地承担了建筑的功能需求，如承重和空间划分，同时也起到了装饰和美化建筑的作用。）使用石材搭建，我们的别墅是横向排列，窗框、院门都采用的石材，院墙高度2.5m，完全阻隔行人的视线，沿路铺陈有灌木和装饰灯，静谧又温暖，进了院门左/右分户墙高度2.9m，非常有私宅感，外墙隔绝外部视野，保障别墅的私密性和大隐隐于市的尊贵感。

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