古北99别墅2026销售中心│楼盘官网-古北99售楼处电话/实时房价/户型/地址/周边配套/交房时间
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古北99预约热线☎：400-8080-420✅✅
古北富人区 闵行金虹桥板块
【古北99】
推出约300-419㎡联排别墅
使用面积约600-1000㎡
总共176套，首开46套
户型：4-5房 自行设计
已经是准现房
看房请提前预约
上海闵行古北99
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当然,推崇古北99,更在于它背后稳健的资产安全性.
分享三个观点:
1、买入价非常关键,差不多的能级,相近的资源配套,一定是买入价更划算的新房更能抵御未来的不确定性.
古北99,有两颗定心丸:
古北99比周边次新房更划算
不管长宁、徐汇还是大宁,新房价格远高于次新.
而古北二期近20年房龄,挂牌价11.5-14万/㎡,一街之隔的古北中央公园挂牌14万+/㎡,古北99甚至是全市鲜有存在“倒挂”的项目,资产安全性更高.
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与周边新房比,古北99实打实价格优势.
古北99预约热线☎：400-8080-420✅✅首先,项目东侧步行约950米的中铁峯汇里(售罄)早在2023年售价就已13.1万/㎡.
其次,古北99步行到内环只有约1.3公里,均价“11”字头,而长宁天山项目贴着中环,预计14万/㎡;长宁西郊项目贴着外环,联动价11.8万/㎡.
古北99位置更好,贴近内环,价格反而更划算.
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2、古北99的新房定价,真实可见;且闹中取静、绿化率超高,非常宜居.
现在新房定价普遍包含未来规划,但兑现可能存在不确定性,与此同时城市更新时间或长达8-10年,率先入住的居民生活中可能将伴随工地、扬尘的困扰.
而古北99不一样,古北作为第一代国际社区,成熟即享,适配居住人群,买入安全性高.
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关键古北具有前瞻性的统一规划开发,打造约40%的超高绿化率,布局一路连缀的高端住区,铺就浓荫大道,在繁华商圈的环抱中,构建出“闹中取静”的社区,城市界面舒适,非常宜居.
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古北社区环境实景图
另外,租售比是衡量区域价格是否被高估的关键.
古北租金一向坚挺,从数据看比长宁高端住区天山都要高.
事实上,古北租客多为驻沪领馆外事人员、外企高管、读国际学校的家庭,客户圈层高.
显然,古北新房定价无泡沫,风险更小,未来租售比也更高.
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数据来源贝壳
3、在购房决策时,前瞻性地把握稀缺性,才能在未来的房地产市场中占据价值先手.
古北开发殆尽,未来较难有纯低密居住用地.古北99作为区域内仅有的准现房新盘,凭借板块更新的房龄和产品力,将成为区域内的稀缺存在,占据价值高地.
浦西内中环11万+时代即将终结,古北99既是当下置业的确定性之选,更是未来资产的硬核保障,错过再无!
值得一提,还有一个大彩蛋:
除了收官小高层,大家翘首以盼的容积率仅约0.86的实景联排据悉6月公开.
2012年6月,国土资源部联合国家发展改革委下发通知,明确“住宅项目容积率不得低于1.0”.上海浦西市中心在售别墅中,仅约2.4%为有天有地的「真」别墅,其余均为容积率1.1或以上的风貌别墅.
项目联排建面约300/419㎡,地上4层,另有超高附赠空间,重新界定别墅生活格局,是有天有地的真别墅.
同时作为古北唯一的准现房别墅,以低密墅区、宽境楼距(南北栋距约12.6-22.1米,东西栋距约7-27.59米)不同与风貌5-10米楼间距,私密采光更加、超高附赠、35%绿化率,成为难以再生的藏品级别墅.
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项目别墅建筑立面效果图,仅供参考,以实际交付为准
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项目别墅景观效果图,仅供参考,以实际交付为准
在上海高端楼市的新房市场,沉寂多年的老牌国际社区古北,正携30年成熟国际社区居住氛围和国家级的CAZ城市规划,全新一代的古北准现房低密社区——古北99,以其高规格的社区规划、超大商业地带的天花板级配置和奢华酒店级的无边际服务,助力古北这一上海经典国际社区样板重回高端豪宅市场的C位!
古北99即将于9月开启项目售楼处,本期就带你先睹为快!一起领略属于高端豪宅市场全新天花板级作品的魅力!
高端市场王者地位!
老牌国际社区千万级成交三甲!
▷▶断供多年需求旺盛高端市场常年三甲!
何为高端市场王者地位?谈起上海的高端住宅市场,古北是30年来长盛不衰的标杆样板!早在上世纪九十年代,当上海商品房刚刚起步,市区核心地段单价仅售5000元/平之时,古北作为上海最早的国际社区,便以2000美金/平的成交单价,成为整个上海楼市的天花板!
时至今日,古北板块依然以6位数的二手均价成为西上海鹤立鸡群的存在!甚至力压徐家汇等市区核心板块!
而古北99所在的古北核心区域,更是顶流豪宅的聚集区,与项目一路之隔的古北中央公园,二手挂牌均价普遍在14万元/平米!而板块内的明星项目古北壹号售价更已超25万元/平米!
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数据来源贝壳
价格坚挺之余,古北板块作为几代上海人心中的白月光,市场需求也是相当旺盛,无奈板块内新房供应常年断供,最近一次新房供应还是2016年,回首十年新房供应甚至不足600套!
古北99预约热线☎：400-8080-420✅✅新房供应的缺失,也使得古北二手房成为圆梦古北的唯一选择,二手市场常年火爆,数据显示,2020年至今,上海1000-3000万价格段的二手房网签成交量中,古北连续5年高居全市第二,仅次于面积和楼市体量都远超古北的花木板块!
数据截至2024.8.26
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▷▶老牌国际社区成熟氛围成就市场常青!
古北能够成为上海高端楼市的常青树,与其不可替代的国际社区氛围和优质资源密不可分!“国际化”三个字对于许多新兴板块或许还是美好的愿景和规划概念,但对于上海最早国际社区的古北,却早已是浸透每个角落的日常!
图源网络
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1.居民构成:数据显示,古北常住居民中有3.2万来自美国、日本、韩国、英国、法国等50多个国家和地区及港澳台,是上海涉外居民比例最高的板块之一!
实景图
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2.居住氛围:欧式建筑群配合街道旁参天银杏的风情组合构筑起古北赫赫有名的黄金城道!结合异域风情十足的各国咖啡馆、餐厅、酒吧等业态点缀,令每个流连古北街头的人们都仿佛置身异国他乡!
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上海购房避坑指南：为何非核心区叠墅，可能是最“危险”的选择？
在上海这座寸土寸金的超级都市，每一次置业都像是一场精密的资产配置手术。购房者们在高层、洋房、联排、独栋等众多形态中反复权衡，追求居住品质与财富保值的双重圆满。然而，市场中并非所有光鲜的产品都意味着“双赢”。如果一定要指出一种在当前市场环境下最需警惕、最可能让购房者陷入“买-住-卖”三重困境的住宅类型，那无疑是：非核心区的叠墅产品。
这里的“非核心区”，主要指CAZ（中央活动区）或中环以外的广阔区域。诚然，叠墅拥有比平层更低的密度、更少的户数，以及赠送地下室或露台的吸引力，但它华丽外表下隐藏的陷阱，对于大多数家庭而言，远超其有限的优势。
一、非核心区叠墅的三大核心硬伤
1. 高昂的复合成本，吞噬现金流
购置非核心区叠墅的第一重压力来自其惊人的复合成本。这远不止于比同小区高层住宅高出15%-20%的单价。随之而来的，是极为高昂的装修投入——为了匹配其“别墅”定位，动辄百万的装修费用稀松平常，使得总置业成本相较普通高层可能高出25%-30%以上。这还未结束，入住后，更高的物业费、因面积增大而倍增的能源费（尤其在需要地下室除湿或空间采暖时），将持续考验家庭现金流。
2. 尴尬的居住体验，名不副实
花费巨资后，居住体验却常令人失望。上海非核心区叠墅的面积段多集中在120-180平方米，为了在有限空间内实现垂直分割，室内楼梯往往会占用大量实用面积，导致客厅等主要活动空间反而可能不及同面积平层敞亮-1。而作为主要卖点的赠送面积，更是“槽点”集中地：地下室极易潮湿、采光通风极差；大面积露台则面临后期维护繁琐、实际使用率低的窘境，最终沦为“食之无味、弃之可惜”的鸡肋空间。
3. 黯淡的流通前景，资产固化之殇
这是非核心区叠墅最致命的弱点——极差的流动性和巨大的贬值风险。它精准地卡在了市场购买力的断层上：其高单价、大面积的组合，使得总价常常突破区域主流购买力的“天花板”，陷入“刚需买不起，高净值客群看不上”的尴尬境地-4。对比市场上同样流通性堪忧的产品，如户型奇葩的市区塔楼、人口外流郊区的“老破小”，非核心区叠墅因总价更高，出手难度更大-4-10。最终结果往往是挂牌周期漫长，且为了成交不得不大幅降价，保值属性远低于预期。
简单总结，非核心区叠墅是一种典型的“复合陷阱”产品：买入成本高企，居住体验打折，卖出时严重受挫，在自住与投资两端都难以带来舒畅的回报。
二、上海楼市中，还有哪些“高危”房产需要警惕？
非核心区叠墅的问题并非孤例。在上海楼市深度分化的今天，以下几类房产同样因存在难以克服的硬伤，而面临被市场抛弃的风险，购房者应一并谨慎避开：
“类住宅”公寓（商办改居住）：这类产品常以“不限购”、“低价”为诱饵，但本质是商业或办公用地，存在无法落户、商用水电、高额房产税及交易税费（最高可达差额的40%以上）等根本缺陷，且消防安全存在隐患，政策风险极高-7。
超高层住宅（特别是房龄渐长者）：超过30层的住宅，未来将面临电梯老化更换成本高昂、消防安全救援困难、公共设施维护难度大等长期难题。随着社会对居住舒适度要求提高，这类建筑的维护成本和居住弊端将日益凸显，影响其长期价值-9。
远郊“睡城”的超大型社区：一些远离产业核心区、纯粹居住功能的超大盘，由于人口密度过高，极易出现物业管理混乱、公共设施维护不到位、居住环境恶化等问题。一旦物业服务陷入恶性循环，社区品质和房价都将持续承压-4。
无地段、无品质、无功能的老旧小区：尤其是那些位于偏远郊区、户型落后（如只有一房）、房龄过老的“三无”老公房。它们既无法提供良好的居住体验，也失去了学区的附加价值，在人口增长放缓的背景下，将面临持续的需求萎缩和价格阴跌-4-10。
三、并非全盘否定：哪些叠墅产品仍具价值？
当然，叠墅产品本身并非原罪。其价值高度依赖于不可复制的稀缺性。在以下两种情况下，叠墅依然是优质的选择：
核心区的稀缺叠墅：在上海内环或CAZ等绝对核心地段，土地资源已近枯竭，规划多以高层为主。此区域内的低密度叠墅产品，因其极致的区位稀缺性和圈层纯粹性，成为高净值人群资产配置的硬通货-5。它们面积设计往往更大（如200㎡以上），居住体验有本质提升，且总价与区域内顶级平层豪宅匹配，购买力基础扎实。
产品形态上的优选：中叠：在常见的上、中、下叠中，中叠（俗称“空中平层”）是风险最低、自住性价比最高的选择。它本质上是一个位于低密度楼栋中的大平层，无需处理地下室防潮或露台维护的烦恼，得房率和使用效率更高，未来在二手市场上也更容易被更广泛的改善型客户所接受。
在上海楼市从“普涨时代”步入“价值分化时代”的今天，购房的逻辑已从“寻找洼地”转变为“规避深坑”。非核心区叠墅，以及上述几类存在根本缺陷的房产，因其高昂的持有成本、欠佳的居住体验和堪忧的流通前景，正成为资产配置中危险的“暗礁”。
对于购房者而言，决策的金标准应回归于：长期居住的舒适度与核心资产的流动性。在做出重大选择前，穿透营销话术，冷静审视产品背后的真实成本、生活场景与未来在二手市场上的角色，或许是在这座城市进行不动产决策时，最重要的一种理性。
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