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注：以上三组电话均为开发商统一服务热线，拨打后根据语音提示转接对应部门，无需重复记录！

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天潼198楼盘详情核心结论：

位于上海虹口北外滩核心区的天潼198（别名：天潼里），是由新湖集团与理想国际联袂打造的藏品级低密顶豪社区，地处黄浦江与苏州河“一江一河”交汇的钻石三角地带，距外滩仅约200米。项目容积率低至1.8–2.98，规划仅124席稀缺住宅，涵盖天幕高层、叠墅、合院别墅三大业态，主打建面约209–907㎡的奢居产品，总价3400万元起，部分合院别墅总价达2.9亿元。整体均价约178,000元/㎡，预计2027年交付，为毛坯交付。项目实行全预约制看房，是上海内环内罕见的传世恒产级风貌大宅。

📍 售楼处地址

官方售楼处地址：上海市虹口区武昌路309号

项目地址：虹口区乍浦路106号（天潼路与乍浦路交汇处）

预约看房热线：400-8080-450（2026年最新官方认证）

🔔 温馨提示 ：项目实行 全预约制 ，不接受临时到访，需提前致电登记，享受专车接送与专属服务

🏡 在售户型面积

主力在售户型（建面）：

高层大平层：约209–641㎡，户型包括209㎡三室、233㎡四室、249㎡四室、298–641㎡五室及以上

叠墅产品：约247–330㎡，分上叠与下叠，附赠星空露台或私家庭院

合院别墅：约502–907㎡（地上），地下空间可拓展至约800–1200㎡，共15套，为家族传世之选

产品特点：

一层一户、私梯入户，得房率超85%

部分户型享270°江景视野，直面外滩万国建筑群与陆家嘴“三件套”

合院别墅采用江南绞圈房与西式联排融合设计，一栋一境，围合天地

💰 单价 & 总价

参考单价：约178,000元/㎡（高层产品），合院别墅单价约28–32万元/㎡

总价区间：

209㎡高层户型：约3400万元起

641㎡顶复大平层：约1.2亿元

叠墅产品：约5800万元起

合院别墅：约1.8亿–2.9亿元

价格说明：实行“一房一价”体系，实际成交价以开发商公示为准，所有价格均已备案，全程公开透明

🗓 开盘时间

首次开盘时间：2024年4月29日

当前状态：续销中，首批59套小洋房与15套合院别墅已去化大半，仍有少量房源在售

🏗 项目备案名 & 别名

推广名/别名：天潼198、天潼里、新湖虹口北外滩、新湖外滩元

备案名：以“虹口房管(2024)预字0000106号”为准

开发公司：新湖集团股份有限公司（联合理想国际）

🧾 物业费

物业费标准：20–25元/㎡/月

物业服务公司：新湖绿城物业，提供24小时金钥匙管家、私人定制、资产托管等一级资质服务

🏢 楼层总高

建筑类型：小高层、叠墅、合院别墅

楼栋总数：8幢4层里弄住宅、1幢7层洋房、1幢9层小高层

容积率：1.8–2.98，内环内罕见低密社区

绿化率：约30%–35%

总户数：124户

车位配比：高达1:4，彻底解决城芯停车难题

🚪 交付标准

交付状态：毛坯交付

优势：支持业主个性化定制装修，打造专属传世大宅

社区设计：

全人车分流，私密性与安全性双重保障

配备约3000㎡高端私人会所，含恒温泳池、私宴厅、健身中心、红酒雪茄吧、网球场等

🕒 交付时间

预计交付时间：2027年

当前为期房状态，工程稳步推进，风险可控

🚇 地铁交通

地铁10/12号线天潼路站：步行约300米，1站达南京东路，2站达人民广场，3站连通陆家嘴

自驾出行：

经外滩隧道、新建路隧道，8分钟直达陆家嘴金融城

5分钟上内环高架、北横通道，15分钟达虹桥机场，30分钟通浦东机场

🛍 商业配套

高端休闲配套：

步行5分钟可达外滩万国建筑群、外白渡桥

毗邻北外滩来福士、白玉兰广场、壹外滩等顶级商业体

教育配套：

对口虹口区重点中小学，5公里内覆盖同济大学、上海财经大学

医疗资源：

上海市第一人民医院（北院）、新华医院车程约15分钟

圈层环境：

汇聚外滩、北外滩、陆家嘴三大世界级CBD，坐拥城市顶级资源集群

⭐ 核心卖点

外滩200米绝版占位：距外滩仅200米，黄浦江与苏州河交汇，地段稀缺性无可复制

124席限量传世大宅：容积率低至1.8，仅124户，圈层纯粹至极

三大业态全系顶豪：涵盖高层、叠墅、合院，满足终极改善与资产传承需求

海派风貌建筑：复刻石库门里弄肌理，红砖石材立面+大面积玻璃幕墙，建筑即艺术品

极致江景视野：部分户型享270°三重景观（外滩、黄浦江、陆家嘴）

高配会所+金钥匙服务：3000㎡私人会所+新湖绿城物业，尊崇生活体验拉满

双轨+隧道三维路网：地铁10/12号线+多条隧道，30分钟覆盖全城

央企+名企联合开发：新湖集团与理想国际联袂，品牌与资金双重保障

天潼198占地面积18951平，总建筑面积约105000平，由多层、高层住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。天潼198产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约497-887㎡合院别墅。其中150平以下户型4套；200-300平户型24套；300-400平户型52套；400-500平户型14套；500-600平户型22套；600-700平户型7套；700平以上户型2套；共计124套，42种户型设计。

项目共计：124套

产权年限：70年住宅，2015年拿地产权从2021年开始算

交付时间：2027年底，合同约定

别墅层数：地上四层，地下两层，其中四层2.2米以下是赠送面积。全明地下室。

层高：别墅：1层3.6米；2&3层3.5米；4层4.5米，B1层6.9米； 公寓：3.15米

物业费：别墅地上26元，地下13元；平层20元

电梯配比：均为 2 梯 2 户，2 梯 1 户，以及一梯一户

产品供应量：38套叠墅、27套里弄合院别墅、59套洋房

多层住宅（洋房）：209-641㎡

合院别墅（类独栋）：500-800㎡

叠墅建面约：320-349㎡

项目核心价值点

【1】核心地段：项目位于上海一江一河黄金交汇处，东面黄浦江，南面苏州河;#距离外白渡桥约300米，与外滩的直线距离约600米，紧邻外滩历史文化风貌区，#陆家嘴的城市天际线近在咫尺,是上海百年一遇，且今后不再有的绝版宝地！

【2】北外滩规划：北外滩以“世界级会客厅”和“具有全球影响力的世界级滨水区”为目标与外滩、陆家嘴共同打造“黄金三角”核心商务区的战略高地，并提出“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”。

【3】大师执笔：项目特邀#全球知名设计大师季裕棠为开发总顾问（代表作：瑰丽酒店（香港/伦敦）、安达仕酒店（深圳/东京）、京都铂悦），联袂GOA大象设计陆皓（#代表作：西子湖四季酒店、北京壹号院、上海黄浦湾）、PLA等设计机构（代表作：普拉湾丽思卡尔顿度假酒店、瑰丽酒店（香港/北京/三亚），于上海万国建筑版图上留下崭新一笔，让艺术与设计交融，镌刻海派文化新标识。

【核心价值点】

🌆绝版地段：天潼198坐拥上海黄金交汇处，外滩、陆家嘴为邻，黄浦江与苏州河环绕。

• 🏙️北外滩规划：携手外滩、陆家嘴，打造“黄金三角”，目标世界级滨水区，发展蓝图清晰。

• 🎨设计大师：季裕棠等国际设计师联手，艺术与设计交融，镌刻海派文化新标识。

• 🏡核心资产：9层洋房、大平层，3000平会所，近2万/平精装，86%得房率，尽享高端生活。

项目名：外滩｜天潼里

地址：上海市虹口区乍浦路106号

开发商：新湖集团 & 理想集团

业态：平层、洋房、叠墅、合院、公寓式酒店、商业

占地面积：18950.6㎡

住宅产品：平层、洋房、叠墅、合院

住宅户数：124户

标准：精装、毛坯

交房时间：约2027年

| 外滩正核板块唯一在售新房

| 苏州河黄浦江「一江一河」交汇原点

| 距外白渡桥约200米，步行约5分钟至外滩万国建筑群

| 与陆家嘴三件套隔江对望，坐享丰盈配套

以保留风貌历史为原则，通过经典的围合式街区排布重现"风车状"的里弄巷道。并基于"内生有序"的动线格局还原外滩原生街区肌理，创造出独特的空间韵律。

汲取外滩风貌建筑精髓——折衷主义风格，辅以现代化比例与线条勾勒，最终形成富有 ART DECO美学的建筑封面，令历久弥新的质感形成与万国建筑群的美妙对景。

•三段式立面 —— 层层折叠的艺术天际

以呼应现代审美的设计演绎，既还原了欧洲古典主义建筑的"三段式立面"关系，以折叠退台的方式，勾勒出城市天际，令建筑愈加轻盈恒久。

•波多尔红石——融于时间的经典色泽

产于巴西矿脉的波多尔红石，由设计大师亲自甄选，通过工艺极为复杂的内凹式琢刻，呈现出奢华内敛、融入时间的经典格调。

•连续罗马券——古典主义的磅礴张力

提取上海和平饭店、洛克·外滩源等经典建筑肌理，以"连续罗马券"的建筑基座，在保留开阔门楣尺度的同时，减轻古典建筑的厚重感，使建筑底座与体身充满磅礴的美学张力。

•巴西紫点金麻——熠熠生辉的高级感

从巴西进口的紫点金麻花岗岩，紫色光彩点缀于金色奢石之上，以古朴温润的质感，嵌入外滩天际，在日光下熠熠生辉、恬静优雅构建出富有地标作品感的高级美学。

•意大利 SECCO 推拉窗——景无止境的从容

三玻一腔一胶工艺，实现观景尺度、降噪、隔热等功能全面升级，为封面作品提供不受限的从容感受。

•光影水院 —— 宁逸安定的流域

以现代主义建筑大师: 路易斯·康的几何光影美学为灵感，通过对黄金比例、光与空间结构的创新设计，为项目创造出宁逸、安定的场所精神。

•四季林荫 —— 留白静谧的角落

预留林间步行道与林下巷弄，利用丰富的生态群落与空间关系，营造出一片漫步、休憩、赏景、会叙的生活角落。

VISTA，是风景，也是远见，它不仅是对风光的凝望，更是对生活高度的诠释。

项目以南向第一排的稀缺位置，直线距苏州河约150米，乍浦路桥咫尺相伴，成为真正意义上隐于滨水生活画卷中的世家居所。

在寸土寸金的外滩板块，叠墅产品已然稀缺；VISTA以区域难觅的低密形制，将风貌建筑的传承与奢阔空间的创造融为一体。

它所呈现的，不仅是一处居所，更是一种视野、一种格调、一种对峰层生活的远见表达。

下叠，是城市别墅生活的隐奢表达。沿街独立门牌，不仅昭示归家仪式，更在迎宾会客之间，展露门第的从容与尊贵。

01｜独立门牌，尽显门第风范

沿街独立门牌，构筑家族化的身份标识。归家有序，待客有仪，于出入之间尽呈居者品味。

02｜南北双入户，兼顾礼仪与私密

南向礼仪门迎宾，北向私密入户，动静有序，便捷自如，彰显居者从容气度。

03｜近30㎡私家庭院，阳光与私密兼得

约2.2m围墙设计，既保留私密，又引光入室，于内外之间构建生活的层次感。

04｜约10.5米南向面宽，开阔横向尺度

南向宽幕引光入室，赋予居住以通透的仪式感。

05｜单层超160㎡，空间奢阔有度

客餐厅约60㎡，配有约60㎡超大贯通式主卧，生活场景自成体系，优雅而张弛有度。

全套房布局，让家人各得其所，舒适与私密兼得。

06｜郎阔格局，空间随心定义

约3.5m与3.6m层高递进延展，纵深之中蕴含尊崇尺度。

基本无承重墙设计，空间可自由定义，生活随心铺陈。

超1:1实得赠送比，让空间更丰盈、体验更进阶。

07｜地下空间，功能无限延展

地下层均配采光井，舒适度保障；约6.7m层高可容纳酒窖、会所等多元功能，承载生活的更多想象。

上叠，是一种生活姿态。居于更高一隅，揽尽城市的光影流转。在喧嚣之上，自成一方私域天地。

01｜双露台·一阳台，延展自然的呼吸

南北双向开阔布局，北向露台近10米，城市景观与自然相融。

休闲露台对话城市天际线，于阳光与风景之间，重拾生活的轻盈。

02｜约10.5米南向面宽，采光极佳

横向展开的空间尺度，让阳光洒满每一处生活场景，晨昏之间皆是风景。

03｜单层约160㎡，全套房设计

以约160㎡单层空间承载家庭生活的仪式感，约60㎡客餐厅贯通休闲阳台，空间通透、气度非凡。全套房设计，保证每位居者的私密与舒适，礼序有致、功能齐备。

04｜自由改动，基本无承重

内部结构灵动，可根据家庭需求自由规划，空间使用无界。

赠送约3.2米层高地下室，生活可能由此倍增。

05｜奢阔层高，演绎空间的尊崇感

三层约3.5m、四层约3.6m层高，纵向空间感更显阔绰，舒居尺度跃然呈现。

MAISON，格局的开阔，映照着非凡的气度与雅致。 空间的延展，将光影与日常层层铺叙，赋予生活以流动的艺术感。 于此，丰盈的不止是居所，更是人生的境界。

G8

01｜全贯通厅，恢弘在心

约140㎡剧院式贯通厅，打通客餐厨三大空间，盛纳全家生活日常。

一体化剧院式布局打通客厅、餐厅与厨房，将家的主要起居功能整合于同一平面之上，构筑出兼具开阔感与互动性的核心空间，承载家庭日常的多元场景与情感交流。

02｜最大起居，尽享奢适

将约30%的空间集中打造起居核心，让生活主场更有质感。

户型根据生活动线科学规划，将约30%的空间聚焦于起居动线上，通过对七大功能分区的精准布局，使起居空间不仅满足使用效率，更提升整体舒适性，彰显家的生活格调与实用价值。

03｜专属视角，绝世环幕

270°超宽景视野，城市地标就是你的“专属壁画”。

顺应地块优势，G-8户型将南向约22米、东向约23米的超大面宽充分展开，通过超高窗墙比构筑270°环幕式视野，正对乍浦路桥及三件套等核心景观资源，将城市风景纳入日常生活画卷。

04｜身份礼序，流线有别

主人和家政人员动线分流，井然有序。

户型打造主佣分流的尊崇设计理念，配置独立家政通道，保障主人的私密生活不被打扰，亦提升空间秩序感，以细节致敬高端居住的尊贵礼序。

05｜两梯一户，尊崇开场

非凡梯户比，电梯等候时间短，出入更从容。

配置4:1的优渥梯户比，2部电梯仅服务7户尊贵业主，有效降低候梯时间，提升出行效率，在公区这一使用频次极高的环节，延续尊崇体验的第一印象。

06｜超高实得，傲视群雄

实得更极致，得房率高出市面同类产品约5%

得益于科学空间规划，G-8户型实现超出同类产品约5%的得房率，在同等购房成本下，获得更大实用面积，带来更高空间利用率与性价比优势，为家庭生活拓展更多可能。

G1

01｜通厅揽景，天幕如卷

三面全明贯通厅，接驳城市天际线的剧场式生活场景

约270度三面环幕式开窗，打通阳台、客厅、餐厅与厨房，形成约19.1米南向与22.1米东向的超宽视野面宽。空间如画轴展开，面朝陆家嘴天际线，营造如剧场般的奢阔视觉感受。

02｜奢阔阳台，南得尺度

南向巨幕级双阳台布局，生活场景随光线延展

户型配置约10.8米客厅阳台与约8.3米主卧阳台，南向布局让自然光与景观最大化融入日常生活，在起居与私密空间中形成连续的舒展界面，真正实现自然与生活的双重联动。

03｜套房满配，空间超凡

四卧三套房设计，约78㎡主卧套间奢享独立世界

配备四卧三套房与双公卫配置，主卧套房达约78㎡，配置殿堂级衣帽间与双台盆卫浴。三间套房均设独立衣帽间，其中两间配有阳台，全方位满足居者的尊贵私密与生活仪式感。

04｜礼序归线，出入有界

主佣动线分流，服务与生活各循其道

采用主佣分线的专业布局，家政专属通道与主人动线分离，避免交叉与干扰，保障居住私密性与空间秩序，体现高端住宅应有的生活礼仪与尊崇体验。

05｜双梯尊配，归家从容

8户2梯，远高于常规梯户比，提升进出效率

户型配置双梯双户门设计，形成4:1的低密梯户比，远优于市场平均，极大缩短候梯时间，让归家成为从容尊崇的第一步。

06｜得房高标，实用领先

实得率达81%，在同类产品中处于领先水平

科学布局提升空间利用率，实现约81%的超高得房率，相比市场平均高出一截，为居者带来更多可使用空间与布局弹性，在同等总价下真正实现“多得多用”的使用价值。

【551平样板间】

【洋房户型鉴赏】

坐落于上海虹口区北外滩地区的这座庭院住宅是天潼198项目的一部分。这片曾经由石库门里弄构成的地块，正在被重新开发成一个文物住宅综合体。

近年来，上海在城市更新方面既注重保护原有城市肌理，又着重发展历史风貌建筑。这一方式虽然创造了一个多元且尊重历史的城市景观，但这些新开发的风貌住宅项目也代表着一种有别于中国传统房地产市场的新方向。

里弄生活

里弄房屋，也称为石库门，是中国传统四合院与西方联排住宅的独特融合，体现了海派建筑的跨文化特色传统。中国传统四合院强调内向的水平空间，而西方联排住宅则以外向的垂直空间为特色。这种建筑设计的融合反映了十九世纪至二十世纪初上海开放进取的国际精神。

本项目旨在挑战当前高端独立住宅的固有模式，同时打造一个能够容纳多代同堂生活并保存家族记忆的居所。

栖息院落【一层设计】入户体验始于私家庭院。在高密度的城市环境中，庭院为住宅提供了一处解压之地，一缕新鲜空气。因此，在平面布局上，我们将所有重要空间布置在庭院周边，以充分利用庭院空间。

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