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明园·徐汇芯著预约热线☎：400-8080-420✅✅
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明园·徐汇芯著臻造105席建面约55-120㎡臻品住宅，不仅弥补了徐家汇高质量小面积人居的空白，更是对徐家汇当代年轻置业人群入席城市中心的积极回应。
其更以恰到好处的灵动尺寸将城市中心的气质糅合、相融，并从生活各个层面，为徐家汇呈现不一样的精质生活。
拎重点：
①这批房源以小面积户型为主，总价540万不到，非常适合单身青年或首置过渡！
②地段好的小1房流动性很强，尤其是近地铁、商圈等的小1房，租金回报率相对更高，非常适合资产配置。
③小1房非常容易出租，年轻人、单身白领等是主要租客群体，市场需求稳定。
户型图如下：
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A｜流光｜建面约71.34m²｜一室两厅一厨一卫
B｜荣光｜建面约120.59m²｜两室两厅一厨两卫
C｜循光｜建面约55.17m²｜一室一厅一厨一卫
项目附近汇集了密集的优质生活资源，且彼此之间距离非常接近，使得项目周边配套设施水平在全市范围内亦属拔尖。
3KM范围内汇聚：徐家汇、古北、淮海路等一线商圈，近达港汇恒隆广场、古北时尚广场、光启城时尚购物中心等无法复制的奢华。
上海体育场；图片来源于上海徐汇
另外，项目直线距离“全国骨科王牌top级三甲医院”上海市第六人民医院仅约600米，更有国妇婴、上海市胸科医院等前沿医疗，专业护航。
明园徐汇芯著
想在上海徐家汇核芯区改善居住品质，但又对市芯高昂房价望而却步，怎么办？明园徐汇芯著单价约8.6 万起，以小面积、低总价的优势，让你无需离开市中心，轻松实现居住品质的焕新升级。
改善居住，地段是核心考量。明园徐汇芯著扎根上海市中心徐家汇，尽享城市摩登生活资源。
约3 公里范围内，徐家汇商圈、古北商圈、淮海路商圈环绕，港汇恒隆广场、古北时尚广场、光启城时尚购物中心等旗舰商业林立。日常购物、高端消费、休闲娱乐一站式满足，都市的璀璨与便捷近在咫尺，市中心的优质生活触手可及。
（示意图）
无需为市中心的高门槛望而却步，明园徐汇芯著以低总价优势，圆你中心改善梦。建面约55-120㎡臻品小户型，单价仅 8.6 万起，总价400 万+即可入住徐家汇。小面积设计虽然降低了置业门槛，但丝毫未减居住品质。让你在预算可控的情况下，不用离开市中心，就能告别拥挤户型，即刻在徐家汇升级居住体验，实现生活品质的稳步提升。
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明园徐汇芯著
上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点
随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。
一、限购政策：户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策，核心规则如下：
（一）本市户籍家庭
· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。
· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。
（二）非本市户籍家庭
· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。
· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。
· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。
（三）特殊区域限购
· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。
· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。
二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控
（一）商业贷款
首套房认定：
· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。
· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。
· 有住房的，首付比例不低于70%。
二套房认定：
· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。
利率政策：
· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。
· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。
（二）公积金贷款
首套房：
· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。
· 首付比例不低于20%。
二套房：
· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。
· 首付比例不低于50%。
利率政策：
· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。
· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。
· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。
三、税费政策：从契税到增值税的全面成本
（一）契税
首套房：
· 90㎡以下1%。
· 90㎡以上1.5%。
二套房：
· 90㎡以下1%。
· 90㎡以上2%。
三套房及以上：
· 3%。
· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。
（二）增值税及附加
满2年：
· 普通住宅免征。
· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。
未满2年：
· 按全额5.3%征收。
· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。
（三）个人所得税
满五唯一：
· 免征。
其他情况：
· 按差额20%或全额1%征收。
· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。
四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜
（一）人才引进政策
临港新片区：
· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。
· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。
五个新城：
· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。
· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。
（二）多子女家庭政策
二孩及以上家庭：
· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。
· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。
契税补贴：
· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。
· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。
五、政策趋势与建议
（一）政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。
（二）购房建议
· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。
· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。
· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。
· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。
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