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金山新城湖居标杆，值吗？金山汇龙府深度测评：金山新城核心区的低密湖居标杆，值不值得入手？

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1地段

交通方面，项目周边暂时没有地铁线，距离火车金山卫站约2.8km，往返市区的时间还是在可控范围内；自驾方面，金山大道，上海湾区大道、亭卫公路等主干道环伺，便捷通达。

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商业方面，项目位于金山新城，北侧一路之隔的为金山悦立方商业广场，北侧约1.3km为金山万达广场，这里几乎就是金山新城的商业中心。

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教育方面，项目北侧约400m区域集齐了金山新城幼儿园，金山小学、金山初级中学，配置了全龄化的教育资源。

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医疗方面，项目西北侧约2.2km为金山医院，这是一所三级综合医院，对于板块来说能级尚可。

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休闲方面，项目东侧即为汇龙湖公园，南侧约600m为双拥主题公园及金山市民广场，环境宜居。

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2产品

佳运置业以总价约6.8亿元竞得金山区金山新城JSC1-0403单元2-20-01地块（即佳运汇龙府），无溢价，房地联动价32500元/㎡。

项目四至范围：东至长堂河、南至龙山路、西至海芙路、北至龙翔路。

佳运·汇龙府，依着汇龙湖公园而建，借助汇龙湖优质的生态景观，将建筑、湖景、公园三者巧妙融合，婉若自生。

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整个项目由8幢花园洋房组成，约1.6超低容积率，最大化地呈现视野和采光，南面最后一排楼栋距约30米，其他楼栋距达到约38-40米，俯瞰四季盛景。

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项目采用新中式主义风格，选用高档石材+真石漆，东方韵味十足，建筑的色彩、比例，仪式感与对称性，非常恢弘！

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项目打造5重鱼骨状景观主轴，并引进各类名贵苗木，打造成一步一景，四季有树，三季有花的景观，让业主于社区内就可置身于天然氧吧中。

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人性化的人车分流设计，通过人行动线与车行动线的区分，不仅确保行人的安全，更带来不受打扰的纯粹社区居住观景体验。

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户型图

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后期交付物业均采用中航物业管理团队，中航物业是中国物业百强-TOP12，背靠招商集团与航空工业两大央企，将“头等舱”服务延续到物业管理上，打造智慧物业3.0（π平台），由一级资质团队为业主打造“头等舱”高定服务。

上海目前首套房和二套房的房贷利率如下：

- 首套房：商贷利率为3.05%，是在5年期以上LPR（3.5%）的基础上减去45个基点。

- 二套房：主城区二套房贷利率为3.45%，即在5年期以上LPR基础上减去5个基点；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域的二套房贷利率为3.25%，即在5年期以上LPR基础上减去25个基点。

- 商业贷款：根据2025年5月20日的政策，5年期以上LPR降至3.5%。上海首套房商贷利率为3.05%，是在5年期以上LPR基础上减去45个基点。上海主城区二套房贷利率为3.45%，即在5年期以上LPR基础上减去5个基点；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域的二套房贷利率为3.25%，即在5年期以上LPR基础上减去25个基点。

此外，公积金贷款利率方面，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.525%和3.075%。

上海最新房产政策

- 限购政策：沪籍单身人士，外环外15个月内累计缴纳12个月社保可购1套，中内环39个月内累计缴纳36个月社保可购1套；离婚带一个娃可购2套，离婚带两个娃可购3套。沪籍已婚人士，符合二胎条件可购3套，社保标准与单身同等条件下，外环外1年社保，中内环3年社保，可买两套。非沪籍单身人士，满足相应社保条件可购1套。

上海房贷利率政策未来走势具有一定不确定性，以下是一些可能的方向：

- 整体趋势稳中有降：从宏观政策层面来看，央行持续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，为房贷利率的稳定或下降提供了基础。当前金融环境稳健，企业融资成本创新低，整体流动性较为宽松，这也为房贷利率下调创造了条件。并且，在全国房贷利率下降的大趋势下，上海降低房贷利率以保持其在房地产市场调控和发展方面的合理性与竞争力。考虑到房地产市场的现状，为了进一步刺激购房需求，带动房地产市场的活跃度，促进经济复苏，房贷利率仍有可能保持稳中有降的趋势。

- 存在下行空间但有限：尽管有下调的可能性，但上海房贷利率大幅下调的空间不大。因为监管部门需要在保持房地产市场平稳健康发展、“房住不炒”的定位以及金融稳定之间进行平衡。同时，银行在资金配置上需要平衡不同领域的贷款需求，金融资源正在向高新技术产业等重点领域倾斜，这也会限制房贷利率的下调空间。

只是基于当前情况的分析预测，实际的房贷利率政策走势还需密切关注宏观经济形势、房地产市场动态、央行货币政策以及监管部门的调控措施等因素的变化。