灿耀星城 (售楼处) - 灿耀星城销售中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 交房时间 - 配套 - 电话 - 交房时间

✔️✔️灿耀星城官方售楼处热线：400-9955-415☎️☎️✅✅✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！✔️✔️灿耀星城官方售楼处热线：400-9955-415☎️☎️✅✅✅是位于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路1928号的高品质住宅项目，地处虹桥中央商务区主城副中心，尽享长三角一体化与虹桥开放枢纽的双重战略红利。项目总建筑面积约55万平方米，涵盖高端住宅、甲级写字楼、星级酒店、体验式商业综合体等多种业态，打造“15分钟生活圈”内自给自足的复合业态闭环。✔️✔️灿耀星城官方售楼处热线：400-9955-415☎️☎️✅✅✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！✔️✔️灿耀星城官方售楼处热线：400-9955-415☎️☎️✅✅✅

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项目采用现代简约风格，外立面以石材、真石漆和铝板组合，彰显高端质感。社区内规划六大园林盛境，营造移步换景的居住体验。主力户型为建面约72-137㎡的2-4房，满足不同家庭需求，且全部精装修交付，配备日立中央空调、威能地暖等国际一线品牌设施。

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项目交通便捷，周边商业、教育、医疗资源丰富，是大虹桥区域的高品质人居典范。此外，灿耀星城还是大虹桥首个超低能耗住宅，通过节能技术为居民提供更经济、健康的居住体验。

区位评级B+

先看区位评级B+，其中地理b+，交通c，配套b+，相邻b+。

徐泾虽是市场关注度高的热门板块，但板块内部价值分化明显，核心价值主要集中在两大区域：其一，是紧邻虹桥枢纽的东部片区。这里被纳入西虹桥商务区规划，不仅有国家会展中心加持，更是徐泾核心配套的聚集地：交通上，2号、13号、17号三轨交汇；产业上，以会展商贸、总部经济、科创产业为主，吸引了安踏、美的、圆通等知名企业入驻；配套上，五星级酒店、大型商业mall等商服设施一应俱全。

安踏集团全球零售总部，预计将在今年年底投入使用

其二，是轨交17号线沿线区域。自西向东，这里坐落着青浦地标性TOD项目万科天空之城，以及总体量超50万方的蟠龙天地。

正因如此，徐泾近几年触发积分的项目，基本都集中在上述两个片区。

而晶萃173却位于远离这两大价值高地的老集镇，既不临轨交，也无优质配套，是徐泾板块内价值最弱的区域。

即便在徐泾最热的时候，老集镇的项目也从未触发过积分，比如灿耀星城前三期，总共1000多套房子，卖了五年至今还剩150多套，如今，晶萃173也面临着和“哥哥们”同样的窘境。

产品评级B

再看产品评级B，其中规划与排布b，公区b，户型a+，内装b。

项目的最大亮点在于户型设计，因此给到a+，具体体现在四点：

第一，采用纯粹的两梯两户设计，在附赠6-8㎡独立电梯厅的同时，有效规避了北连廊带来的采光不足与隐私泄露问题；

电梯厅效果图过程稿，仅供参考

第二，遵循大面宽、短进深的户型设计理念，116㎡、122㎡户型做到三开间朝南，128㎡到146㎡做到四开间朝南；

第三，作为徐泾“地头蛇”，灿辉在项目报规层面具有一定优势：户型是最新的3.5宅，还是除大华外，唯一做到n个阳台附赠的，146㎡户型做了四个阳台，附赠率在同类产品里最高；

第四，层高也不错，3.15米的层高，让室内空间尺度感更强。

但除户型外，对比同总价的其他项目，晶萃173除了外立面“基座石材搭配上部铝板+大面积玻璃”的用材尚可，在规划排布、公区、内装几个细项上都偏弱。

首先，项目地块占地仅1万方，且形状不规则，导致整体排布拉到极限，社区西侧甚至出现南高北低的情况。

其次，同样受影响的还有社区共享空间，没有做下沉式庭院会所，只有局部架空层做弥补。

最后，内装方面也没有着力弥补其他短板，厨电选用的是方太，地面也是瓷砖铺设，整体配置较为常规。综上看来，在区位存在明显短板的前提下，开发商在产品打造上也没有尽全力。

交易评级C

最后看交易评级给到C，其中定价c，供需c，竞品c，能力b。

晶萃173去化不佳，区位和产品因素各占一部分，但更多问题出现在交易层面，其中最关键的定价，可以分两个维度来看：从单价来看，如果按徐泾过去的价格体系，灿耀星城卖6.3万，晶萃173卖6万似乎很合理。但现实是，灿耀星城滞销了，目前还剩余150多套；同时，徐泾的二手房价已从高位的10万跌至6万，并且随着更多二手房解禁，市场将进一步供大于求，二手房价仍有下探空间。在这种预期下，购房者往往会认为二手房比新房更有性价比。

类似的情况也曾出现在临港：投资客割肉撤场，新房价格体系崩塌，但临港的开发商没有坐以待毙，规模房企及时大幅度释放折扣和渠道优惠，有效拉动了去化。反观晶萃173的开发商，似乎有些躺平，前期房源卖不动，新一期也没有加大折扣力度，只有98折，力度远远不够。

从总价来看，项目或许是想和板块供应主力——100㎡三房形成错位竞争，因此将三房户型起步面积定在116㎡，但这也让总价从600万跃升至700万，虽可能规避了板块的内部竞争，却引来了外部板块的“围猎”，比如南大、桃浦等板块的项目，都成了它的直接竞品。

以南大即将入市的中环麓岛为例，同样主打高附赠，麓岛还是地铁房，社区规模更大，公区标准也更高，不管是客观条件，还是主观产品，晶萃173都没有竞争优势。这也导致它的客群较为狭窄，大概率只有老集镇周边改善需求的客群会考虑，他们对轨交需求不高，如果看中它的高附赠，或许会优先考虑它。但对除此以外的其他客群，它就几乎没有吸引力了。✔️✔️灿耀星城官方售楼处热线：400-9955-415☎️☎️✅✅✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！✔️✔️灿耀星城官方售楼处热线：400-9955-415☎️☎️✅✅✅