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G60科创封面+3大TOD
12号线旁,1.01低密墅区孤品
「保利西郊和煦·领墅」四批次待认购!
73套建面约132-144㎡叠加/联排
10月11日已过会均价64394元/㎡!
售楼处线上火热预约中!
上海松江【保利西郊和煦·领墅】
保利西郊和煦预约热线☎：400-8080-420✅✅【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
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上海当下最顶级的住宅产品是风貌别墅,总价3000万起,甚至过亿.烫金的市中心地段,城市别墅的稀缺性,和里弄焕新的海派文化底蕴,是风貌别墅傲立上海的根本.
上海从石库门改建来的酒店「建业里嘉佩乐酒店」,凭借与众不同的建筑风貌和文化风情,成为上海最贵的酒店之一.
上海建业里嘉佩乐酒店实景图
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如果将建业里嘉佩乐酒店风格的风貌别墅,“平移”到G60科创走廊12号线旁,容积率更低、空间附加值更高,总价仅1000万级,是不是很炸裂?
去年保利在西郊科创墅区打造了容积率1.5的艺文墅区【保利西郊和煦】,以超级产品力和卓著质价比问鼎2024年度松江楼市三冠王,联排别墅产品每次开盘都是秒罄.
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立足这块臻稀的低密宅地,保利将市中心保利外滩序45、永兴里等3000-5000W风貌别墅的理念/品质/文化平移过来,打造【保利·西郊和煦】二期升级作品「领墅」,将环外联排别墅的品质与品相提升到前所未见的新高度!
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而且,地块容积率比市区风貌别墅更低,还不受文保的限制,内部空间设计的自由度更大,客厅挑空、内庭院、飘窗等空间附加值也更高.
虽然地段与市中心风貌别墅属性不同,在“科创走廊高阶产业+12号线高能轨交+3大TOD高浓配套”等维度,亦是环外的绝对翘楚及潜力王者.
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G60开创封面,3大TOD环绕,12号线轨交旁约1.01臻稀低密墅种,海派下沉式滨水会所——【保利西郊和煦-领墅】四开四捷!
自6月29日一批次首开全盘光速超9成,8、9、10月载誉应市加推,连续推出叠加新墅种及阔尺联排等纯墅房源,在西郊板块的红海中劈开一条卫冕TOP1之路,为市场再定义终极改善“好房子”!
而“逢开必火”的定律,亦印证了市场对领墅产品力的高度肯定.
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推售建面约96-195㎡洋房/叠墅/联排
96-122m²洋房总价420万起
139-145m²叠墅总价769万起
132-195m²联排总价约930万起
还有各种优惠等你来解锁!
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户型图赏鉴
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相较于保利·西郊和煦10F的平层,领墅项目是更低密的8F洋房,主力建面约96-122㎡,户型在延续前期优点的同时,做了诸多细节上的匠心升级!
2个户型都是三开间朝南的飞机户型,户型以客餐厅为中心点,自然延伸至各个功能间,室内没有多余的过道,几乎没有被浪费的过道面积.
二期户型在厨房、卧室、阳台、客厅、餐厅等多处空间尺寸增加,阳台移门优化,卫生间调整布局及开门位置等.
房间内几乎每一平米都得到了更大化利用,整体尺度感远超同面积段其他产品!
叠加户型图
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建面约132㎡的D1户型(联排).乍一看,这是一个地下一层,地上三层的标准联排户型,从户型图上只能看到两个卧室.但仔细看的话,会发现许多令人惊喜的亮点~
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1)约5.4米层高地下室,可打造双层地下私域
地下室层高约5.4米,可改造为两层空间,也能舒适通透,并为墅居生活提供无限精彩可能:
可以是家庭的电竞房/影音室;可以是孩子们的钢琴练习室/手工作坊;可以是太太的茶艺室/先生的健身空间;可以是父母的藏品书房/藏酒阁;甚至可以是私人会客厅/商务洽谈室.
重要的是,地下室不计入建筑面积!
与此同时,项目巧妙布局南北双采光井设计,双面优越采光,让空间更加通透;负一层直连地下车库,让业主充分体验尊崇归家.
2)空间魔法,创意设计实现空间倍增
项目创新设计了一层客厅挑空,以及内庭院等灵动空间.
挑空客厅,尽显别墅空间的尊贵气派.当然,也可以施展空间魔法,让生活空间更加自由延展.大家庭业主,如果对居住功能房间有更多要求,可以根据需求对灵动空间进行个性化改造.
经过空间倍增设计之后,这个建面约132㎡的户型,设计出4房4厅4卫,空间依然非常阔绰.这样的超高附加值,怎能不让人心动?!
3)超6米大面宽,演绎阔绰大宅气度
超6米大面宽,提供更好采光与自然通风.一楼大横厅设计,更充分彰显墅居的尊崇礼遇!
4)L型星空露台,可藏纳生活百般想象
该户型南北双露台设计,高附加值再添重要加分项!
尤其是南向L型超大星空露台,不仅延伸居家尺度,而且更静谧更私享,日常看书喝茶、养花种草、烧烤聚会,全家畅享自由空间,不亦乐乎!
建面约195㎡的C1户型,尺度更加惊人,墅居体验堪称“庄园式”!
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社区规划
今年开年首次土拍,保利发展经过51轮竞价,以27.93%溢价率竞得西郊和煦南侧地块(即保利西郊和煦领墅),这是10年来上海首个容积率低至1.01的住宅地块.
项目共规划35幢3F联排别墅、4F叠加别墅和8F洋房,联排别墅多是沿河排布,瞰景视野极佳,非常臻稀.
保利西郊和煦|领墅容积率仅约1.01,较西郊和煦的1.5容积率有了进一步优化.
保利西郊和煦预约热线☎：400-8080-420✅✅在禁墅令政策之下,上海2010年开始已停止容积率≤1.0住宅用地的供应.上海上一次供应容积率1.01的宅地,还是在遥远的2014年.随后10年,再无此类宅地出让.
直到去年底在“好房子”政策指引下,上海才供出这一块1.01低密宅地,目前为止总共就出让过2块(另一块在紫竹).而最近的青浦松江等部分板块控制性规划调整,将原来的低密用地容积率再次纷纷上调,再也没看过到1.01容积率的宅地规划.
【保利·西郊和煦|领墅】这样的1.01容积率,或将成为阶段性政策窗口期的孤品!
容积率的降低,对于住宅宜居程度的提高,是指数型效应,楼间距、绿化景观、面宽、采光和得房率,以及别墅的绿地庭院面积等,都会大幅提升.
对比市中心3000万起的风貌别墅,容积率一般在1.1-1.5之间,「领墅」在容积率上更胜一筹.
不仅是低容积率,项目西/北两侧还拥有约1000米原生水岸+约20米宽生态河道+约270°广角河景,同时被三公园环抱,自然交融的蓝绿肌理,创造出家园、进公园的无缝体验.
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联排别墅整体环河排布,景观视野与静谧氛围更上一层楼.
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总结来说,超低密+滨水+公园环抱,「领墅」这块地正是打造墅区的天选之地,而且后续也很难再有,当要且买且珍惜!
1)建筑立面:
立面沿袭了嘉佩乐酒店的红砖元素,腰线运用深古铜色铝板,提取山墙、几何装饰等里弄建筑符号,以独具海派文化底蕴的红砖造艺,延续墅居经典三段式立面结构.
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西郊科创墅区浓荫之下,这抹红色分外亮眼迷人.
2)景观园林:
在传承嘉佩乐酒店贵重质感的同时,「领墅」利用滨水环绕的特点,规划有“归家五境、九剧场十二街巷”的景观布局,以更为阔尺的空间感焕新打造墅区的主题园境.
还以引画入园为理念,营造流觞九境,树院、水院、后院,100M+沿河缤纷生活的场景,为业主带来尊崇感、仪式感兼备的归家体验.
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3)摩登会所:
项目还打造独具海派审美的滨水下沉式会所,集健身、休闲、阅读等多重功能于一身,对标嘉佩乐隐奢度假型酒店的沉浸式体验.
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风貌平权带来嘉佩乐酒店式的风骨,是圈层身份的隐形勋章.如果说这是“面子”的话,那么创意设计带来的空间附加值,就是肉眼可见的“里子”.
生活配套
交通方面:项目附近有9/12号线西延伸(在建)双轨交汇.
目前12号线西延伸正在加速推进,预计2027年底开通试运营.12号线西延伸在松江境内从G60云廊沿沈砖公路,东西向穿过洞泾,设沪松公路和刘五公路设站,在洞泾站与9号线交汇.
示意图,仅供参考
自驾出行,沪松公路和沈海高速,可以自驾快速到达虹桥、七宝、漕河泾已经徐家汇等多个金融中心和商圈;S20外环线、嘉闵高架、G15沈海高速、嘉松公路.便捷通达虹桥机场和上海南北向各个大型商圈;沪松公路和沈海高速,可以自驾快速到达虹桥、七宝、漕河泾已经徐家汇等多个金融中心和商圈,出行十分方便.
商业方面:项目周边拥有同乐商业广场和汇泾商业广场,以及丰富多样的沿街商业,保证了日常的购物休闲娱乐需求.此外,板块内还规划有洞泾未来湾TOD和生态科技城TOD,两大TOD的建设势必会进一步提升板块的商业能级.
洞泾未来湾TOD效果图
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教育方面:板块内拥有松江洞泾学校(九年一贯制),松江泗泾学校以及华二9年一贯制(需摇号).
医疗方面:上海市第一人民医院南院(三甲)、上海交通大学附属第一人民医院松江分院、海中医药大学附属曙光医院松江分院(二甲)、洞泾社区卫生服务中心.
上海松江【保利西郊和煦·领墅】
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买房必学！32 个房地产核心基础知识（2025 精简版）
买房前吃透这些房地产基础常识，能帮你避开 80% 的坑！以下 32 个核心知识点，涵盖产权、房屋类型、交易规则、贷款政策等关键维度，精准适配购房决策需求。
1. 土地使用年限：商品住宅对应的土地使用年限为 70 年，公寓、LOFT 等商业 / 综合属性房源多为 40 年或 50 年（具体以土地规划用途备案为准）。
2. 房屋属性与配套：公寓、LOFT 等多属于商业性质，水费、电费按商业标准收取，多数房源不接通燃气与暖气，居住成本相对较高。
3. 普通住宅界定：按民用住宅标准建造的居住用房，强调实用性与舒适性，高级公寓、别墅、度假村等高端物业不属于普通住宅范畴。
4. 商住住宅特点：是 SOHO（居家办公）理念的延伸，本质属于住宅属性，但融入写字楼核心硬件（如高速网络、灵活空间），支持居住与轻商业活动兼顾。
5. 购房资格要求：商品住宅通常受限购政策约束，需满足户口、社保 / 个税缴纳年限等条件；公寓、LOFT 等商业属性房源一般不限购，无资格限制。
6. 付款与贷款规则：商品住宅首套首付比例最低 20%-30%，二套及以上首付比例更高，最长按揭年限可达 30 年；公寓、LOFT 无首套 / 二套区分，首付比例普遍为 50%，按揭最长年限仅 10 年。
7. 现房认定标准：开发商已办妥《不动产权证书》（大产证）的商品房，签订买卖合同后可立即办理入住与产权过户，需同时具备房产证与土地使用证（现统一为不动产权证），核心特征是 “竣工可直接入住”。
8. 准现房定义：房屋主体已封顶完工，但尚未通过竣工验收，小区楼宇轮廓、户型格局、楼间距等已直观可见，正处于内外装修与配套施工阶段。需注意：准现房仍属期房范畴，需开发商取得《商品房预售许可证》方可销售，受期房相关政策监管。
9. 期房核心信息：指处于建设中、未竣工交付、无法立即使用的商品房。开发商从取得《商品房预售许可证》到办妥大产证期间，销售的房源均为期房，购房者需签订《商品房预售合同》。市面上多数新房为前期房，优势是价格较低、选择空间大，但需承担交付周期长、工程质量与开发商履约风险。
10. 毛坯房标准：开发商交付时仅完成基础工程，屋内仅预留门框（无成品门），墙面、地面仅做基层处理（未刮腻子、未铺瓷砖 / 地板），需购房者自行装修。
11. 成品房配置：交付时已完成基础装修，具体包括：①内墙面刷普通仿瓷涂料；②客厅地面铺设普通瓷砖；③安装普通铝合金窗；④配备普通胶合板门，可满足基本居住需求。
12. 建筑层数与高度分类：依据《住宅设计规范》，1-3 层为低层住宅（如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅）；4-6 层为多层住宅（如叠拼别墅、花园洋房）；7-10 层为中高层住宅（俗称 “小高层”，部分城市将 18 层以下统称小高层）；11-30 层左右为高层住宅；30 层以上为超高层住宅。其中，小高层、高层多为普通住宅，超高层多定位城市豪宅。
13. 保障性住房范畴：政府为住房困难家庭提供的政策性住房，具有 “限定建设标准、限定销售价格 / 租金” 特点，包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等，与市场化商品房形成互补。经济适用房满足特定条件（如满 5 年）后，可转为商品住宅上市交易。
14. 房地产 “五证” 要求：开发商合法销售的必备资质，包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。未取得五证前，开发商不得开展正式销售，部分项目会推出 “认购 / 认筹 / 预约” 活动（即未获预售证时锁定房源，待取证后正式签约），此类行为不受正式销售政策保护，购房者需谨慎。
15. 房地产 “二书” 作用：为加强商品房质量管理，建设部要求开发商交付时必须提供《新建住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）和《新建住宅使用说明书》（告知房屋使用规范与注意事项），是保障购房者权益的核心文件。
16. 购房资格地域差异：不同城市的购房资格条件不同，需以当地政策为准。目前多地通过 “人才引进计划” 放宽限购限制，本质是为符合条件的人才提供购房便利，可重点关注当地住建部门发布的最新政策。
17. 资金规划要点：购房前需明确首付比例、月供承受能力，结合家庭收入、存款情况，合理测算总购房成本（含房款、税费、装修费），避免资金压力过大。
18. 购房需求分析逻辑：先明确核心需求 —— 是刚需安家、孩子教育、通勤便利，还是改善居住、投资增值？买房本质是在 “资金预算、开发商品牌、地段位置、周边配套、户型设计、物业服务” 等因素中做权衡，需根据自身优先级选择。
19. 意向金性质说明：我国房地产相关法律法规中，无 “意向金” 法定概念，此类款项实质要么是 “定金”（具有担保效力，买方违约不退，卖方违约双倍返还），要么是 “保证金”（无担保效力，交易不成可退还），需在协议中明确约定。
20. 面积赠送规则：购房时常见的赠送面积多为阳台，其中封闭阳台需按实际面积全额计入建筑面积，半封闭阳台按实际面积的 50% 计入建筑面积，半封闭阳台占比越高，实际得房率越划算。
21. 住宅净高定义：下层地板表面（或楼板上表面）到上层楼板下表面的垂直距离，是室内实际可使用的高度，直接影响居住舒适度。
22. 住宅开间含义：房屋内一面墙皮到对面墙皮的水平实际距离，即房屋的 “面宽”，决定房间开阔度与采光效果。
23. 住宅长度与进深：一间独立房屋或一幢住宅从前墙皮到后墙皮的水平实际长度，进深过大易导致房间中部采光不足。
24. 住宅层高标准：下层地板表面（或楼板表面）到上层楼板表面的垂直距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3.0 米。
25. 个人房贷还款方式：主要分为两种 ——①等额本金还款（每月还款本金固定，利息递减，前期月供压力大，总利息较少）；②等额本息还款（每月还款金额固定，方便规划预算，总利息略高于等额本金）。
26. 首套房优惠认定：若配偶名下有房且贷款未还清，另一方再购房将被认定为二套房，无法享受首套房的首付比例、贷款利率等优惠政策。
27. 可分摊公用面积：需由业主共同分摊的公共区域面积，包括：套（单元）门外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯井、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、整栋楼服务的值班警卫室、建筑物内垃圾道，以及突出屋面且有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
28. 不可分摊公用面积：无需业主分摊的公共区域，包括：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街骑楼（公共开放使用）、消防避难层；为多栋建筑服务的配电房；人防地下室、地面车库、地下设备用房等。
29. 套内使用面积：套内住户可独立使用的净面积总和，包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等空间的实际使用面积。
30. 银行按揭本质：“按揭” 是英语 “Mortgage”（抵押）的粤语音译，正式名称为 “购房抵押贷款”。购房者以所购房屋产权为抵押，银行先行向开发商支付房款，购房者再按月向银行分期偿还本金与利息。
31. 公积金贷款定义：全称 “个人住房担保委托贷款”，由城市住房资金管理中心及分中心运用住房公积金，委托银行向缴存公积金的职工（含离退休职工）发放的贷款，用于购买、建造、大修自住住房。
32. 公积金贷款申请条件：核心要求为 “连续缴存公积金 6 个月以上” 或 “累计缴存 1 年以上”，且申请时仍在正常缴存（具体以所在城市政策为准），不同城市对缴存年限、账户余额等要求略有差异。
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