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金山是上海销售最差的一个区，市区客关注度比较低，同时充斥着大量滞销型项目，这就是我们一直测评不到金山的原因。但今天李想测评的是位于金山新城的建发·朗玥，因为这个项目一个月能卖掉五六十套，是整个金山区卖得最好的。
它是一个18万方的中大型社区，容积率1.8，由97㎡到128㎡的小高层和132㎡-203㎡的洋房组成，近期新推134套小高层，均价3.11万元/㎡。综合评级给到B+，B+在全市范围内只能算中等偏上，但是在金山它是妥妥的最高级。
接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
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区位评级B
区位评级B，其中，地理b，交通c，配套a，相邻b。
站在市区客的角度看金山，够远、够偏，这里的房子性价比很差，你根本就不会将它纳入购买选项，所以，这里就是金山本地人的市场。
而站在他们的角度，金山新城就是本区最主流的选择，朱泾次之。我们对金山新城的区位认知是对以万达广场为中心来进行发散的，这里的教育、医疗配套都是自成一体、比较完善的。而我们今天测评的建发·朗玥距离万达广场只有800米，是目前区位最好的在售新房。
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产品评级B+
产品的评级B+，其中，规划与排布b+，公区a，户型b+，内装b。
建发深耕金山新城多年，对本地客群需求足够了解。它规避了五六百万竞争激烈的叠加别墅，在1.8容积率的情况下去做了总价更低的洋房+小高的混合社区，既符合市场需求，又提升了社区舒适度。
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我们都知道建发的产品以新中式园林为特色，洋房相比叠加，降低了建筑覆盖率，释放了更多的园林景观空间，让建发的长处得以发挥，加之社区还有其他的共享空间，比如架空层泛会所，所以公区成为一大亮点，可以给到a。
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建发·朗玥效果图
同时，我们认为建发在户型打造方面的优势在这个项目上也有所体现：第一，它设置了更多户型更好的洋房产品；
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第二，它的户型满足了大面宽、短进深的要求，108㎡和128㎡户型做到四开间朝南，149㎡及以上户型达到五开间朝南，通过电梯双开门的方式赠送独立电梯厅，卧室飘窗也都做了。总的来说，以当前金山的产品力标准而言，建发还是经打的。
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交易评级B+
最后，交易评级给到B+，其中定价b+，供需d，竞品a+, 能力b+。
整个金山的供求表现是很差的，一共有6000多套的商品住宅库存，按照每年2000套的销售速率，也要三年才能完成去库存。
造成滞销的主要原因还是受到了反倒挂的拖累，我们觉得是不值的。
但是对于金山这么大的一个区域，它毕竟还是存有大量改善需求的。就像建发朗玥这个项目，在产品力达到了较高标准的前提下面，又在价格上面给予了大幅度的让利，形成了香槟塔效应，所以它是金山硕果仅存的旺销项目。
不过，我依然建议郊区，不只是金山的购房者，都应该密切关注上海建筑规范标准的调整政策。因为未来短期，郊区有很大的概率，会有得房率更高的产品出现，并且价格不会较当前有明显上涨。所以，暂缓郊区购房的行为，或许是你应该考虑的。
