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在上海 20年磨一剑的项目不在少数 尤其是最近上海新房市场中出现了不少“老项目”

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或许说“20年磨一剑”有点夸张

但至少确实是因为了各种各样的原因“磨蹭”了20年

而且得益于是20年前拿地，一般来说这种“老项目”在地段上都非常突出，自带光环和流量

当然，上海也有真的愿意花费20年在打造产品的项目

比如瑞虹新城，一不小心直接做成了区域标杆

还有我们今天新房测评的主角——翡翠雅宾利的四期产品，万科中兴傲舍

如果不出意外的话，这应该也是一个不输于瑞虹新城的“20年精工打造的大居”

只是现在看来，好像有点可惜了

看下来中兴傲舍

绝对不是一个常规意义上的好项目，但也不是常规意义上的差楼盘

换句话说是喜欢的人会很喜欢，但不喜欢的人绝对会吐槽不断

就像是隔壁的中兴路一号，名声有，但也不是每个人都愿意买在这里

甚至从某些规划、设计理念上来看，中兴傲舍与其说是翡翠雅宾利四期

倒不如说更像中兴路一号plus

反而都是万科，一脉相承

最大的区别就是中兴路一号主力小户型，中兴傲舍主力大户型

嘿 更像是中兴路一号plus了

万科中兴傲舍位于老闸北西藏北路板块，内环内

南向苏河湾，北向闸北公园，东临四川北路，西接不夜城

虽然有着静安区、内环内的两大“称号”，但西藏北路板块，其实一直也是处于“鄙视链”下游的

一个是因为西藏北路属于老闸北

本来就只是在2015年借着合并的东风才搭上了静安区

而且不夜城附近，还一向是老闸北中“脏乱差”的代表板块，没什么好口碑

另一个是即使现在内环内都在城市更新

但西藏北路的更新规模和进度都有点太落后了

看曾经同样是鄙视链底端的苏河湾

之前的七浦路低端也是人尽皆知

现在接着一江一河的规划，早已经翻身单飞，成为了上海的“稀缺尊贵”之地

但邻居苏河湾的起势并没有让西藏北路的地位水涨船高

反而衬托的这里更旧、更破

所以和许多“20年的老新盘”不同

就算是内环内，可中兴傲舍所在的西藏北路地段，却一直没能得到太多的好评和认可

虽然这里近年来已经陆陆续续拔起了许多新盘

不只是中兴路一号，还有新湖青蓝国际、宝铂公寓、天汇世纪玺、静安玺樾、华发静安华府、越秀静安悦等等

有的已经交房，有的仍然在建，城市界面得以改善一些

但依旧有许多的老房子就在新房的旁边伫立着

这种进了小区是豪宅，出了小区是市井的景观

不是每一个高端人士都能接受的

而且目前来看

西藏北路的定位，也只不过是“老闸北居住区”而已，好东西都在邻居家

珍藏老上海美好回忆的商业街在四川北路

苏州河景以及新建的大型商业在苏河湾

鲁迅纪念馆在虹口足球场

西藏北路板块内目前除了一片一片的住宅以外

连个大型综合商场都没有

只能蹭要么社区底商，要么武夷广场，要么中兴路一号的开放式街区，要么就等着中兴傲舍的建起来

万科中兴傲舍的商业体量算是板块内最大的了

填补了四川北路一定的商业空白

但对于中兴傲舍的业主们来说和中兴路一号相仿的开放式，却是有些头疼和纠结

不止是商业，西藏北路板块内的交通也比较一般

内环内“人均地铁房”

这时候拼的就是地铁线路和能级

西藏北路只有三条地铁：3、4、8号线

3、4号线还是贴着板块的南侧，只有8号线从板块内穿行而过

别的板块地铁房是利好，在西藏北路就得仔细想一想了

当年宝铂公寓和天汇世纪玺入市，因为高架和地铁噪音的影响，不知道拦住了多少购房者

医疗和教育资源在西藏北路倒是很丰富

中医医院和第十人民医院，两所医院分别在中兴傲舍的一南一北

一个三甲医院，一个三甲医院分院

学校也是从小学到高中应有尽有

止园路小学、上海青云中学、市北中学高中部

还有二梯队的闸北第三中心小学和一梯队的市北初级中学

在西藏北路基本生活绝对是没问题的

但是距离高端的品质生活还是差的有点远

这样的西藏北路，这样的城市界面和定位

再加中兴傲舍是历时20年的大居翡翠雅宾利的四期

是不是和瑞虹新城的发展史非常像？

但是瑞虹新城的20年让板块脱胎换骨

翡翠雅宾利的20年加上这次的万科中兴傲舍或许也很难做到这一点

西藏北路的地段不是最大的问题，最大的问题是地块、是产品

比较直观的，瑞虹新城算是tod生活模式的鼻祖

太阳宫的建设更是给瑞虹新城提升了一个档次

翡翠雅宾利则只有四期靠近8号线中兴路站，而且至今板块内都没有大型商业

唯一的商业地块也在现在的四期万科中兴傲舍中

很显然，还在建

瑞虹新城越靠后的期数

在社区、户型上的设计和钻研就越深

简而言之就是产品在越来越好

符合大众对于“好产品”的定义

中兴傲舍则更像是一个独立于雅宾利的社区

设计感有 品质感有，但这产品，还真不好说是升级，无论是社区还是户型

往好听了说叫“前卫”，更直白一点 就是“另类”

当然，这也是中兴傲舍地块的无奈之举

本来这四期是雅宾利最好的地块，面对中兴公园

规划建造220米高的超高层地标摩天大楼和一个8万㎡的大型商场

沿着公园造最后一期的楼王豪宅

当时规划的住宅面积只有5.7w方

如果按照这个规划来建，中兴傲舍或许还真能成为常规意义上的“好产品”

但后来不巧接手了地王中兴路一号，12.98w的价格虽然贵

可是依旧是亏损，那雅宾利四期就不能这么做了，得赚钱

商办不赚钱，那就加住宅

后来地块的规划就变成了现在这样，提高了容积率，住宅面积变成了近12w方

增加出来6w方的住宅，除了往高了造，就还要往密了造

设计了个开放式街区分散商业，上盖住宅，造型奇特

还对户型有了一定的影响

还有被忽略的8%绿化率

别看在中兴傲舍上

万科又举办会议又造实景示范区，彰显重视和实力

本质上还是这样的地块、这样的价格，再不用点真材实料，谁还会买单

而且就算真材实料，设计合理

商业和住宅是两条动线，完全分离 互不影响

但也不是每个人都能接受商业上盖住宅的

更被诟病的

还得是中兴傲舍的户型设计

强堆嘛，堆出来的户型南向面宽就很不够用了

要么户型不规整，要么就是大纵深

109平的小户型，连一个南向采光都没有

两三百平的大户型，基本也只有两开间朝南，还都有暗卫设计

当然，精心设计且真材实料的样板间

看起来还是不错的，很有审美

多说一句

中兴傲舍的设计，可是用了17位设计大师团队

这设计，顶配了

所以，万科中兴傲舍的奢华是真的，据说12.98元的物业费，一看也不是为普通人准备的

这次推出的186套109-321㎡2-4房中，109平2房只有20多套

12.86w的均价，总价区间大概要在2000-3500w

中兴傲舍的缺陷也是真的，社区、户型，这都是改不了的硬伤

不过大佬们买房，总是更随心所欲一点

有人不喜欢，但也会有人喜欢

毕竟，内环内、4房、配套商业、业主会所

高端奢华的材料，颇具审美的设计，都聚在了这里

就像中兴路一号，不好卖

但ta的业主们，可都是爱的不得了

而且中兴傲舍首开也只需186户业主

不是么？

如果是你有2000-3500w的预算

你会选择万科中兴傲舍么？