刚刚!楼市传来大消息,比房地产税更狠的大招要来了?

今年4月以来，楼市调控逐步收紧，如今轮到了房地产税收上。

7月16日开始，“土地增值税法”开始公开征求意见，这不仅是土地增值税的改变，也预示着和房地产相关的税种逐步调整。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物取得收入的单位和个人，转让收入扣除项目金额后的增值额为纳税依据的税收。

在此关键时刻，上面调整土地增值税有何目的？有何不同？对楼市有哪些影响？

壹

对此，意见稿中给出了答案，土增税已实施多年，体制完善，宜保持现行税制框架和税负水平总体不变。

既然如此，为何要改？

值得注意的是，这次较大变化是将集体房地产纳入征税范围。

上面说是使税制要建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接。

因此想到，几个月前，上面放开了农村宅基地交易，也就是说集体土地可以上市交易了。

现在中国城市分化明显，三四线城市不断消亡，而二线城市和准一线城市不断崛起，为了避免楼市动荡和社会问题，上面决定推进城镇化、资源整合。

但是集体土地入市，肯定会出现一些违法交易问题。

2015年，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。

所以认为，集体土地在将来很可能会与国有建设用地并行，而土增税就是要将集体纳入政府监管，就是要了解有多少集体土地入市。

说白了，目的还是调控楼市。

不要忘记，土增税又称暴利税，它诞生在新中国出现的排名前列轮房地产热潮中。当时在海南、北海、惠州等地，房地产泡沫非常厉害，上面为了震慑楼市开征土增税。

不仅如此，土地增值税也是增加国家税收的一个重要途径。

但是，这也没有必要惊慌。因为土地征收制度改革之前，可以入市的集体建设用地量本身很少，放开了也没有多大的影响。

贰

不过此次土地增值税意见稿来的很突然。之前说的最多的房地产税，却迟迟没有准话。

之前曾有人建议土增税并入房地产税，但最后被否定。

由此可见，土增税未来将会和房地产税并存的情况。

但是上面还是传递出了一个信号，就是未来的楼市征税体系的变革。

现在经济环境不好，减税是大趋势。

目前，与房地产相关的税种至少有10个，在楼市交易环节税负重，房屋保有环节税负轻。

正因如此，上面早有消息称要精简税负，平衡房屋交易和保有环节的税负。

土地增值税间接税且是重税，未来在土地交易规范之后，可能逐步退出历史舞台。

但是现在不行，需要土增税调控楼市。

土地增值税征收的重点是房企。

因为房价越高土地增值空间越大，开发商缴纳的税款越多。

万科、碧桂园等大开发商为什么都强调“快周转”？土地增值税是一个重要的原因。

对于个人，只有购买的公寓、办公楼、商铺转让时，才有土地增值税，但各地政府也给了一个优惠的“核定税率”。

叁

接下来，土地增值税的重点征收对象还是房企，现在调控日趋收紧，

土地增值税的存在对开发商的威慑，这点不会变。

现在，楼市调控之猛让人目瞪口呆。

尤其是房企，在其融资端口。

近期银保监会约谈信托要求严控地产信托规模，发改委加强海外发债的约束，原本以为这就是结束，但是事实证明，这只是一个开始。

近日，上面出台规定：涉房业务上市公司或募投涉员工宿舍以及办公大楼的再融资项目，也被监管层从严审核。

众所周知，房企明着融资困难，但是可以变相融资，通过自身的子公司或者关联公司。但是如今涉房的子公司被上面监管，那么楼市寒冬真的要来了。

比如家电大王深康佳A今年3月计划定增30亿，主要用于补充流动资金和偿还银行贷款。

上面发现其子公司存在房地产业务，要求说明子公司目前存在房地产业务具体情况。

上面也给出了出路，只有承诺在国家宏观调控期内不从事房地产业务且房地产业务已清理完毕条件的，再融资可予以推进审核。

上面大搞基建，同时，今年又有提出了旧改计划，一共4万亿的市场规模。

按理说应该是需要房企的时候，相反上面限制了房企融资渠道，这是又让马儿跑，又不给马儿草。

巧妇难为无米之炊，没有钱什么都干不了。

这就是要控制楼市存量，同时，上面是要加速淘汰房企，重塑楼市格局。打蛇打七寸，所以未来房企将是弱肉强食。

房企治理完了之后，就是普通百姓。

所以认为，未来土地增值税面对购房人征收范围力度会加大，但是重点是针对炒房客、某些城市和地区。

肆

但是，刚需不同于房企，上面还是意在保护刚需，打击炒房。

集体土地入市少有，凡事都是摸着石头过河，所以政策上不敢冒进或者一刀切，本质上还是要考虑百姓利益。

回顾历史，土地增值税的征收比例很高、范围很广。

后来，上面明确可以减免的只有四种情况：

1，纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

2，因国家建设需要依法征收、收回的房地产；

3，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

4，房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。

所以土增税是一个逐步规范合理的过程。

在这次征求意见稿中，上面也给未来楼市调控留了很大空间。

其中有一句，解局君印象深刻，就是对于费率、范围、征收比例、类型，一切因市场调控需求恒定。

说白了，土征税以前免的，将来未必一定免，一切看调控需求。

目前很多城市有住房限售2到5年的规定，以防止过度炒作。未来可以用土地增值税来替代限售。

比如个人普通住宅持有5年以上转让，免征土地增值税；3到5年的，半额征收；3年转让的，全额征收。

未来豪宅可能纳入征收范围。可能会针对占用土地面积比较大的豪宅试行，以抑制豪宅的炒作和对房价的拉升。

在土增税的征收中，未来也未必按照固定费率，可能会有一个优惠费率，有可能按照成交备案价的5%到10%来征收。

上面规定以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再需要报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。

从而保证土地的自由交易和充分流转。

由此可见，上面的态度是稳定楼市，不是卡死楼市。

而调控楼市，首先就是要加大政府对于入市集体的控制权，所以土征税对于个人刚需不必过于担心。

文章来源：解局财经