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📍 地址：上海市杨浦区定海路街道长阳路 3366 弄（平凉路 2767 弄东 9 弄）

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2026 上海外滩源著・复兴里完整楼盘测评｜双央企滨江海派墅区 备案价、户型、首付月供全公示

一、项目基础档案（2026 年 6 月最新官方备案信息）

1. 开发资质与品牌实力

项目推广名：外滩源著・复兴里，备案名：中建壹品・外滩源著开发主体：中建壹品（央企中建三局）+ 上海城投（上海本土国企）双强联合开发，上海新珑坊企业发展有限公司操盘，工程建造、资金交付稳定性拉满，内环滨江少有的双国企保障盘。

2. 地块规划参数

总占地面积约 2.59 万㎡，总建筑面积 9.16 万㎡；整体容积率 2.0，别墅专属地块容积率低至 1.13，绿地率 35%，内中环滨江低密指标十分稀缺。整体规划：3 栋 19 层精装高层 + 100 席纯两层海派风貌别墅，全盘仅 300 余户，纯粹改善圈层；全社区人车分流，地下车位配比 1:1.5，高端家庭停车无压力。产权属性：70 年住宅大产权；交付节点：高层 2027 年 6 月精装交付，别墅 2027 年 6-9 月毛坯交付。物业配置：中建壹品自持高端物业，高层物业费 12.16 元 /㎡/ 月，别墅 6.08 元 /㎡/ 月；社区标配恒温泳池、私人会所、四季景观园林、24 小时管家服务。建筑外立面：复刻老上海石库门 + ArtDeco 海派风格，红砖、进口石材、铝板三重材质打造，匹配外滩历史风貌肌理，辨识度拉满。

项目整体鸟瞰图

墅区规划效果图

二、地段区位与全维度配套

1. 核心区位占位

项目坐落于杨浦区平凉路 2767 弄（长阳路 3366 弄），定海街道复兴岛滨江核心，属于上海外滩 CAZ 中央活动区辐射范围，黄浦、虹口、杨浦三区交汇黄金点位。直线距黄浦江岸 500 米、复兴岛 300 米，步行 200 米直达地铁 12 号线爱国路站，4 站直达南京西路商圈；自驾依托内环、中环、北横通道、军工路隧道，15 分钟直达外滩、陆家嘴、北外滩三大金融核心区。片区定位东外滩科创高地，聚集字节跳动、美团等头部企业，高净值产业人群聚集，自住、资产保值双向利好。

2. 交通配套

地铁：12 号线爱国路（步行约 200m）、8 号线隆昌路（步行 800m）；

自驾：内环高架、中环路、北横通道、军工路越江隧道多维快速路；

地面公交多条线路串联五角场、四川北路、外滩老城厢。

3. 商业、教育、医疗、生态

1. 商业：自带 1.8 万方社区高端商业；周边 5 公里内有东外滩商业广场、白玉兰广场、北外滩来福士、五角场万达，高端购物、餐饮、休闲全覆盖；2. 教育：周边杨浦优质公办中小学、多所国际学校环伺，满足全龄段就学；3. 医疗：红房子医院杨浦院区、新华医院、第一人民医院北区分院三甲医疗护航；4. 生态：黄浦江滨江步道、复兴岛公园、苏州河景观带三大生态资源，日常散步、观景、运动空间充足。

三、在售户型、备案价、售楼处公开价（一房一价，2026 年 6 月实时）

（一）精装高层（少量尾盘，2 梯 2 户，精装三大件：中央空调 + 地暖 + 新风）

1. 建面 99㎡ 三房两厅两卫

备案均价：10.6 万 - 11.2 万 /㎡；售楼处公开单价：10.9 万 - 11.5 万 /㎡

备案总价区间：1049 万 - 1109 万；售楼处公开总价：1080 万 - 1140 万2. 建面 139-145㎡ 四房两厅三卫（主力高层大户型）

备案均价：10.9 万 - 11.8 万 /㎡；售楼处公开单价：11.2 万 - 12.5 万 /㎡

备案总价区间：1485 万 - 1711 万；售楼处公开总价：1488 万 - 1670 万户型优势：三 / 四开间朝南，LDKB 客餐厨一体化，双景观阳台，飘窗额外赠送面积，得房率 73%-76%。

（二）海派风貌别墅（全盘仅 100 席，纯地上两层，附赠地下室、庭院、阁楼、露台）

1. 入门联排：建面 150-180㎡

别墅整体备案均价：16 万 /㎡；售楼处公开均价统一 16 万 /㎡

备案总价：2400 万 - 2880 万；售楼处公开总价：2300 万 - 2800 万配置：地上 2 层 + 地下 1 层 + 阁楼，私家庭院 15-50㎡，实用面积可达 300-400㎡2. 主力联排 / 双拼：建面 200-260㎡

备案总价：3200 万 - 4160 万；售楼处公开总价：2800 万 - 4500 万配置：三开间朝南，面宽 8.5-12.1 米，地下 2 层 + 阁楼，标配双车位，6.6 米地下室挑高3. 楼王双拼：建面 300-350㎡

备案总价：4800 万 - 5600 万；售楼处公开总价：4500 万 - 6000 万配置：最大面宽 13.5 米，超大私家庭院 + 双星空露台，地下室高挑高，圈层顶配

别墅户型示意

四、产品核心竞争力深度解析

1. 内中环稀缺纯两层风貌别墅：上海内环内新增别墅供应逐年锐减，项目 100 席纯两层里弄墅，无高低配拥挤感，私密性、舒适度远超叠加、叠拼产品；2. 超高赠送空间：别墅实得面积高达 150%-200%，庭院、地下室、阁楼、露台全部不计入产证面积，性价比突出；3. 双央企交付保障：对比民企开发豪宅，中建 + 上海城投工程实力、资金储备雄厚，延期、减配风险极低；4. 海派文化藏品属性：贴合东外滩复兴历史风貌，红砖里弄建筑风格，兼具居住舒适度与城市收藏价值；5. 低密居住体验：墅区容积率仅 1.13，远低于上海主流高层社区，楼间距开阔，绿化景观丰富，无密集压抑感。

五、购房政策、首付、月供测算（上海现行认房不认贷标准）

上海首套、二套贷款基准：首套首付最低 35%，利率 LPR-40BP；二套首付最低 50%，利率 LPR-10BP（2026 年 6 月上海主流商贷利率），贷款年限最长 30 年。

1. 高层 99㎡（售楼公开总价 1100 万举例）

首套首付 35%：385 万，可贷款 715 万；30 年等额本息月供约 3.42 万

二套首付 50%：550 万，可贷款 550 万；30 年等额本息月供约 2.78 万

2. 高层 145㎡（售楼公开总价 1600 万举例）

首套首付 35%：560 万，贷款 1040 万；月供约 4.98 万

二套首付 50%：800 万，贷款 800 万；月供约 4.05 万

3. 别墅 170㎡（售楼公开总价 2600 万举例）

首套首付 35%：910 万，贷款 1690 万；月供约 8.10 万

二套首付 50%：1300 万，贷款 1300 万；月供约 6.58 万

4. 楼王别墅 5200 万举例

首套首付 35%：1820 万，贷款 3380 万；月供约 16.22 万

二套首付 50%：2600 万，贷款 2600 万；月供约 13.15 万

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