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左手杨浦滨江，右手复兴岛，一江一河规划范围内红盘项目「保利置业·誉滨江售楼处电话：400-101-0064☎️☎️」首开房源一房一价公示了。
这个项目上周五过会，公示11.5万/㎡均价的时候，我写了一篇文章，取下了这样的标题。
这个黄浦江边500米的新盘，要把价格的台子掀了……
只看这个过会价格，其实已经很离谱了，但据说还有额外惊喜。
最后，你会发现，主力116~119㎡三房两卫户型的均价来到了惊人的11万/㎡出头，1300万就完全可以买到很好的楼层...
而这个价格，本来只能买周围的100㎡左右户型。
如果要同样120㎡左右的户型，基本附近片区都要贵上好几百万。
关键这还是一个黄浦江边约500米，拥有新规多阳台户型、类一梯一户、全向玻璃+铝板外立面、约3000㎡会所+泛会所、家门口就是约6000㎡量子艺术公园的最新一代产品。
在产品全面升级的情况下，再回头来看这个首开价格，你就说离不离谱...
我们今天就一起来看下这首开78套房源的定价逻辑和购买策略。
这次我们也做了全套的Excel+航拍VR资料，帮助大家选房，需要的同学可以直接扫码获取。
项目这次首开楼栋是5幢。
东侧两个单元是17层小高层，两梯两户独立电梯厅设计。
西侧一个单元是8层洋房，一梯两户，类一梯一户独立电梯厅设计。
产品规格很高，首层全架空，而且楼栋完全没有连廊。
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从楼栋位置上来说：
5幢北侧是小区下沉会所，并且有风雨连廊联通楼栋，无论是到会所的距离还是归家动线的便利性都非常好。
楼栋东侧则是项目的叠墅区域，楼栋向东和向东南侧的视野是非常开阔的，所以东边套做的是项目唯一的边厅户型，也是本次开盘仅有的16套139㎡四房户型，边厅+双270°转角飘窗设计，视野效果很棒，后面我也会详细分析户型情况。
从分门牌号价格来看：
洋房的价格更低，这主要是因为没有高楼层向上拉价格，同楼层价格来看，其实洋房西边套单价是116~119㎡户型中最高的。
而洋房119㎡东边套与小高层116㎡同楼层单价就大差不差了。
小高层116㎡户型单价最高的是12号02室，主要原因是这一户是跟东边套139㎡拼的，所以得房率相对较高，套内面积与13号同户型差不多的情况下，产权面积小了接近3㎡，所以单价会略高一些。
唯一的东边套139㎡户型单价最高，这也没什么好说的，户型和景观视野都有升级。不过其实与116~119㎡价差也不算大，整体定价比较均衡。
誉滨江售楼处电话：400-101-0064☎️☎️项目最突出的一个标签其实就是：杨浦滨江目前最强的户型产品。
3个户型面积段，没有一个你能挑出什么毛病的。
不同户型也有一定的价差梯度，小高层116㎡户型单价比洋房119㎡户型高一些，但总价相差不多。
我们来具体看一下几个标准户型的情况。
首先是这个盘最主力的户型：小高层116㎡的三房两厅两卫
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两梯两户，实际就是类一梯一户、独立电梯厅设计，加上户型内部还有独立玄关，达成「内外双玄关」的使用体验。
每个卧室面积都绝对足够大，尤其是南向2个卧室，配上「南向双阳台」的空间附加之后，堪称豪华，次卧都可以当做主卧来使用，主卧的尺度感就更不用说了，大家直接看下面样板房的主卧空间。
（样板房实景图，仅供参考，以实际交付为准）
因为是飞机户型设计，整个户型空间几乎没有浪费，利用率非常高，客餐厅一体化设计，南北通透。
（样板房实景图，仅供参考，以实际交付为准）
而洋房的119㎡户型主要区别在于：
1、不是两梯两户，而是一梯两户贯通梯设计，但也有相对独立的电梯厅空间；
2、边套北侧房间是270°转角飘窗设计；
3、公卫是三段式设计，空间更足。
在价格上，因为洋房总楼层数少，所以均价只有11万/㎡出头。
从同楼层价格对比，其实洋房西边套是116~119㎡户型中最高的。
最后我们来看139㎡四房两卫东边套户型，三阳台+满飘窗+双270°转角飘窗+观景视野。
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这个户型整盘只有30+套，本次推出16套，几乎一半的房源，非常稀缺。
这个户型的优势在于东侧就是小区的叠墅楼栋，对于视野的遮挡比较小，所以户型设计成了边厅户型，客餐厅宽度约6米，结合东向超大尺度的阳台空间，整个客餐厅的空间舒适度与视野效果会非常好。
南向则是三卧室设计，主卧套房，有相对独立的衣帽空间，主卫预留了浴缸空间，次卧还增加了超大阳台空间与户内空间联动。
因为是边套户型，主卧还有非常亮眼的270°转角飘窗，采光度与视野效果极佳。
北书房同样是270°观景窗设计，非常棒的户型设计，亮点非常多。
楼层差价我整理在下方表格里，每100万用一个颜色表示，大家可以扫码获取。
然后我们来看具体分楼层的定价逻辑，我们先看小高层116㎡户型。
楼层价差整体不算小，尤其是实际楼层5楼以下，2/3楼之间价差最大。
考虑到楼栋1楼全部是架空层，2/3楼还定出这么大的价差，那这个2楼对于预算有限的朋友们来说就是很好的性价比之选了。
5楼往上会有部分楼层的小跳价，一直到实际楼层15楼，会出现一个比较大的跳价，这主要是考虑到了高楼层的视野会很好。
洋房119㎡户型楼层价差比较简单，5层以下价差很大，5层及以上价差很小，两个区段两个定价风格。
然后我们来看东边套139㎡户型，这个户型的定价有明显的差异。
前面提到过，东边套因为东侧是小区内部叠墅产品，所以整体的视野效果会更好一些，所以楼层价差主要也是跟景观视野有关系。
低楼层同样是5楼以下价差比较大，然后向上就是在9楼有一个非常大的跳价。
这主要是因为9楼就可以完全越过东侧的叠墅，有一个非常开阔，近乎无遮挡的视野，甚至可以看到项目东侧由保利置业代建的6000㎡量子公园，所以跳价很大。
再往上就是12~15楼价差很大，这几层主要是会开始出现江景，而且每一层的江景视野还各不相同，所以楼层间价差拉开了。
这次的定价中，顶楼因为有非常好的景观视野，所以都与次次顶楼价格一样，没有做明显的调低。
特别提醒一下：项目售楼处有楼栋视野模拟，大家可以再去现场仔细看一下每一层的视野差异。
总结一下，在116~119㎡的购买策略上，可以把楼层分成三段来选择。
追求性价比，可以根据预算选择5楼以下，除了洋房西边套，总价全部在1265万以内，2楼甚至在1200万以内。
5~14楼，其实楼层之间整体价差不算大，可以在预算范围内尽量买高楼层。
如果想要非常开阔的景观视野，那就买15~17楼。
在139㎡的购买策略上，同样是三段式策略。
追求性价比就5楼以下；5~8楼价差小，有高选高；9楼以上视野无遮挡，可以根据自己对于江景的偏好、视野开阔度的要求以及预算来综合考虑。
一定记得去现场看一下视野模拟。
注意：誉滨江售楼处电话：400-101-0064☎️☎️首开的5幢一楼是架空层，房源起步都是2层，均衡性非常好，低楼层的素质也不差。
前面我们也分析过，低楼层价差本身就很大，中高楼层随着景观视野的变化也出现了一些比较明显的跳价，所以最低最高价差看下来就不算小了，连8层洋房的最低最高价差都达到了86折。
116~119㎡户型的起步单价只有10万出头。作为杨浦滨江最新一代产品的2楼房源，在房源素质均好的情况下能做到这么低的起步价格，保利置业这次的定价确实很给力...
起步总价也来到了1100万级，1200~1300万左右就可以买到楼层很不错的房源了。
139㎡户型在只有16套房源的情况下，最低最高价差做到了8折，要性价比可以买中低楼层，要无遮挡景观视野可以买中高楼层，定价策略很清晰，客户选房方向也很清楚。
两个户型面积段的总价完全不交叉，139㎡只有一套2楼房源总价在1450万以内，价差足够大，这套2楼房源足够有性价比。
如果有1400万+的预算（可以买到7套116㎡高楼层），我倾向于稍微加一点预算买139㎡的中低楼层，139㎡无论是户型格局、景观视野、户型功能都有所提升，居住体验感也不是一个层级。
116~119㎡主力总价段是1200~1300万级，这个总价段内可以买到本次开盘2/3的房源，可选择性非常强。
之前如果你跟我说这个总价可以买到滨江500米、黄浦江沿岸品质提升区、约120㎡的户型，我是很难想象的，所以还是要再夸一下保利置业这次定价的决心和策略了。
以上就是「保利置业·誉滨江售楼处电话：400-101-0064☎️☎️」项目首开78套房源的一房一价解析了。
我来总结一下选房参考和购买策略：
1、对于买116~119㎡的购房者。
我只说一点，1200~1300万级主力总价，只能买周围的100㎡左右户型。
在誉滨江，你可以买到一个最新一代产品的约120㎡户型。
在选房策略上，无论洋房还是小高层，其实都是类一梯一户独立电梯厅，户型差异也不算大。
如果你对边套有执念，有一个洋房西边套让你选，同楼层价格也是最高的。
如果你对于南向视野开阔度要求比较高，那就买小高层的中高楼层。
如果你想低门槛上车，那就选2~4楼。
这次的定价策略基本做到了无论你是什么偏好，都有的选。
2、对于买139㎡的购房者。
这个户型本身非常稀缺，整盘只有30多套，这次也只有16套房源可买，其实完全不愁卖。
这是一个集楼栋位置、户型格局、景观视野的优点于一体的户型，挑不出什么毛病。
3、这次首开房源，无论从过会价格的性价比、定价策略的清晰度，还是从可能会有的一些额外惊喜，都能看得出保利置业基本把能给到购房者的诚意给足了。
首开销售情况对项目热度的营造太重要了，开发商往往会给到非常有性价比的定价， 这种情况也已经被多次验证。
大家应该也能发现最近一些杨浦的新盘基本首开诚意给足之后，后续还是会持续提价的，这是因为一方面从价格审批角度不可能让你无限低价，另一方面开发商是有利润要求的，整盘均价要守住。
4、保利置业代建的项目东侧约6000㎡量子艺术公园昨天正式开放了，效果还挺不错，项目周边兑现速度非常快。上个月八批次土拍中保利置业还在誉滨江项目西北侧约950米的位置继续拿地补仓，这些都能看出保利置业深耕杨浦滨江的决心和实力。
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综合来看，这个首开批次能做到目前这个性价比，我认为已经挺足够了，对于想要置业杨浦滨江的朋友，这次认筹不要错过。
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