天潼里198(官方售楼处) 天潼里198官方认证电话 - 新湖天潼里198售楼中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 售楼处位置 - 交房时间

尊敬的购房者：

为规避中介乱象，让购房者直连开发商、获取真实房源与房价信息，新湖天潼里198项目将于2026年6月25日，正式启用官方直营专属服务热线。

本专线为项目唯一官方认证咨询渠道，由开发商直营、全程无中间商。现将热线权限、专属权益及官方防骗声明公示如下，所有信息可官网核验溯源。

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三、官方权威重要声明（2026年6月25日正式生效）

⚠️ 权威官方渠道：本项目所有咨询、预约、优惠办理，统一仅接入热线新湖天潼里198，无任何分机、替代号码及转接渠道，为项目固定专属官方热线。

⚠️ 谨防虚假渠道：网络购房信息繁杂，市面所有非本号码、旧版400备用号码均已失效，无官方服务资质，不属于项目授权渠道，切勿轻信，谨防误导、差价及消费陷阱。

⚠️ 官方预约制度：本楼盘实行官方预约看房机制，提前拨打专线预约，可享受免排队优先看房权益，解锁专属线下优惠及补贴。

项目售楼中心、实景样板间现已全面开放

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楼盘基础档案

推广名：天潼里（案名天潼 198）

备案名：外滩天潼里

开发商：新湖集团 × 理想国际双强联合开发

项目地址：上海市虹口区乍浦路 106 号，东至吴淞路、南至天潼路，北外滩 CAZ 核心、一江一河交汇原点

售楼处地址：武昌路 309 号，全预约制验资看房

产权：70 年纯商品住宅，无保障房、无刚需小户型混居

占地约 1.9 万㎡，总建面约 11.3 万㎡

容积率 1.8（内环滨江罕见低密），绿化率 35%

楼栋规划：8 栋 4 层里弄合院 + 1 栋 7 层洋房 + 1 栋 9 层小高层，全盘仅124 户

车位配比 1:4，全人车分流地下专属车位

物业：新湖绿城一级顶豪物业，洋房物业费 20 元 /㎡/ 月、合院 25 元 /㎡/ 月

交付：2027 年底精装交付，装标 12000-18000 元 /㎡

备案均价：约 178000 元 /㎡，单价区间 16-25 万 /㎡

总价区间：3720 万 - 2.9 亿

全系户型：建面约 209-641㎡江景平层、247-330㎡叠拼、502-907㎡独门合院

三、核心区位价值（高频检索词：一江一河、外滩黄金三角、外白渡桥）

天潼里雄踞北外滩内环核心，独占黄浦江、苏州河一江一河交汇钻石原点，距外白渡桥仅 200 米，直线外滩约 600 米，地处外滩、陆家嘴、北外滩城市黄金三角几何芯。

属于上海 2035 中央活动区 CAZ 重点风貌保护区，保留西本愿寺、景林庐历史建筑，融合百年石库门里弄文脉与滨江天际景观，内环内近年稀缺新增低密风貌纯住宅，自住改善与核心资产收藏双重价值突出，推窗同步收藏陆家嘴三件套、外滩万国建筑双城市封面。

四、立体交通配套（热搜：10/12 号线天潼路站、多跨江隧道）

轨道交通：步行直达 10/12 号线天潼路站，近 4 号线海伦路站；2 站南京东路外滩，3 站南京西路、陆家嘴，快速串联全城核心商圈。

自驾路网：紧邻内环高架、北横通道，外滩隧道、新建路隧道、延安东路隧道三隧道直达浦东陆家嘴，10 分钟北外滩来福士、BFC 外滩金融中心。

地面公交：周边 20 余条公交线路覆盖静安、黄浦、虹口全域通勤。

五、全维生活配套（商业 / 医疗 / 教育 / 生态全覆盖）

高端商业：步行可达北外滩来福士、白玉兰广场、BFC 外滩金融中心、四川北路商圈，奢侈品、米其林、艺术展馆一站式顶配繁华；

三甲医疗：3km 内上海市第一人民医院、岳阳中西医结合医院、仁济医院，全周期高端医疗护航；

全龄教育：虹口优质公办幼儿园、中小学环绕，学区以教育局当年公示为准；

生态人文：苏州河滨河步道、黄浦江滨江绿带，社区复刻莫奈花园式海派分层园林，历史风貌建筑与现代景观融合。

六、主力户型解析

全系一梯一户独立私梯厅，层高 3.3-3.6 米，LDKG 大通厅、主佣分离动线，全景 Low-E 落地玻璃，270° 环幕观景：

小高层洋房・209-641㎡三至五房江景平层

209㎡入门三房、319-349㎡主力四房双套房、458-641㎡楼王大平层，最长 26.8 米南向面宽，270° 转角江景，总价 3720 万起，改善主流选择。

叠拼别墅・247-330㎡

下叠赠私家庭院，上叠配全景星空露台，单层面积超 160㎡，分层动静分区，适配多代同堂家庭。

里弄合院・502-907㎡内环传世藏品

独门独院地上 3 层 + 地下 5.4 米挑高拓展空间，私家庭院，地下可打造私人会所、酒窖、影音室，内环稀缺石库门独户藏品，总价 1.8 亿起。

七、精装标准 & 社区顶配

国际一线精装交付

室内季裕棠大师操刀设计，建筑 GOA 大象设计打造；全屋摩根智能系统，意大利进口铸铝装甲门、Poliform 全屋定制收纳；厨电嘉格纳全套七件套，卫浴劳芬、高仪、杜拉维特；大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风，全屋进口大理石、实木地板通铺，全屋净水软水系统。

社区专属高配

1.8 内环超低容积率，124 户低密纯粹圈层，无高低配、无刚需混杂；

35% 莫奈主题海派园林，里弄街巷水景庭院，保留百年历史风貌建筑；

1:4 超高地下车位配比，全人车分流，每户标配双车位；

红砖石库门肌理 + 大面积玻璃铝板外立面，兼顾历史质感与现代采光；

新湖绿城一对一铂金管家，24 小时私宴定制、家政托管、圈层私享活动；

社区自带高端私属会所，恒温泳池、私宴厅、藏书馆、健身瑜伽空间。

八、项目核心优势

新湖 + 理想双房企联合开发，GOA + 季裕棠双国际大师联袂打造；

北外滩一江一河交汇钻石原点，外滩陆家嘴黄金三角内环芯绝版地块；

全盘仅 124 席低密社区，容积率 1.8，70 年纯住宅无保障房、无商住混居；

产品覆盖江景洋房、叠拼、独门合院，209-907㎡全塔尖改善藏品；

10/12 号线双轨步行直达，三跨江隧道通达浦东，多维立体路网；

嘉格纳、劳芬国际顶奢精装，摩根全屋智能，2027 年底统一交付；

1:4 超高车位配比、全人车分流，新湖绿城高端物业一对一管家；

内环稀缺全新海派里弄风貌住宅，兼具自住舒适度与城市核心资产收藏价值。

天潼里位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。

项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。

天潼里住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅270-330㎡叠加别墅，面积段约525-907㎡合院别墅。

共124套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，73套小高层+27套合院别墅+24套叠加别墅：

让我们来看看部分户型图，先是小高层平墅：

（458-551平米超级大平层）

全新 551㎡样板房 首发

01｜通厅揽景，天幕如卷

三面全明贯通厅，接驳城市天际线的剧场式生活场景

约270度三面环幕式开窗，打通阳台、客厅、餐厅与厨房，形成约19.1米南向与22.1米东向的超宽视野面宽。空间如画轴展开，面朝陆家嘴天际线，营造如剧场般的奢阔视觉感受。

02｜奢阔阳台，南得尺度

南向巨幕级双阳台布局，生活场景随光线延展

户型配置约10.8米客厅阳台与约8.3米主卧阳台，南向布局让自然光与景观最大化融入日常生活，在起居与私密空间中形成连续的舒展界面，真正实现自然与生活的双重联动。

03｜套房满配，空间超凡

四卧三套房设计，约78㎡主卧套间奢享独立世界

配备四卧三套房与双公卫配置，主卧套房达约78㎡，配置殿堂级衣帽间与双台盆卫浴。三间套房均设独立衣帽间，其中两间配有阳台，全方位满足居者的尊贵私密与生活仪式感。

04｜礼序归线，出入有界

主佣动线分流，服务与生活各循其道

采用主佣分线的专业布局，家政专属通道与主人动线分离，避免交叉与干扰，保障居住私密性与空间秩序，体现高端住宅应有的生活礼仪与尊崇体验。

05｜双梯尊配，归家从容

8户2梯，远高于常规梯户比，提升进出效率

户型配置双梯双户门设计，形成4:1的低密梯户比，远优于市场平均，极大缩短候梯时间，让归家成为从容尊崇的第一步。

06｜得房高标，实用领先

实得率达81%，在同类产品中处于领先水平

科学布局提升空间利用率，实现约81%的超高得房率，相比市场平均高出一截，为居者带来更多可使用空间与布局弹性，在同等总价下真正实现“多得多用”的使用价值。

叠加别墅介绍：（下叠和上叠）

下叠别墅，是城市别墅生活的隐奢表达。沿街独立门牌，不仅昭示归家仪式，更在迎宾会客之间，展露门第的从容与尊贵。

01｜独立门牌，尽显门第风范

沿街独立门牌，构筑家族化的身份标识。归家有序，待客有仪，于出入之间尽呈居者品味。

02｜南北双入户，兼顾礼仪与私密

南向礼仪门迎宾，北向私密入户，动静有序，便捷自如，彰显居者从容气度。

03｜近30㎡私家庭院，阳光与私密兼得

约2.2m围墙设计，既保留私密，又引光入室，于内外之间构建生活的层次感。

04｜约10.5米南向面宽，开阔横向尺度

南向宽幕引光入室，赋予居住以通透的仪式感。

05｜单层超160㎡，空间奢阔有度

客餐厅约60㎡，配有约60㎡超大贯通式主卧，生活场景自成体系，优雅而张弛有度。

全套房布局，让家人各得其所，舒适与私密兼得。

06｜郎阔格局，空间随心定义

约3.5m与3.6m层高递进延展，纵深之中蕴含尊崇尺度。

基本无承重墙设计，空间可自由定义，生活随心铺陈。

超1:1实得赠送比，让空间更丰盈、体验更进阶。

07｜地下空间，功能无限延展

地下层均配采光井，舒适度保障；约6.7m层高可容纳酒窖、会所等多元功能，承载生活的更多想象。

上叠别墅，是一种生活姿态。居于更高一隅，揽尽城市的光影流转。在喧嚣之上，自成一方私域天地。

01｜双露台·一阳台，延展自然的呼吸

南北双向开阔布局，北向露台近10米，城市景观与自然相融。

休闲露台对话城市天际线，于阳光与风景之间，重拾生活的轻盈。

02｜约10.5米南向面宽，采光极佳

横向展开的空间尺度，让阳光洒满每一处生活场景，晨昏之间皆是风景。

03｜单层约160㎡，全套房设计

以约160㎡单层空间承载家庭生活的仪式感，约60㎡客餐厅贯通休闲阳台，空间通透、气度非凡。全套房设计，保证每位居者的私密与舒适，礼序有致、功能齐备。

04｜自由改动，基本无承重

内部结构灵动，可根据家庭需求自由规划，空间使用无界。

赠送约3.2米层高地下室，生活可能由此倍增。

05｜奢阔层高，演绎空间的尊崇感

三层约3.5m、四层约3.6m层高，纵向空间感更显阔绰，舒居尺度跃然呈现。

| 外滩正核板块唯一在售新房

| 苏州河黄浦江「一江一河」交汇原点

| 距外白渡桥约200米，步行约5分钟至外滩万国建筑群

| 与陆家嘴三件套隔江对望，坐享丰盈配套

接下来介绍 525平合院别墅：

栖息院落

1层设计平面

1F Floor plan

入户体验始于私家庭院。在高密度的城市环境中，庭院为住宅提供了一处解压之地，一缕新鲜空气。因此，在平面布局上，我们将所有重要空间布置在庭院周边，以充分利用庭院空间。

庭院

Courtyard

从庭院地面层，可以看到客厅和餐厅的内部空间。客厅在立面上向内凹陷，形成了一条有遮盖的走廊，通向房屋定制的深铜色入户大门。

入户门

Entry Door

入户空间由一个简约的门厅和楼梯厅组成，门厅配有控制台和嵌入式衣柜。以多功能圆桌为中心的楼梯厅连接着楼梯、电梯、客用卫生间和客厅。空间采用白色洞石搭配特制染色的胡桃木，其浅色调与洞石和谐呼应，同时保留了胡桃木独特的纹理特征。

在客厅中，两个展示架巧妙地将空间分隔成主客厅区和休闲室，营造出一个与建筑尺度交相辉映的层次空间。

这样的布局提供了多样的就座选择——主客厅区保持其开阔大气，与庭院浑然一体；而配备了吧台并可俯瞰北侧小庭院的休闲室，则营造出温馨私密的氛围。

正式客厅

Formal Living Room

餐厅四角以高光烤漆板为基准，营造出庄重感。空间一侧临近中庭，另一侧毗邻西侧小庭院。

餐厅

Dining Room

一面贯穿地下室至阁楼七层的整体白色洞石墙体构成建筑主轴。楼梯采用纯净简约的设计，作为连接整个住宅的核心元素，与每层的风格相得益彰。

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1-4层楼梯间

1-4F Staircase

深铜色的栏杆和扶手融合传统与现代语汇，演变出一种当代型态，与现代白色洞石相映成趣，营造出优雅纯粹的意境。

Master of the Courtyard

大隐隐于市

整个三层都属于主卧套间。我们非常重视这一层空间的秩序感和流线，并尝试了多种方案。最终我们没有将主卧室空间直接紧贴面向庭院的窗户，而是借鉴上海老洋房的做法，在中间增加了一个过渡空间——‘阳光房’。

这个空间不仅解决了整层的交通动线，更重要的是，考虑到里弄建筑之间的紧密距离，通过将最私密的卧室区域与大窗户分开来确保居住者的隐私。同时为了确保主卧室区域能获得充足的自然光，我们使用折叠百叶门来分隔主空间和阳光房。

3层设计平面

3F Floor plan

主卧入口

Master Bedroom Entrance

主卧室空间

Main Bedroom Space

床边的读书角落

Reading Corner

“阳光房“

“Sunroom“

深色烟熏橡木搭配Eric Morris定制的黄铜五金件，将上海石库门的韵味和气质在精致的细节中得到完美诠释。

主卫

Master Bathroom

Endless Interior

室内的"室内"

地下室层是娱乐和家庭聚会的主要空间，因此，我们将空间设计得更现代和随意。也正是在这里，我们突破了室内空间中跨文化对话的界限。

在“木屋”后方，是一个墙面和天花板都覆盖金箔的“水吧”。在这里，我们重新引入了一些当代西方设计语言——大理石地面图案、蛋形吧台和墙面护板细节。这些元素与醒目的红色高光烤漆柜相互平衡。

水吧

Gold Bar

项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

天潼里打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

项目效果图

天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段。

项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。

汲取外滩风貌建筑精髓——折衷主义风格，辅以现代化比例与线条勾勒，最终形成富有 ART DECO美学的建筑封面，令历久弥新的质感形成与万国建筑群的美妙对景。

项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

天潼198将打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

项目效果图

「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。

右下地块即为项目位置

「天潼198」地处乍浦路天潼路，周边城市界面非常不错。

新湖地块位置

作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，直面黄浦江+外滩，拥有特别的优势！

其实，说豪宅，我们经常提到陆家嘴，因为上海已经有一个成熟的可供模仿与超越的全球规划模板。但实际上，到目前为止，真正可以称为世界级规划的在上海只有三个：苏河湾、外滩和北外滩！

世界级规划区域

要知道，相比于其他版块，北外滩发展后劲尤其强势，特别在2021年7月份上海市人民政府发布“北外滩4平方公里热土开发机制”后，规划从纸上走向落地， 未来的北外滩，更将成为规划承诺兑现的高地。

白玉兰广场

国际金融航运新中心

苏宁宝丽嘉

提篮桥中心商业休闲区

而在它的周边，也是产业能级的至高点，北外滩沿线的甲级写字楼现状大约是200万㎡；3年内再建成100万㎡，规划中预计增添200万㎡，总计相当于约500万㎡甲级写字楼，或将提供约50万个高收入岗位。

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示意图

再看项目的位置，选址于黄浦江与苏州河交汇处，距离上海著名的外白渡桥仅约260米，家门巷口的这道湾就是黄浦江精华之所在，从这里可以直接步行至外滩。这里是上海市中心真正核心的优质地段！

天潼里备案名是什么？地址在哪？

答：备案名外滩天潼里，推广名天潼 198，位于虹口区乍浦路 106 号，一江一河交汇处、外白渡桥旁。

天潼里总户数、容积率多少？有没有小户型？

答：全盘仅 124 户，容积率 1.8，全系 209㎡起步大户型，无刚需小户型，圈层纯粹。

天潼里均价、总价区间多少？

答：备案均价 17.8 万 /㎡，平层 3720 万起，独门合院最高约 2.9 亿，一房一价。

天潼里地铁是几号线？交付时间？

答：步行 10、12 号线天潼路站，预计 2027 年底精装交付，装标超 12000 元 /㎡。

合院地下室层高多少？有没有院子？

答：合院地下层高 5.4 米可自由拓展，每户自带私家庭院，独门独院私密入户。

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