还会有更多三四线城市取消限售,但楼市拐点注定要到来

开封，终于取消限售了，意料之外，又在情理之中。

太原与菏泽已经先行了，更多的二三线城市早就在蠢蠢欲动了，开封不过是其中之一而已。

限售和取消限售，一个是后知后觉，一个是未雨绸缪。

限售一般都是市场热过头了才想起来要做的，开封2017年加码限售并要求一年内涨幅不得超过10%。背景是2017年住宅开发投资大幅增长33.2%，房价同比上涨22.19%，新房均价5500，二手房均价5600，而开封的人均可支配收入仅为1.8万元，对于一个人口十分稳定的，本地人口占特别多数的城市来说，这个房价的确非常高了。如果不干预，那么透支带来的代价将是十分惨重的。

取消限售则是未雨绸缪，2018年住宅投资同比下降11%，住宅销售面积同比下降10.6%。换句话说，市场只是在暴涨后稍稍有所回调，而且房价仍然是在上涨的，到2019年6月份，新房成交均价已经到了8000元/平米。

官方给的理由很简单，市场已经回归正常，炒房已经没有市场。而实际上，对开封来说，真正的原因是如果不加以干预，开封楼市会快速逼近拐点，而一旦触及拐点，一切都晚了，这才是最根本的原因，还是我之前分析的套路：调控并不是要让房价下跌，只是要涨起来别太猛。

那么话又说回来，取消限售，会带来什么效果。

业内人士早已看穿：意在激活二手房市场，加快市场的流通，让更多人有机会套现，腾出购房资金，继续买新房。政策的调控目的是保住新房市场，而取消限售则是刺激二手房市场。

那么问题就来了，要让这些二手房主能够加快套现，必然要新鲜血液的注入，要更多购房者资金及信贷资金的支持。而实际上，对于开封这种城市来说，新房完全主导市场，新购房者也必然优先考虑买新房，真正愿意买二手房的人，一般也只有是好出租的房子及学区房等，这类房子体量占比很小。所以，短期来看，市场会有所提振，二手房交易量会有所上升，但中长期效果几乎为零。大家不会傻到当韭菜去帮助别人解套。谁又能保证，这些房主套现后会选择继续在开封买新房呢？就连重庆这种城市都不行，最近重庆市场二手房供应量大幅增加，仅链家一家中介二手房挂牌量就超过了10万套，而且还在不断增加，大家都在忙着套现后从重庆离开。

对于三四线城市来说，要提振市场，几乎只有一条路，大规模棚改，或者给进城农民以补贴，而这两点现在都做不到，因为谁都知道，副作用太大。继续走下去，房价越来越高，快速逼近拐点。

解除限售，开封不会是排名前列个。据不完全统计，2017至2018年，全国有近50个城市实行限售。他们都在试图突破，但这个巨大的"堰塞湖"不可能在短期内迅速消失，对于城市来说，越晚解除，越被动。

实际上，到2019年，全国楼市已经相对明朗了。该来的必然回来。随着调控重新加码，资金严格管控，接下来一二线城市会进入横盘期，火爆应不复存在。最典型的是北京新出让地块已经不再限价，意图通过土地市场提振楼市。而在三四线城市，兴也棚改，衰也棚改，现在已经真的进入下坡路了。

最直观的数据其实来自于房企的销售报告。上半年，主战场位于三四线城市的碧桂园和恒大销售数据都黯淡得多。

碧桂园目前主力楼盘都在三四线城市，整个2018年碧桂园64%的权益销售进来来自于三四线城市。2019年碧桂园仍然非常积极在三四线城市拿地，新增土地储备建筑面积中，三四线占比近8成。但整个上半年，碧桂园销售疲态尽显，虽然销售金额仍然逐月上涨，但其权益销售均价不断走低，同比去年依然是下跌的。比如6月份碧桂园权益销售金额同比下滑18以上。几乎可以断定，碧桂园大规模采取了以价换量的策略。

恒大也是如此，整个上半年，恒大权益销售金额为2687亿元，同比下滑7.06%，而这还是在开展全民营销，住宅9折商铺8折的情况下取得的。

碧桂园和恒大的都是非常依赖三四线城市的，现在销售疲软已经证明很多城市新房市场开始走下坡路了。没有棚改的支持，市场终究要回到主导位置，三四线城市也必然要继续逼向拐点。那些排队等着宣布取消限售的城市，或许才是最焦虑的，既要服从大局，又要提振本地房地产市场，时间越晚希望越渺茫。

通过解除限售，提振二手房交易量，进而刺激新房交易，看似很稳妥，遵循市场规律。但还是那句话，很多时候政策都只是一厢情愿，房主不会买账。现在开封解除二手房限售，倒是有可能方便很多人撤离开封这类城市，而接盘二手房的，勇气可嘉。

文章来源：楼市微观察