通过率仅25% 迷你型房企“流血上市”路

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2018 年1 月16 日，正荣地产上市后，弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团等相继上市。加上由内房企业拆分的物业企业，2018 年在港成功上市的内地房地产行业公司达11 家。2019 年，截至目前成功上市的仅有德信中国、银城控股和中梁控股，新力控股，中国天保通过聆讯，还有7 家在排队海伦堡地产、奥山控股、万创国际、汇景控股、景业名邦、三巽控股、港龙地产。

中房报记者 唐珊珊 | 北京报道

一面是千亿龙头房企马拉松似的排队A股，一面是中小房企远赴香港扎推IPO。 2019年的房地产市场，无论规模大小，还是业绩好坏，都奔忙在“找钱”的路上。

11月6日长沙远大住宅工业集团股份有限公司（股份代码2163.HK，以下简称“远大住工”）正式在香港联交所主板挂牌上市，成为装配式建筑行业香港IPO排名前列股。 但遗憾的是，虽有装配式排名前列股的光环，但仍难逃开盘破发的命运，一度跌幅为8.78%，报8.78港元/股。

与此同时，汇景控股、海伦堡地产、万创国际二次递表，依旧在排队阶段。 中国天保集团虽然已经通过港交所聆讯，预期11月11日挂牌，但发行价也仅定为2.5元。 与相2018年的盛况相比，今年内房企IPO通过率明显降低，等待周期也有所延长，平均发行价格较去年下降逾3成。

IPO，这条被中小房企视为“救命稻草”的路，如今似乎也变得艰难起来。

多家20亿级房企今年IPO

“今年融资环境差，各个融资渠道基本被堵死了，现在的情况是大家都没钱，即使能融到钱，融资成本也很高。 最近刚帮一个小房企融资拿了块地，贷款利率在18%。 所以相比原地等死，赴港IPO算是一条生路。 另外，虽然现在海外发债成本也不低，但比国内融资成本还是便宜很多。 ”华信资本一位做信托业务的负责人在接受中国房地产报记者采访时表示。

近两年，随着内地融资环境的收紧，房企赴港IPO的热度一直在蹿升，2018年更是达到峰值。 根据记者统计，相比2018年赴港IPO的中梁控股、正荣地产、美的置业等千亿房企，今年递交招股书的多数是规模不足20亿元的“迷你型”房企。 以10月29日通过聆讯的中国天保为例，根据公告显示，该公司成立于1998年3月，最早在涿州做建筑承包业务，是一家位于河北涿州市的房地产开发商及建筑公司。 目前主要从事广泛的房地产开发活动，如规划设计、建设工程以及物业销售、投资及运营。 从销售业绩来看，2016年至2018年天保集团总收益分别为8亿元、12亿元、16亿元，年增长率41.5%； 房地产板块开发业务收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4亿元。

与中国天保情况相似的还有二次提交了招股书的汇景控股，根据企查查资料显示，汇景集团是香港海丰控股成员企业，其前身东莞市汽车博览集团，成立于1995年。 2002年进入房地产开发领域，2016年之后走出东莞，目前在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局，根据更新后的招股书显示，汇景控股上半年汇景控股累计销售面积为12.12万平方米，实现销售额15.98亿元，实现营业收入13.16亿元，对应毛利润、净利润分别为6.83亿元、2.13亿元，也是一家比较典型的“迷你”型房企。 在排队的6家企业中，万创国际、奥山控股、景业名邦销售额也都不足20亿元。

虽然规模不大，但这些企业都有着高负债率和低利润率的特点。 根据招股书资料显示，天保集团2017年净负债率为1.8%，2018年净负债率上升至41.4%，截至2018年年底未偿还银行贷款9.14亿元，同比增长315.45%。 其现金流也捉襟见肘，2017年至2018年连续两年，天保集团的经营活动产生的现金流量净额分别为-1.95亿元和-6.66亿元。 从净利润率来看，在过去2016、2017、2018三个财政年度，天保集团净利润分别为人民币0.37亿、0.59亿和1.08亿元人民币，虽有所增加，但利润水平仍处于行业低位。

同样在危险数据边缘游走的还有汇景控股，招股书显示，其2016年至2018年收益分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元； 净利润分别为3.4亿元、1.6亿元、4亿元。 虽然规模有所增加，但其净负债率却连续三年超过200%。 根据招股书资料显示，2016年-2018年，其净负债率分别为375.4%、277.2%、242.7%。 同样负债出现极速攀升的还有海伦堡， 根据招股书资料显示，该企业2016年至2018年净资产负债率分别为69.4%、83.4%以及133.7%。

缩水的IPO

赴港IPO企业数量还在增加，但今年的IPO市场却出现了显著的变化。 相比2018年在港成功上市的内地房地产行业公司达11家的盛况，今年截至目前仅有德信中国、银城控股和中梁控股、新力控股和中国天保通过聆讯，万创国际、汇景控股、景业名邦、奥山控股、三巽集团、港龙地产等多家房企仍在等待IPO通关。 其中汇景是二次提交招股书，奥山控股也是二次递交，万创国际则是第四次冲击IPO，此前万创国际曾在2017年6月、2018年2月和11月分别提交招股书，全部因超过6个月未完成上市失效。 除了频繁出现审核材料失效的情况，此外，2019年房企的上市等待期也逐渐拉长。

记者统计发现，内地房地产企业在香港上市的前后时间(从最后一次递表到上市)平均为149天，较快74天、最慢245天。 10月23日终于通过港交所聆讯的新力控股，距离其递交招股书已经过去5个月。

从已经成功挂牌的房企来看，多数房企仍面临估值偏低、认购不足的问题。 从募集资金总额来看，今年已上市的几家房企募资额均值为16.4亿港元。 去年9家赴港上市的内房股平均募资金额为18.79亿港元，总体显著下滑。 从单家募集资金来看，去年募资金额较高的正荣地产为44.81亿港元，而今年同为千亿房企阵营的中梁控股仅募资27.73亿港元。 在发行价上，也有显著降低，2018年上市房企平均排名前列价为4.985港元，而今年新上市房企的发行均值仅有3.616港元。

对于为何会出现此类现象，中国指数研究院常务副院长黄瑜在接受记者采访时表示，此轮扎堆IPO的中小房企，总体主要存在着规模小、布局少的特点。 同时在经营和财务表现上也部分存在管理和规范性等问题。 因此，在与联交所的问询互动中，一些经营、财务、行业表现等问题的沟通周期相对较长。 部分小型房企的规模与布局竞争优势并非突出，在估值上短期也存在估值偏低的情况，需要企业长期表现来扭转资本市场的认知，包括业绩的快速稳定增长、鲜明的经营模式及效应的持续显现，适度的杠杆及良好的信用表现等。

“今年香港审核标准有所提高，更关注企业的负债率，持续增长力等方面，而且今年联交所优先把通道放给新经济公司，所以整体环境不如去年。 ”上述信托业务负责人告诉记者。

对于未来海外融资环境是否会持续收紧，诸葛找房数据研究中心国仕英表示： 自2018年下半年开始，各房企逐渐迎来还债高峰期，为避免房企借新还旧，新政规定，海外发债募集资金只能用来替换一年内短期债，对于房企来说，海外融资也越来越受限。 海外融资成本较高，境外债券单月融资成本9.2%，环比上升2.36个百分点，融资成本不断攀升，房企海外融资将会越来越艰难。

文章来源：中国房地产报