看中报|富力地产:坚定信心的“底牌”何在?

相信地产圈的很多人，对两年前夏天北京的那场“世纪大收购”还记忆犹新。

彼时，富力地产以199亿元的价格收购了万达集团的77家酒店资产（此后经过两轮调整，从77家变为73家酒店及大连万达中心写字楼，交易对价变为189.55亿元）。虽然是打六折价拿下，但赶上调控逆周期，很多人为富力地产捏了一把汗。

因此，对于富力地产这次半年业绩发布，业内极为关注。8月22日，富力地产（02777.HK）发布了2019年中期业绩公告，并在香港举行了业绩发布会。

财务数据可圈可点，且业绩发布会的QA环节透露，实际上富力自两年前那场收购之初，就已经设计好了“安全垫”。这让关心这家企业发展的业内人士和投资人松了一口气。

在业界的印象中，一直以来不管外界舆论如何为富力“捉急”，仿佛两位当家人却一直沉稳有余，信心十足，甚少露面辩解。

借这次中报发布和QA环节交流，我们来看看富力地产信心背后的“底牌”何在？

01

上半年打底，下半年冲刺

翻阅富力地产2019年中报数据，发现其在营收、纯利等多个核心业绩指标方面，增长还是比较“稳”的。

No.1

销售稳中有进，盈利能力突出

中报数据显示，富力今年上半年录得营业额350.5亿元，同比增长3%；权益合约销售金额达602.2亿元，同比增长6%；权益合约销售面积552万平米，同比增长25%。 亮眼的是盈利能力，继续维持在较高水准。上半年集团纯利41.7亿元，同比增长2％，纯利率为11.9％，毛利率为37.0％。而来自物业销售的毛利率为41.0％。 中报显示，报告期内集团纯利增加主要由于已售交付面积同比增加20%，至287万平方米。基于上半年的良好营收及盈利，富力中期股息确定为0.42元，同比升5%。

No.2

资金安全有保障，现金足够覆盖短债

No.3

土储充沛，已交付面积高

对于全年的销售业绩，富力表达了坚定的信心，并披露了多方面的措施。 一是土地储备充沛。中报数据显示，富力上半年新增权益土储653万平方米，货值850亿，土地购置均价仅为每平米2700元。截至6月30日，富力权益土地储备总建面达到6100万平米，总储备货值7810亿元，较2018年底继续增长6%。富力地产在华东、西北等区域倾向于投资短平快项目，致力于实现3-6个月开盘，一年内现金流回正，这将提升富力的资金利用效率。二是实际交付面积高，保障全面销售业绩。不少人提出疑问，从上半年销售数据看，富力地产仅完成了约40%的全年销售业绩目标，但李思廉对完成全年业绩显得胸有成竹。 一方面，富力此前确定今年交付建筑面积目标为920万平米，目前已售面积600-700万平米，成为保障全年营收业绩的主要推动力。 另一方面，李思廉表示，按照富力以往的节奏，都是下半年卖多一些，特别是四季度推的货会更多。按照现在的进程，全年业绩目标完成应有保障。三是大湾区布局逐渐步入收成期。截至2019年6月30日，富力已全面进驻广州、深圳、佛山、东莞、珠海等湾区城市。今年5月份，富力正式成立城市更新集团，加强整体运营管理，未来富力“三旧片区”改造的传统业务优势，望进一步发挥。02多元化布局，助力增长后劲如很多大房企一样，富力也在打造多元化发展模式，已经形成了包括房地产开发、高端酒店、高端医疗、养老产业、主题公园、空港物流园、商业运营等产业。其中，高端医疗和养老产业是集团发展的驱动力。据了解，富力早在2016年就切入了大健康产业，致力构建集高端养老、旅居康养、康复护理及中心医院、卫星门诊、远程医疗于一体的健康生态链。富力地产已下设立医疗健康产业管理公司，在医疗产业和养老产业两个版块都已经有了较大力度的推进。医疗版块，已联合全球先进医学院校-加州大学洛杉矶分校医疗中心（UCLA Health）合办高端国际医院，并在广州番禺正式启动排名前列UCLA附属医院项目——广州富力国际医院。 H广州富力国际医院定位高端国际综合医院，占地面积4万平方米，建筑面积12万平方米，规划床位500张，I期运营267张。2018年7月正式动工，计划投入使用时间2021年。 据悉，广发大厦诊所项目也已经启动。未来，通过“卫星诊所+中心医院”模式，富力将构造“医联体”分级诊疗系统，在全国重点城市及片区布局，形成城市医疗网络。 养老版块，富力将开创全新养老模式及长者全生命周期一站式养老服务生态链，打造自有养老品牌，引进国外先进养老理念、模式与经验，全程操盘养老项目。 富力计划在未来3-5年，实施三步走战略：首先深耕一线城市北上广，然后渗透环渤海、长三角、泛珠三角等区域重点城市，建立标杆性经典项目，最后达到全国统筹。 目前，筹建中的项目有：广州番禺旗舰康养综合体、惠州龙门南昆山颐养公馆、惠州惠东富力湾颐养公馆、天津富力新城养护中心。其中，广州番禺旗舰康养综合体位于广州富力国际医院项目范围内，暂定2021年4月1日开业。推进中的项目更多，包括重庆富力城国际康养城、海南红树湾健康产业园、厦门富力凤凰谷旅养公馆、长沙湘江富力城颐养公寓、昆明阳宗海富力湾颐养居、扬州瘦西湖颐养公寓、乌兰察布集宁区养老项目、北京昌平小汤山CCRC，等等。 从国家政策支持角度看，越来越重视社会资本办医和投向养老服务业。2018年5月，国务院办公厅印发《关于支持社会力量提供多层次多样化医疗服务的意见》。《意见》提出，要进一步激发医疗领域社会投资活力，调动社会办医积极性，支持社会力量提供多层次多样化医疗服务。 今年4月，国务院办公厅印发了《关于推进养老服务发展的意见》，从扩大社会资本投资角度提出进一步放宽行业准入、进一步扩大投融资渠道、落实土地税费政策、促进融合创新发展、持续优化营商环境五个方面的政策措施。 从市场发展空间角度看，社会资本办医发展空间大，养老产业市场需求广泛。据统计，我国2017年就有60万人次出国看病，国内优质医疗资源和服务的需求日益增长；2020~2040年，是我国人口老龄化速度较快的时期，老年人口平均每10年提高4%。到2050年，我国60岁以上的老年人将超过4亿。而我国中高端养老机构和服务短缺，老龄化的挑战同时带来了银发经济的机遇。 而医疗产业和养老产业与房地产业有着天然的业务协同性，也成为多家房企多元化转型的发力点。从目前的推进情况看，富力地产已经为未来实现业务多核增长，开拓了良好的局面。结语地产锐观察认为，一方面，富力地产大健康产业多元化布局走在了行业前列，为未来多核增长奠定了基础；另一方面，中国房地产进入大资管时代，相比其他房企，富力地产的差异化优势还是比较明显的。就像李思廉在这次中期业绩发布会的QA环节提及的：

买万达的酒店，其实我们架构是做得很好的，有71个SPV（特殊项目公司）来持有71间酒店，我们完全有能力一间间卖的，但我们觉得没有这个必要。”

稳步推进传统住宅地产业务，持有大量优质商业资产，通过运营来实现增值，富力地产早已经站上了房地产行业的未来赛道，并跑在了前面。

文章来源：地产锐观察