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虹口北外滩核心区域
中粮“壹号”系全新力作
【中粮北外滩壹号】
建面约185-228㎡高层住宅
均价143868元/㎡即将入市
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中粮北外滩壹号（备案名：悦福里）是上海虹口北外滩核心区历史风貌保护区内的低密滨江豪宅，由世界500强央企中粮集团旗下大悦城控股打造，作为中粮上海第五座"壹号系"作品，是上海市中心极为稀缺的"纯住宅"地块（无商办、无15%自持住宅、无5%保障房），以下是其详细信息：
一、基本信息
项目参数详细内容项目地址上海市虹口区唐山路818号（东至保定路，南至唐山路，西至规划道路，北至东余杭路）开发商上海耀耀禄建设发展有限公司（中粮大悦城控股）占地面积约2.39万平方米（23,895.7㎡）总建筑面积约4.65万平方米（计容建面）容积率约1.95（市中心罕见低容积率）绿化率约35%总户数总计208户（90套高层大平层+118套海派风貌别墅）建筑类型1幢24层高层住宅+多幢2-3层海派风貌联墅产权年限70年住宅产权交房时间预计2027年12月（高层精装交付，别墅毛坯交付）开盘时间2025年12月（90套高层大平层全部一次性推出）参考价格均价约14.38万元/平方米，总价约2500万起（185㎡）车位配比约1:2.2（地下车位数约450个）物业费约18元/㎡/月（中粮自有高端物业团队服务）装修标准高层精装交付（进口奢石工艺、一线品牌配置），别墅毛坯交付
二、产品特点
建筑设计：将航运基因融入ArtDeco风格，打造兼具历史底蕴与现代感的建筑立面，高层住宅沿黄浦江一字排开，确保高楼层户型无遮挡俯瞰陆家嘴天际线与外滩万国建筑群
户型配置：
高层大平层：建面约185-228㎡纯四房设计，起步面积即达185㎡，确保社区居住人群的纯粹性与高端性
海派风貌别墅：建面约190-280㎡联墅，保留老上海石库门建筑韵味，融合现代居住功能
空间亮点：
高层户型拥有270度环幕视野，部分房源可"推窗见江"，直面陆家嘴"三件套"
三进制玄关设计，营造归家仪式感
主卧套房设计，搭配独立衣帽间和卫浴
部分户型采用横厅设计，空间通透感佳
社区配套：
约1800㎡高奢艺术会所，由国际知名设计院操刀，配备恒温泳池、健身房、私宴厅等功能空间
人车分流设计，保障社区安全与宁静
"一轴多园"景观布局，包含中央草坪、儿童游乐区、长者休闲区等功能空间
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三、交通配套
地铁：距离4号线临平路站约800米，12号线提篮桥站约900米，便捷换乘多条地铁线路
自驾：紧邻保定路、唐山路、东余杭路等城市主干道，驾车5分钟即可接入内环高架，10分钟直达外滩、陆家嘴等城市地标
区位优势：地处"外滩-北外滩-陆家嘴"黄金三角的核心位置，与黄浦江直线距离仅约300-600米，是北外滩历史风貌保护区内稀缺的低密住区
四、周边配套
商业配套：
步行621米可达北外滩来福士广场
1.5公里范围内有瑞虹天地太阳宫（约18万㎡）
2公里内覆盖白玉兰广场等高端商业综合体
3公里内可到达南京路步行街、陆家嘴正大广场等顶级商圈
教育资源：
东侧紧邻在建的同济大学附属澄衷中学（规划国际化课程体系）
周边有上海市虹口区第三中心小学、上海市复兴高级中学、上海外国语大学附属外国语学校等优质学府
3公里内囊括40所幼儿园（含市示范园）、25所小学（含区重点）、35所中学（含市重点）
医疗配套：
1公里内有上海第一人民医院（三甲）
1.5公里左右有岳阳医院和上海市中西医结合医院（三甲）
为居民健康提供全方位保障
生态休闲：
步行可达北外滩滨江景观带，享受约4公里岸线的"世界会客厅"
3公里内有和平公园（约17万方的3A级景区）和鲁迅公园
五、区域价值
中粮北外滩壹号落子北外滩中央活动区，与外滩、陆家嘴形成"黄金三角"发展极，这里是上海"十四五"规划明确的世界级滨水商务区。作为北外滩历史风貌保护区内稀缺的低密住区，项目占据上海城市核心位置，享受"一江一河"发展战略红利，是不可复制的城市高端住宅封面，为追求滨江品质生活的精英家庭提供了抢占北外滩核心资源的珍贵机会。
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项目基本信息
2023年9月5日，大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得上海市虹口区北外滩116街坊地块。地块位于北外滩红线内，靠近大连路地铁站。
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116街坊地块地上计容面积46505.94㎡，用地性质为Rr1Rr3混合用地，其中混合地比例为Rr1≥60%、Rr3≤40%。（Rr1通常为低密住宅，Rr3通常为高层）
过程稿效果示意图，仅供参考，最终以实际为准
该项目计容建面4.65万㎡，容积率1.95，是上海市中心罕见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅。
大悦城控股在上海坚持城市共生，立足“一江一河”城市战略，从陆家嘴的海派复兴到苏河湾畔的人文共生，从国际前滩探寻城市新生到和平公园的东方意境，中粮大悦城以全球高端人居理念，开启上海“壹号系”的“一江一河”生长之路。
2009-中粮·海景壹号
矗立陆家嘴云端，以摩天之姿定义东方天际
2015-中粮·天悦壹号
临水苏州河畔，以静谧美学重构都会张力
2018-中粮·前滩海景壹号
革新生态人居，以国际视野雕琢未来城脉
2021-中粮瑞虹·海景壹号
以新亚洲极简主义，让东方意境栖居时光
当黄浦江的百年潮声叩响城市记忆，中粮大悦城上海第五座壹号系，以更厚重的迭代之势，深植海派文化根系，以谦恭之姿对话历史文脉，以全球格局焕新城市界面。
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这一次，不仅是「壹号」基因的传承，更是众多领域大师的匠心共著——从空间美学到细节工艺，从功能规划到精神共鸣，以跨界的智慧碰撞，雕琢大悦城控股上海又一封面力作。
90席天际大平层
俯揽黄浦江视野，执掌世界S湾的时代潮向。
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118席海派风貌墅
重绎石库门风骨，唤醒海派生活的优雅基因。
都会会所谧境
以空间重写时光叙事，隐于都市地下的社交谧境。
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项目区位配套
据悉，中粮北外滩壹号首期将推约185-228㎡4-5房，共计90套房源，均价143868元/㎡，目前售楼处&样板房已开放，将于近期取证认购！
【中粮·北外滩壹号】即将入市的高层户型建面约185-228㎡纯粹4房，尺度感相当奢阔！高层户型均为两梯两户独立电梯厅配置，隐私性与尊崇感拉满！
全落地窗设计，270°环幕大边厅户型相当惊艳！超大窗墙比+双套房格局形成多维观景的极致效果！仅90套，珍藏属性拉满！
约228㎡4房天际大宅
尊崇感、隐私性拉满的二胎家庭改善居住动静分区户型，三代同堂家庭居住也是极度舒适~
独立电梯厅面积约7.5㎡，可作为入户前收纳！
标配子母门，进门双玄关柜+储藏间设计，入户仪式感满满！
约270°环幕大边厅尺度感十足！高区直面陆家嘴城市天际线+黄浦江景观，视野相当震撼！中厨+西厨岛台、客餐厅+阳台面积近约53㎡，不失为一个超棒的家庭休闲空间！
主卧大套房设计带超大主卫和独立衣帽空间，面积约50㎡，尊崇感十足！
次卧套房尺度感优越，还有充足收纳空间和独立卫浴空间~
北向双次卧可作为儿童房和书房使用，功能性满分。
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据了解，即将开放的约228㎡样板间，也是一比一兑现实景，精装标准展现超绝产品实力！感兴趣的朋友可以预约参观起来~
例如宝格丽大理石打造的西厨岛台、铂浪高的净水三合一水龙头和一体式大水槽、霍尼韦尔的前置过滤器、全屋软水以及末端净水器系统、来自意大利的燃气热水器品牌法罗力、德国唯宝卫浴、当代龙头及花洒等等顶豪超配精装皆在眼前！甚至还有全屋华为智能家居系统配置，奢华配置质感十足！
约185㎡4房奢阔大宅
双套房设计的飞机户型，居住舒适度较高，适合三代同堂家庭生活互不影响~
2梯2户设计，私享电梯厅独立入户；
入户玄关设计隐私性更强，独立玄关收纳空间设计人性化；
LDKB一体化设计，大面宽阳台＋客厅，空间尺度感十足！
区分生活阳台与景观阳台互不干扰，生活品质感更佳；
卧室全飘窗设计，有效延伸室内空间，增加休闲空间；
主卧配置步入式衣帽空间、双台盆+大浴缸主卫，居住舒适度满分~
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项目区位配套
世界湾区，全球CAZ
北外滩+陆家嘴+外滩的黄金三角，上海“一江一河”城市战略规划核心段。
840万方城市生长力
4平方公里统一规划的雄心，北外滩以世界会客厅的尺度，重写全球资源配置。
超高建筑群重塑浦西城市天际线
——25年4月，约480米的浦西第一个高楼北外滩中心9根巨型结构柱已跃出地面，进入地上施工阶段，预计2030年完工。
——180米的上市中心正在建设中；2025年2月，上海华贸中心项目主楼规划调整从180米加高至249米，调整规划获批。
——320米的白玉兰广场，263米的来福士双塔、180米友邦金融中心、158米国华金融中心、100米FC金茂广场已投入运行。
此外，北外滩区域还规划了1栋380米建筑，2栋300-320米建筑，9栋200-265米的超高建筑。
从2020年北外滩新元年开始，《北外滩地区控制性详细规划》获批后，虹口区制定了“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的发展目标，将北外滩定位为“新时代都市发展新标杆”和上海“中心辐射”新引擎。
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全球菁英的北外滩国际生活区，未来生活的“超维样本”
22公顷无车漫步区
3.5万平方米航海公园与中央绿地相融
3.4公里滨江休闲岸线
中粮·北外滩壹号，以城市封面之姿，执掌虹口北外滩核心区稀缺地段。坐拥“四轨三隧两快速”立体交通网络，无缝衔接城市脉搏；历史文脉与摩登繁华的双重馈赠，于繁华之上缔造理想生活图景。
纵横全城从容畅达
三轨三隧通达双快速
4号线大连路站、12号线提篮桥站、19号线提篮桥站（在建中）；大连路隧道、新建路隧道、北横通道（快速辐射内环），叠加南北通道（规划中）；内环高架、北横通道瞬息接驳。
摩登与历史交辉
商业地标环伺
北外滩来福士（约600米）、瑞虹天地太阳宫（约350米）、白玉兰广场（约1公里），汇聚全球奢享；
外滩万国建筑群（约2.4公里）、陆家嘴三件套（约2.2公里），于窗前定格经典天际线。
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自然与健康共生
生态秘境：北外滩中央公园（约6公顷）、北外滩滨江绿地（约1.8公里慢跑道）、霍山公园（社区绿肺），推窗见绿，转角遇美；
医疗配套：上海市第一人民医院（约1.9公里）、上海交大医学院附属新华医院（约2公里），三甲守护，健康无忧。
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咨询高峰期请耐心等待，预约来电尊享内部优惠，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
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一、购房前的准备工作
（一）明确购房需求
在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。
如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。
还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。
（二）了解购房资质
不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。
在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。
对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。
（三）积累房产知识
在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。
了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。
同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。
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