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滨江豪宅卷出天际线了
同样是滨江系的高端住宅项目，为什么有的是开盘就清盘，有的首次开盘却一般呢？
前段时间有个朋友说她4000~5000万的预算，想买看江景的高端住宅，问我应该怎么选？因为她知道我以前做过徐汇滨江的一线江景豪宅。
根据预算，优选3个上海目前在售的CAZ滨江核心区的高端项目，通过六维测评模型进行了横向测评。
首先是去年12月首次开盘，今年3月即将加推的徐汇滨江板块的 安澜上海 ，属于上海首个首层抬板住宅项目。
图片来源：安澜上海
第二个是浦东新区陆家嘴北滨江板块的 陆家嘴太古源｜源邸
图片来源：陆家嘴太古源源邸
第三个是浦东新区世博滨江板块的 保利世博天悦，一期已经交付 。
图片来源：保利世博天悦
三盘位置和开发进度
这三个楼盘看似都在CAZ的滨江核心板块，实际上又不算真正的竞品，为什么这么说呢？
陆家嘴太古源｜源邸 ，主打北滨江一线江景和高端产品力，两家开发商联合操盘， 陆家嘴集团擅长高端住宅，太古地产擅长高端商业 做运营闭环，这是非常巧妙的搭配。
图片来源：陆家嘴太古源源邸
保利世博天悦 主打的也是一线江景和居住舒适度，整体环境安静。西北侧看江景，两家联合开发， 保利发展是国央企，上海地产是上海本土国企，综合实力都比较强 。
浦东新区的两个盘和江景是有直接关系的，楼板价不算很高，股权关系简单，已经推售的房源去化率比较高。 保利世博天悦一期已交付，成熟度较高 。
图片来源：保利世博天悦
有关安澜上海的独家思考
再看看 徐汇滨江板块的安澜上海 :
其实任姐对于这个板块很喜欢，之前做过徐汇滨江江景豪宅的原因，非常乐意去西岸打卡各种艺术展。
安澜上海是523亿的全国"总价地王" ， 四家联合开发（中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资） ，住宅部分属于第五代新住宅，所以它是自带流量和关注度的。那么在徐汇滨江这么好的板块，为什么首次开盘没有清盘呢？
任姐从房企操盘的角度来简单分析一下 :
首先，这个项目它属于高端城市综合体 ，但是操盘思路还停留在住宅，对于城市综合体的整盘价值体系，没有做全面输出、多业态示范和局部运营。
行业内有句话叫“ 大盘运营，配套先行”，尤其是这种高端城市综合体，需要多个业态的联动输出，只做住宅的单点输出，难免力道不足。
第二就是住宅产品的定位不够精准 。
虽然说属于第五代新住宅，得房率比较高。但是距离黄浦江超过了一公里，没有江景但是有很高的得房率，就应该在前期定位的时候、控制一下面积段，压低套均面积也就是“ 控制总价段，来确保流速”。而面积大的楼王产品、应该放在后期加推，首次开盘储客期只有两个月，确实仓促；认筹量最好是在推售房源数量的两倍以上，且做过精准落位的情况下，再开盘会比较稳。
第三点就是关于四家联合开发：其中两家联合操盘（中海地产、招商蛇口） ，这种模式下，又是首次合作城市综合体，肯定是需要磨合的过程。
这个项目拿地成本很高 ，开发商的资金压力比较大,这或许是仓促开盘的根本原因。这两家开发商深耕上海多年， 成功打造了很多热销红盘，有很强的住宅开发实力和底蕴，安澜上海的产品创新力和示范区体验感很优秀，相信后续住宅加推会越来越好 。
图片来源：安澜上海
三个楼盘的客群有差异
这三个盘看房都需要预约和现场验资，虽然在总价段上有重叠，实际最终的购买逻辑是不同的，客户构成有区别。
（以下数据来源：中指研究院上海和克而瑞上海的统计。随着项目加推和销售去化，比例会有变化，仅供参考，不构成投资决策）
安澜上海的客户群体 ，更看重艺术人文氛围，徐汇的强教育、五代住宅的产品优势，高得房率这些。客户的构成中，310开头的老上海比例高达45%-50%，新上海人和江浙企业家占50%-55%。
选择陆家嘴太古源｜源邸 的310开头比例25%-30%，新上海人和江浙企业家超过了七成。
保利世博天悦的客群比例， 310开头比例30%左右，新上海人和江浙企业家70%左右。
这三个盘之所以存在这样的差别，取决于很多因素，比如说：
对一线江景的偏好度、性价比，产业布局、工作地点，还有就是到底选浦东还是浦西 。尤其老上海对浦西几个板块有很强的执念。
为什么浦东这两个楼盘的310比例偏低？
其实原因就在于浦东是后开发的， 浦东多个产业能快速发展，很大原因是由新上海人和江浙企业家共同努力的结果。
浦东产业群集中在 陆家嘴、张江、前滩、世博、后滩还有周康这些板块、新上海人和江浙企业家的比例比较高， 他们在产业发展的过程当中，拿到了时代红利，购买力比较强。对浦东也有一定的情怀，基于这一点，他们对未来的发展也更有信心。
独创六维测评模型
朋友比较关心的是到底选哪一个？
任姐对三个楼盘进行横向测评后发给她，基于十几年的房企操盘经验， 通过静态的六维测评和动态的市场分析，且匹配她的家庭生命周期和未来规划，给到全面客观分析和选盘建议，辅助她和家人来决策 。
如果有朋友对任姐独创的六维测评方法论感兴趣，敬请关注欢迎讨论。
买房是人生大事，掌握几个核心知识点，就能避开大部分坑，快速理性置业。
一、先确认2个前提
购房资质：核实当地限购限贷政策，外地户籍注意社保/个税缴纳年限，征信需保持良好。
预算规划：除房款外，预留2%-5%作为契税、维修基金等额外费用，避免资金不足。
二、选房关键3点
产权区分：优先选70年住宅（可落户、学区属性），避开40年商办（税费高、不划学区）。
核心指标：容积率越低、绿化率越高，居住越舒适；车位比≥1:1，避免停车难。
户型选择：优先南北通透、动静分区，避开暗厨暗卫，提升居住体验。
三、交易避坑核心
核实产权：确认房产证无抵押、无查封，多产权人需全员同意出售。
资金安全：购房款存入监管账户，拒绝“茶水费”“留房费”等违规收费。
合同细节：口头承诺务必写入合同，重点看交房时间、违约责任。
四、交房小提醒
收房时核对“三书一证一表”，仔细验房（墙面、水电、门窗等），有问题及时要求整改，收房后及时办理房产证。
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