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⛈✨保利外滩启Park77售楼处☎☎：400-8787-740✨

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杨浦内环12/18号线江浦公园站双轨上盖，保利外滩启PARK77今日开盘！均价约13.55万/㎡，157套建面约99-137㎡3-4房上新！

建面约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1380-1470万；

项目约137㎡4房，低区约1582-1850万，中区1850-1950万，高区2000万左右

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项目效果图，以实际交付为准

一直想和大家强调一句话：“有些房子有钱就能买，但有的房子，拼的是转瞬即逝的机遇。” 而保利外滩启PARK77，正是那类需要牢牢抓住的“机遇型资产”，其稀缺性与质价比，在当下市中心尤为突出。

首先，日前八批次土拍取消中小套型限制，说明内环中小套型将愈发稀缺，保利外滩启PARK77百平米3房极有可能就是内环最后一批小户型，且买且珍惜，以后3房起步120㎡是大概率事情，置业成本飙升。

其次，单价层面：买在杨浦大涨前，一旦错过，杨浦内环或奔15万/㎡。

其一，七批次土拍，杨浦内中环宅地楼板价高达约9.2万/㎡，已高过内环内的保利外滩启PARK77（楼板价约8.6万/㎡）。

这意味，若现在犹豫，未来花更高成本，只能买内中环新房；反过来看，如今入手保利外滩启PARK77，相当于用“内中环即将到来的房价”，拿下内环双轨上盖·瞰三件套·揽江浦公园的核心资产。

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另一方面，杨浦内环有新盘放风14-15万/㎡，表明杨浦内环房价冲击15万/㎡近在眼前。

若将视野放大到整个上海中心城区，黄浦、静安、虹口早已开启房价大涨模式：

黄浦金陵华庭破20万/㎡，黄浦稳稳站上20万/㎡；

事实上，项目与北外滩地王相隔仅约2.2公里，却呈现出“地王楼板价≈本项目售价”的价差，入手机遇一目了然。

静安苏河湾待拍地块，市场预期20万/㎡；

虹口四川北路-临平路14.78-16.6万/㎡，北外滩绿城地王楼板价达约13.6万/㎡，这一楼板价，几乎与保利外滩启PARK77均价（13.55万/㎡）持平，未来该地块也将剑指20万/㎡。

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综合看，保利外滩启PARK77是杨浦房价迈入新阶段的“临界点项目”。13.55万/㎡均价不仅是当下杨浦内环“福利价”，更是抢占内环核心资产的最后窗口期，一旦错过，后续几乎都是地王！

第三，总价层面：市中心最后的友好门槛！

项目不仅均价友好，更凭借精致面积段，赋予购房者更易上车、置换的总价门槛。

如今内环3房普遍120㎡起步；4房更是160、180㎡起步，门槛非常高。

而保利外滩启PARK77的三房约100㎡，大概率是市中心最后一批百平米三房；四房控制在约137㎡，严控总价！

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关键信息来了：

①、项目约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1380-1470万；边套双270°飘窗+景观，定价适当贵一点。

②、项目约137㎡4房，低区约1582-1850万，中区1850-1950万，高区2000万左右。

这里必须聊聊，我认为项目区别其他内环新房的最大优势：

容积率

上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。

而项目容积率仅为2.16，建筑高度16-17层。更难得的是，项目周边环境进一步放大了低容积率优势：东邻江浦公园，无高层遮挡，相当于变相降低了项目实际居住密度，并扩大视野广度。

西南侧多为矮层建筑，视线阻挡少，为项目打造瞰陆家嘴三件套的绝佳视野。

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项目航拍照片

从模拟视野看，1栋中间套的中高区房源，已能轻松眺望三件套，视野通透且视角上佳。

1号楼7单元01室视野模拟，以实际交付为准

保利外滩启PARK77距离陆家嘴三件套直线距离约3.5公里。以三件套为圆心，环顾这3.5公里范围内的新盘，可以得出几个极具冲击力的结论：

项目3房价格与视野优势堪称断层式领先：

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①、圈内3房起步1600万，而项目约1200万起，直接拉开400万的价格差，价格优势一目了然。

②、圈内能瞰三件套的3房，往往需要选中高区房源，起步价约1700万，而项目中低区1200-1300万的房源就能实现瞰三件套的需求，进一步放大了价格优势。

③、得益于项目周边及自身容积率，项目1200-1300万房源三件套视野甚至优于圈内1700万以上3房。

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1幢中低区模拟，以实际交付为准

更值得关注的是稀缺性——圈内3500万以上的4房是主流，3房本就供应稀少，而1200-1300万能瞰三件套的3房，更是“稀缺中的稀缺”。

我们群友总结得好：“价优、实用、视野好”，但错过也就没了。

值得一提，于浦东客户，1200-1300万只能买浦东中环3房，不如入手保利外滩启PARK77这样的内环内双轨上盖项目，区位、配套、交通优势均更胜一筹。

再看项目约137㎡4房，堪称“市中心2000万级绝版功能4房”，入手紧迫性拉满！

首先，该户型起价仅约1582万，是三件套3.5公里圈内4房的“绝对门槛”。 要知道，圈内4房门槛第二低的项目已达2300万，两者差价高达700万。

其次，对比其它市中心项目，更能看出这份稀缺：

北外滩地王4房预计售价4000万级；虹口其他新房4房价格普遍在2500-3500万；静安苏河湾4房预计4000万级；陆家嘴滨江4房同样4000万级。如此对比之下，保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”。

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第三，137㎡4房拥无敌景观，东边套揽江浦公园美景，西边套瞰杨浦内环城市新貌及三件套景。

2024年11月28日，保利发展以152252万元竞得杨浦区C090202单元O2-07地块（江浦街道77街坊），溢价率16.27%，楼板价86037元/㎡。

地块位置四至范围：东至江浦路；南至长阳路；西至长阳实验学校；北至居民小区和规划公共绿地。

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该地块地理位置优越，位于内环内，楼下就是双地铁12&18号线地铁站4号口，周边还有北横通道，交通出行可谓是四通八达。

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该地块出让面积8192.66㎡，容积率2.16，计容面积17696.14㎡，限高60米。

中小套型住宅不低于50%，商品住宅全装修比例为100%，装修标准4000元/㎡，需配建5%保障房。

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从设计方案看项目商品房仅2幢商品房：其中1幢为16F，高度49.3米，首层架空；

2幢为17F，高度52.3米，首层局部架空；

另有一幢6F公共租赁住房，高度18.7米；一幢1FK站，高度6.0米；一幢1F大件及装修垃圾房，高度5.9米；一幢1F物业及智能快递间，高度6.9米。

人行出入口、车行出入口、消防出入口，设置在南侧长阳路上，并设置1个临时上下客停车位；

西侧江浦路设置人行出入口兼顾消防出入口；

2幢商品房与K站之间（靠近江浦路）设置1F物业丶居委会及业委会1F，高度4.3米；

非机动车出入口位于6F公共租赁住房楼下，燃气调压柜位于公共租赁住房西北侧。

内环内+双轨约50米新房

保利外滩启PARK77 认购中…

建面约99-137平3-4房，仅157套

对项目感兴趣的小伙伴

100㎡样板间（A户型）：更有家庭温度的百平三房

当步入100㎡样板间的那一刻，我就被全屋的通透感所震撼！

这绝对是有别于传统的百平三房！

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建面约100㎡样板间实景图

首先入户玄关就大有文章！

入户配置玄关柜，玄关柜下做悬空设计，方便放鞋或扫地机器人，非常人性化；

S墙嵌入双开门冰箱，一下子解放了餐厨空间。

建面约100㎡样板间实景图

且在玄关柜侧的一个墙面，你可以自行安装挂钩、置物架等，用于挂放包包、钥匙、雨伞等小物件；

也可以安装魔镜、健身镜，出门前再整理下穿搭，美美化个妆，简直不要太方便。

其次，厨房+餐厅+客厅采用了现在年轻人都爱的LDKG一体化设计，既宽敞又实用！

因为取消了隔墙，视线畅通，大大提升了室内的采光和通风。

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建面约100㎡样板间实景图

特别是开放式厨房，营造满满的家庭氛围。

不论你身处客厅、厨房或餐厅，都能和家人维持互动，分享生活的点滴；

烹饪/家庭聚会/亲子娱乐等场景自由切换，做饭时也能看到孩子在客厅玩耍。

家人间的距离，在不知不觉间悄然拉近！

建面约100㎡样板间实景图

此外，保利外滩启PARK77还掀起了一场“空间革新”，不断向室内要空间：

全屋配置6飘窗+半封阳台，百平三房做出不亚于120㎡三房的尺度感。

经专业测算，A户型全屋赠送面积高达13㎡，实得率约97%。

这什么概念，相当于足足省下约百万，却可以得到更高的实用面积。

在新房涨价的背景下，绝对没有什么比这个更务实、更直击购房者的心坎了。

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而且你仔细看，这个户型突破常规百平三房的尺度，主卧、北次卧都带270°转角飘窗。

采光尺度升级的同时，也可以拥揽杨浦内环+陆家嘴三件套城市景观。

建面约100㎡样板间实景图

想象一下，当夜幕降临华灯初上，凭窗远眺璀璨霓虹，幸福的样子在此刻有了具象化的表达。

效果图

项目大户型堪称家庭复合功能聚场！尤其是观景功能超棒！适合改善买家终生收藏！

首先是空间尺度感的爆炸式升级！

全屋7飘窗+半封阳台，赠送面积近20㎡，实得率约94%。

20㎡，都相当于一个豪华主卧那么大了。

讲真，在市区的新房里面，能有这么高的利用率，这还是头一次见！

超越内环4房常规的设计理念和空间尺度，带来的体验必然也是登峰造极！

同样是餐客厨一体化设计，重新定义家庭联系！

在这个超大的洄游动线里，从厨房到客厅，从书房到卧室，不走回头路，生活动线更流畅；

父母推着婴儿车也能轻松绕行，熊孩子追逐打闹也不会撞到墙角，全家活动轨迹自然交叠。

同样是主卧和北次卧270°转角大飘窗，拥享最美的城市风景！

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建面约137㎡样板间实景图

而为了兼顾观景视野，项目因地制宜打造侧向横厅，客餐厅面宽达约6.4 m。

衔接自然采光的同时，推窗就是江浦公园的森森绿意，妥妥的公园大宅！

效果图

除此之外，137户型还实现了多维功能空间的高强度整合，业主在这个空间里能完成聚会、生活所需的闭环。

比如说超级收纳体系！

入户做了精致玄关柜，柜门为温润木饰面包裹，壁龛选用奢石映衬，质感非常棒。

进门还设置一整排收纳柜，衣服、鞋子、行李箱等各种家用物品统统安排妥帖。

就连冰箱柜也隐藏其中，整体空间和谐统一。

建面约137㎡样板间实景图

比如说单独家政空间的设置，让阳台更多的承担观景生活的功能；

建面约137㎡样板间实景图

比如说餐边柜+操作台+洗手台一体化设置，让这个空间不再单独的满足于简单的吃饭、客厅休憩。

它可以承担更多的类似于聚餐、休闲、西厨的操作，解决所有洗刷须到厨房的麻烦。

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建面约137㎡样板间实景图

毫无疑问，137户型真正做到了同级楼盘里的“改善王者”！

值得一提的是，作为保利外滩系列火爆IP的第四子，保利外滩启PARK77基于前期热销的市场反馈，进一步做了精装品质升级！

这次100户型标配嘉格纳3件套，137户型标配嘉格纳5件套，厨电配置达到市场顶级。

建面约100㎡样板间实景图

卫生间也是重金打造，无论大小户型，主卧卫生间均增加科勒美妆龙头和美妆冰箱；

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建面约137㎡样板间实景图

主卧、次卧坐便器也都升级为唯宝，使用起来智能高效。

建面约100㎡样板间实景图

137户型客厅、餐厅地面采用石材铺设。

同时审美细节也非常在线，电视背景墙颜值更高；

建面约137㎡样板间实景图

全屋木饰面增加了线条装饰，更显质感。

建面约137㎡样板间实景图

木地板是精致的柳叶拼花，好看但非常废料，成本高昂；

还大量采用圆弧工艺，带来更美观的视觉效果。

豪不留情的全面高配，这在千万级市场，已经是碾压级的存在！

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