土拍火热!大房企纷纷入驻三四线城市

三四线城市，正在称为各大开发商的下一个淘金宝地。

        大部分人选择往大城市打拼回乡安家，却不想家乡房价已呈逆天状态。悔不当初，早买房早解脱。

       众多的房企的确已经转移自己的阵地，向三四线城市拿地，从各项数据与新闻来看，大型房企拿地重点正在向三四线城市倾斜。2017年一二线城市土地财政依赖度渐趋稳定，而三四线城市则出现大幅提示，区域土地成交火热，获取土地出让金额大幅跃升。房产交易市场极其火热。2018年孝感首开首爆的楼盘不在少数。

       根据国家统计局日前发布数据显示，2018年1-2月份，三四线城市成为楼市成交主力。在一二线城市房产交易遇冷之际，不少中介机构更加着眼三四线城市的新商机。

       以三四线城市为主体的中西部和东北部地区商品房销售量价均实现“两位数”增长。其中，中部地区商品房销售面积增长10.7%，销售额增长25.1%。当前各城市出现了较为明显的市场分化。一线城市成交腰斩，二线城市成交分化，三四线城市则出现了多年来难得一见的市场爆发。

       从全国70城新建商品住宅价格指数波动情况来看，一二、三四线城市价格呈现轮动变化趋势，其中，一些三四线城市在去年下半年甚至接近年尾才火热起来。

〈图片与数据来源：国家统计局〉

       三四线城市房价缘何上涨？

       1.投资资金转移：一二线城市在强力调控之下，限贷限购政策齐下，投资和资金需求转移到三四线城市。

       2.炒房投资者：三四线城市来自一二线的购房占比高达40%，尤其是一二线周边的三四线城市（环京、环沪等占比更高），在三四线城市今年这波火热行情之下，炒房投资者的功劳不小。

       3.三四线城市棚改：三四线城市是棚户区改造的核心区域，货币化安置举措更是催生了大量的农民工进城购房需求，大量的新房被进城的刚需买走。

       除了房产以外，地产也在三四线城市悄然走热。2017年大型房企拿地重点正在向三四线城市下沉，三四线城市共推出土地近2万宗。

       地产在三四线城市悄然走热？

       随着三四线城市持续去库存的推进，不少城市库存量逐渐减少。这让很多房企开始瞄准三四线城市，积极拿地“补仓”。2018年，湖北鄂州、孝感、襄阳等热点三四线城市吸引了不少知名房企的入驻，大房企的入驻提升了三四线城市的居住品质，同时也拉动了地方城市的房价。

       2018年6月13日中梁7.89亿元首入鄂州

       6月13日，湖北鄂州市成交2宗商住地，吸引了碧桂园、华润、华发、中梁、东原、光明、正荣等大型房企的竞拍。

       其中，P[2018]006地块由中梁竞得，成交价7.89亿元，楼面价2801.16元/平方米，溢价率45.66%，这也是中梁首次进驻鄂州。地块位于迎宾大道西侧孟家畈，宗地面积10.32万平方米，起始价54168万元，容积率为大于或等于1并且小于或等于2.73。

       2018年6月14日襄阳一宗宅地楼面价达5216元/平

       6月14日，襄阳城区成交一宗住宅用地，成交价38301.7161万元，土地面积40789.9平方米，楼面价5216元/平，成为襄阳目前楼面较高的一宗地块。该价格甚至超过了武汉部分主城区的土拍楼面价，据统计，目前武汉汉南的楼面价不到3000，较为热门的新洲阳逻楼面价也不到4000，洪山区5000左右拿地的房企仍然很多。

       该地块最终被湖北志强房地产开发(集团)有限公司竞得，湖北志强集团成立于1992年，现已发展成为涉及文化旅游开发、景区运营管理、房地产开发、建筑工程、装饰工程、物业管理、金融投资、文化传媒等多元发展的综合性大型现代化企业集团。

       2018年6月14日：保利6.6亿摘孝感商住地

       6月14日，湖北省孝感市高新区出让编号为孝国土开P(2018)06号的一宗商住地，最终保利以6.6亿元摘得此地块，楼面价为3160.71元/平方米，溢价率84.37%。

       该地块共有华鸿、世贸、碧挂园、保利、中梁、东原6家单位参与竞拍，经过47轮报价，最终由保利竞得，也是目前孝感拍出总价较高的地块。

       不仅如此，早在2017年6月，新城控股以550万元/亩拿下乾坤大道延长线地块;2017年8月，碧桂园和新城联合拿下英才地块，楼面地价再次攀升;11月，民邦集团644万元/亩拿下董湖地块，2018年1月，华鸿嘉信又以690万元/亩创下新记录。

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       高价土拍信息刺激地价攀升，开发商成本投入增多，房价必然趁势而起。从2016年到2018年，短短两年孝感东城区和南大经济区的均价从4000-7000差不多翻了一倍。

2016年5月区域成交均价对比↓

2018年5月区域成交均价对比↓

       大房企为何热衷三四线拿地？

       随着一二线城市拿地成本的提高，加之限购、限贷、限价等楼市政策的“加身”，2017年年底不少大房企开始集体返回三四线城市。纵观2018年孝感各地市的房地产市场，大房企的身影正向三四线城市逐级“扎根”，项目布局越来越密集。

       小编从各大网站和房产媒体等平台了解到，大房企的入驻明显提升了三四线城市的居住品质，但与此同时，也使得这些城市的地价明显上涨。不断刷新土拍成交新高度。从各地媒体释放出来的新闻就可见一斑。

       从布局战略来看，大部分房企开始优选的是一二线城市，随着房地产市场的变化，才开始转战三四线城市。也有一些房企则选择“农村包围城市”的策略，先扎根与一线城市距离较近的发展中城市，然后逐步向大城市进军。比如，碧桂园是众多大房企中，较早投资和开发孝感这种类型的三四线城市，在众多房企还在一二线争夺的时候，其就以前瞻性的战略眼光与成熟的运营先见布局极具发展潜力的三四线城市。当不少房企在2017年刚开始布局项目的时候，碧桂园已在孝感提前规划布局。

       无论方式如何，一个不争的事实是，大房企正在迅速在三四线城市布局。密集拿地“补仓”则成为不少大房企扩张的方式之一。

       房企入驻刺激地价上涨？

       对三四线城市来说，大房企的入驻最直接的是带来居住品质的提升。大房企的很多产品都是标准化的系列产品，物业服务、商业配套、景观设置等设施较为完善，“复制”到三四线城市后，往往成为“标杆性”“高端性”产品。

       但同时，大房企拿地时的“大手笔”，也一定程度上催生了地价的上涨。中原地产研究中心统计数据显示，三、四线城市土地出让金有明显上涨，有的城市土地溢价率现同比暴涨，有的上涨3倍-4倍，多则上涨7倍，甚至近13倍。

       以上图孝感市为例，根据孝房网2017年终报统计，2017年，孝感楼市出让宗地总规划面积约88.523839公顷，环比去年上升135.71%；总成交金额约344182.655万元，环比去年上升591.20%。其中孝感市本级有11宗，孝南区24宗。孝感宗地成交金额、成交单价、楼面价均远超2016年。

       孝感市楼市前景被看好

       近年以来，在棚改与各种城市规划等多种宏观环境下，孝感市的枢纽优势逐渐显现出来，孝感的楼市前景被业内看好。

       业内人士表示，面对有限的一二线土地资源和住宅用地供求关系紧平衡的新常态，为了维持规模的不断增长，房企不得不四处拿地，这是房企回归三四线城市的重要原因之一。另一方面，在一二线城市普遍限价、项目利润单薄的情况下，这些三四线城市的项目反而获得了更高的利润，这也让部分高周转房企看到了更好的市场机会。