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⛩项目名称：「同悦湾璟庭」
项目简介：青浦朱家角品质新房
最新动态：已过会，5月21号认购
区域板块：青浦朱家角
产品介绍：85-129㎡洋房&叠加
️商业配套：项目近邻青浦新城万达茂等5大旗舰级商业体，近百万方商业在握
交通配套：距17号线淀山湖大道站直线距离约2km
医疗配套：2km范围汇聚复旦大学附属中山医院国家医学中心青浦新城院区一期（建设中）、朱家角人民医院/长三角智慧医院等4大院区
周边学校：上海青浦兰生复旦学校，上海平和双语学校、复旦附中（青浦分校）、朱家角中学在旁，更规划幼儿园和小学
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1地段7号线淀山湖大道站直线距离约2.5公里，通过17号线可直达虹桥商务区，并且能无缝换乘2/10号线，快速接驳上海市中心。
周边崧泽高架、G50、淀山湖大道、沪青平公路、沪苏嘉城际铁路（上海示范区线）等干道，使得日常自驾出行，亦可通达上海主城，畅达长三角。
学校方面：周边公办有朱家角中学，民办有上海青浦兰生复旦学校、上海平和双语学校、复旦五浦汇实验学校等。
（免责：以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。）
商业方面：项目周边有约45万方的青浦万达茂（淀山湖大道地铁站上盖），另外还有东渡蛙城、吾悦广场等，配套齐全。
医疗上，2公里范围内有复旦大学附属妇产科医院青浦分院（红房子医院），上海儿童医院长三角示范区医学中心（规划中），复旦大学附属中山医院国家医学中心青浦新城院区一期（建设中）。
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大淀湖、淀山湖、淀浦河水系在旁，课植园等6大生态氧吧环绕，成就诗意栖居。
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2产品
该项目位于上海市青浦区朱家角镇，地理位置优越，环境优美。项目东至淀园路，南至阁游路，西至淀北路，北至黄家埭路。
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上海 2025 年楼市新政重磅落地：外环外不限购、公积金「又提又贷」、商贷利率全面下调
一、限购政策突破性松绑，外环外购房「不限套数」
2025 年 8 月 25 日，上海市六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（简称「沪六条」），对外环外购房套数限制全面取消，这是近年来上海楼市调控力度最大的一次政策调整。新政明确：
· 外环外不限购：沪籍家庭及连续缴纳社保 / 个税满 1 年的非沪籍家庭，在外环外购买新建商品房或二手房均不限套数。这意味着原本受限于「沪籍家庭限购 2 套」的改善型群体，可在外环外自由增购养老房、度假房或资产配置型房产。
· 单身购房资格等同家庭：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）购房不再受「单身限购 1 套」限制，沪籍单身外环外可购多套，非沪籍单身连续缴满 1 年社保即可在外环外自由购房。这一调整直接利好青年人才和新市民群体，例如张江科学城单身工程师可在临港新片区增购住房，解决职住分离问题。
政策实施后，外环外市场迅速反应。宝山顾村、青浦徐泾等热点区域楼盘咨询量激增 3 倍，保利海上印等项目推出「政策解读夜场」，通宵接待购房者。数据显示，2025 年前 7 月外环外新房成交占全市 60%，新政有望进一步激活该区域去化，缓解库存压力（外环外库存占比 76.6%，去化周期 17.6 个月）。
二、公积金政策「三箭齐发」，绿色建筑贷款额度最高达 216 万
新政对公积金政策进行系统性优化，首次实现「提取支付首付」与「贷款额度不受影响」的双重突破：
· 支持「又提又贷」：购买新建预售商品房时，可提取本人及配偶公积金支付首付，且提取金额不计入贷款额度计算基数。例如，某家庭公积金账户余额 50 万元，提取 30 万元支付首付后，仍可按原基数申请最高 184 万元贷款。
· 绿色建筑贷款额度上浮 15%：购买二星级及以上绿色建筑住房，首套公积金贷款额度从 160 万元提升至 184 万元，多子女家庭叠加后可达 216 万元；二套额度从 130 万元提至 149.5 万元。目前上海 60% 的新房符合绿色建筑标准，这一政策直接降低绿色住宅购买门槛，推动低碳居住理念落地。
· 首付提取流程简化：购房者仅需提供购房合同、首付发票及公积金缴存证明，即可通过「一网通办」平台线上申请提取，3 个工作日内资金到账。
三、商贷利率「一视同仁」，二套房贷月供每月最多省 439 元
新政最具突破性的调整在于商业贷款利率定价机制：
· 首套与二套利率全面并轨：银行业金融机构不再区分首套与二套住房，统一按市场利率定价。以 100 万元贷款、30 年期等额本息为例，调整后二套利率从原 3.65% 降至 3.05%，月供减少 220 元，总利息节省 7.92 万元。若贷款金额更高（如 500 万元），每月可节省 1100 元，显著降低改善型购房成本。
· 差异化政策区域同步调整：临港新片区、青浦新城等 6 个郊区二套利率从 LPR-25BP 降至 LPR-45BP，与核心区持平，进一步缩小区域间购房成本差异。
这一调整直接对标北京「认房不认贷」政策，但力度更大。克而瑞数据显示，上海二套房贷占比达 35%，利率下调后预计释放约 200 亿元改善型购房需求，推动「金九银十」市场成交量同比提升 40%。
四、房产税政策优化，非沪籍家庭最高享人均 60㎡免税面积
为衔接限购政策调整，新政对房产税规则进行针对性优化：
· 非沪籍首套房免征：符合购房条件的非沪籍家庭购买首套住房，暂免征收房产税。
· 多套房免税面积扩容：非沪籍家庭购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积后，按「人均 60 平方米」扣除免税面积。例如，三口之家购买 200㎡住房，应税面积仅 20㎡，较原政策减少 160㎡的应税基数。
这一调整使非沪籍家庭持有多套住房的成本大幅降低。以一套市值 1000 万元的外环外住房为例，原房产税年缴纳额约 4.2 万元，新政后可降至 0.84 万元，降幅达 80%。
五、政策效应前瞻：外环外成最大赢家，市场格局或将重塑
· 短期市场热度分化：外环外新房去化周期预计从 17.6 个月缩短至 12 个月，闵行马桥、松江新城等区域可能出现「日光盘」；而内环内高端项目（如前滩、徐汇滨江）因供应稀缺，价格将保持坚挺。
· 置换链条加速激活：政策允许「先买后卖」，外环外置换型买家可锁定新房后再出售旧房，避免「踏空」风险。例如，浦东金桥家庭可先认购临港 140㎡洋房，再挂牌出售市区老破小，资金周转效率提升 50%。
· 绿色建筑迎来爆发期：公积金贷款额度上浮叠加绿色建筑补贴，预计 2025 年四季度绿色住宅成交占比将从 60% 提升至 75%，装配式建筑、超低能耗住宅等新技术应用将加速落地。
六、购房策略建议
1. 外环外优先布局：重点关注五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）及临港新片区，这些区域不仅享受不限购政策，还叠加人才购房补贴（如临港人才社保满 1 年即可购房）。
2. 公积金「组合拳」使用：购买绿色建筑时，可先提取账户余额支付首付，再申请最高 216 万元公积金贷款，综合融资成本可降至年化 3.5% 以下。
3. 商贷利率「窗口期」把握：政策实施初期（8-12 月）银行审批宽松，建议优先选择国有大行（如工行、建行）申请利率最低档，部分银行对优质客户可下浮至 LPR-50BP。
4. 房产税申报提前规划：非沪籍家庭增购住房时，需在次年 3 月 31 日前完成房产税优惠申报，逾期可能产生滞纳金。
结语
上海「沪六条」政策通过「限购松绑 + 金融让利 + 税收优化」的组合拳，系统性降低购房门槛和持有成本，这是 2016 年「沪九条」以来最具突破性的楼市新政。对于购房者而言，外环外不限购、公积金「又提又贷」、商贷利率下调构成「三重利好」，尤其是多子女家庭、青年人才和改善型群体将直接受益。建议抓住政策窗口期，结合自身需求理性选择购房区域和产品，同时密切关注后续细则落地（如公积金提取流程、绿色建筑认定标准等），最大化享受政策红利。
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