中国铁建·花语前湾好不好?听说买过的都后悔了!一系列内幕被曝光!

了解上海楼市的朋友，对大虹桥这个板块一定不陌生。放眼整个上海房地产市场，大虹桥的热度都是TOP级别的，千人摇号的盛况层出不穷，但随着徐泾宅地开发殆尽，大虹桥新房供应量也是急转直下。

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为什么这么说呢？

高能规划发展，决定未来高度：前湾作为大虹桥最后的成片开发区域，具有高起点战略定位，及大体量规划优势。而中铁建·花语前湾售楼处预约电话，请拨打400-8080-420☎☎√√，位处前湾正核，坐享澎湃发展红利

丰富配套资源，纵享品质生活：项目直线距离芳乐路站约680米，三轨交汇；周边Costco、印象城（在建中）等繁华商业荟萃；另有华师大新虹桥教育园区、新虹桥国际医学中心等顶级资源环绕

央企匠心钜制，大虹桥品质标杆：由实力央企、世界500强企业中国铁建打造的升级版花语系新作！在拿地时就有约3000元/平的高标准装修要求，未来品质非常值得期待

与此同时，上海楼市新政频发，各项利好政策都开始刺激楼市发展，大量的购房需求积压得不到释放，这时「中铁建·花语前湾售楼处预约电话，请拨打400-8080-420☎☎√√」的出现无疑是久旱逢甘霖的存在。

中铁建·花语前湾售楼处预约电话，请拨打400-8080-420☎☎√√位于炙热的闵行前湾地区。那么为什么说前湾是虹桥的未来？上海2035，虹桥划入主城，成为新的城市副中心，定位为全球城市功能主要承载区。其中约30k㎡的前湾地区将重点打造，成为面向国际国内的世界级“会客厅”。

中铁建·花语前湾售楼处预约电话，请拨打400-8080-420☎☎√√前湾的定位为：“长三角总部经济首选地、国家产城融合示范标杆和绿色开放共享的国际主城”。是虹桥国际开放枢纽城市功能的核心承载区，是虹桥“十四五”发展的新中心。

中铁建·花语前湾售楼处预约电话，请拨打400-8080-420☎☎√√项目位于前湾规划的核心区域，是整个前湾地区配套规格更高、环境更好、交通更便捷、品质住宅&优质教育更集中的区域。项目周边规划了约100万方前湾公园，对标世纪公园，打造“翡翠绿廊”。

1、定位高

根据规划，前湾位于虹桥商务区南虹桥范围内，行政上归属于闵行华漕镇，而且被纳入上海主城范围。在上海市“十四五”规划中，前湾是上海“一主两翼”结构的重要组成部分。

区域定位为“长三角总部经济首选地、国家产城融合示范标杆和绿色开放共享的国际主城”，将对标陆家嘴、纽约等地发展！

未来总体量约2平方公里的前湾中央活动区，还将以260米的地标建筑云霄塔为核心，建设标志性高层建筑群！

2、体量大、可成片开发

前湾作为整体转型区域，它是虹桥商务区内规模最大、最完整的一处待开发区域，具有丰富的可用土地资源。

根据土地控规指标，前湾总开发体量大约是在3000万㎡，数倍于前滩！如此大的体量，显然更具成片发展优势。

3、产业更强

而且作为虹桥科创重要承载区，前湾片区规划将在“十四五”期间形成营收规模超千亿的硬核产业集群。

据悉，目前北部创新研发产业片区启动建设；南部健康医疗产业片区基本建成；中部电竞文创产业片区基本建成；虹桥国际艺术文化中心已经落地。

前湾产业示意图

4、生态环境更宜居

根据规划前湾还将对标世纪公园，打造约100万方前湾中央公园！

作为未来上海主城区内最大的滨河公园，前湾中央公园以「一湾 两湖 三区」规划理念，以C型水系为主要脉络，打造30个社区公园、总计超过3500亩的蓝绿空间。

前湾中央公园效果图

可以想象，未来的前湾将成为一个有高规格商业办公，也有大体量国际社区，也又有稀缺公园、水系宜居环境的片区。

相比徐泾、江桥，前湾无疑是大虹桥未来更耀眼的“后起之秀”！可以说是一个集规划、交通、医疗、教育、商业、生态多位一体的六边形全优板块！

2丰富配套资源

纵享品质生活

「中国铁建·花语前湾」占据C位核心地段，纵享前湾超高规格的资源配置！

商业方面：网红超市开市客已经开门营业，开市客南面是已经开始建设的印象城MEGA，将打造约14万㎡的购物空间、约1.4万㎡的办公以及超10万㎡的车库！它的落地将填补前湾的商业空白，彻底升级华漕居民的消费娱乐体验。

前湾印象城MEGA效果图

超级合生汇也将落地虹桥前湾地区，建成后集购物中心、电竞产业园、五星级酒店、专业电竞赛馆为一体，设置了全球首个双电竞场馆，预计将于2024年正式竣工。

超级合生汇效果图

交通方面，项目直线距离芳乐路地铁站约680米，芳乐路站已经成为三轨交汇（13号线/示范区线/25号线）的西上海重要节点枢纽！

项目北侧的轨道交通铁路示范区线（建设中）、13号线西延站（建设中，预计明年年中竣工）、地铁25号线（规划中）都将在芳乐路站交汇。

示范区线（在建）将构建起虹桥枢纽、青浦新城与长三角一体化示范区的快速骨架交通。预计2028年建成。

13号线西延伸（在建）预计2025年12月竣工，未来可以东联上海市中心、浦东新区，南接大虹桥，仅需步行即可搭乘13号线前往全市各大商圈中心；

25号线（规划中）定位为市区线，可一键连接徐汇。

13号线芳乐路站示意图

医疗方面，有斥资120亿打造的，总占地面积100公顷的新虹桥国际医学中心，这里几乎汇集了全球较好的医疗资源。目前已入驻的医疗机构有：复旦大学附属华山医院西院、新加坡百汇医疗集团、复旦儿童医院、日本BML株式会社等综合性专科医院。

环境方面，前湾公园于22年11月1日开始动工了。

教育资源更是优秀，早在2020年1月17日，整个板块发展最初始的时间点，华漕镇管理部门就和华师大教育集团签署合作框架协议，合作共建7所公办学校，包含幼儿园到初中的十二年教育。

这个教育集团内设7所集幼小初为一体的公办教育园，其中包括：华东师范大学新虹桥实验幼儿园（公办，含南北两个园）、华东师范大学新虹桥实验小学、华东师范大学新虹桥实验初中、华东师范大学知序实验幼儿园（民办，两方协议已于2019年4月签约），10-07地块幼儿园、08-01及08-02地块九年一贯制学校。其中的小学地块已经启动招标，工期大概约2年。

另外，区域美、新加坡、韩、英、德、法和台商子女学校、诺德安达双语学校等环伺。这些学校又加深了前湾国际化的属性。（具体项目可享受的教育资源以公示为准）

闵行华漕前湾作为六边形全优板块，配套建设正在路上，未来居住氛围将更加浓厚！前湾作为国际社区定位和规划，将享受各种高端资源配套！

如此的前湾地区，尤其是在楼市之中，成为大虹桥核心区内的“天花板”，似乎完全不会稀奇！

3央企匠心钜制

大虹桥品质标杆

项目在未来发展与周边配套上依然是十分优秀了，在产品塑造上也是不甘示弱！

「中铁建·花语前湾售楼处预约电话，请拨打400-8080-420☎☎√√」由实力央企中国铁建匠心打造，中国铁建隶属于世界500强企业，其深耕华东已于10城打造54座筑品，打造了三大惊艳的产品系——西派系、花语系、星樾系，贡献了拙政江南、莫干山语、花语堂等众多市场明星楼盘。

在上海，中国铁建2年连落10子，打造了上海花语江南、花语天境、星樾云栖、星樾云涧等业绩与口碑双优的作品。2023年凭借优秀表现，还荣获了“2023上半年上海市房地产10强企业”荣誉。

同时，中国铁建前瞻布局前湾，以升级版花语系新作，为上海贡献一座全新的国际住区样本，即中国铁建·花语前湾！

高级现代审美 跨越时区的建筑艺术

现代极简 |现代几何建筑立面，去风格式公建化设计，将奢度化繁为简，奏响天际和鸣

纯粹美学 |金色顶冠、大面积玻璃幕墙、直线线条搭配金色铝板，营造奢侈品通透质

竖向韵律 |直线条对称设计，线条棱角分明的秩序艺术，硬朗挺拔而不失韵律

高浓聚场效应 身份与生活交融的场域

项目打造开放式中央街区，约4000方公共街区，将形成开放无界的「城市会客厅」，汇集运动健身、养育托管、儿童教育、社区食堂、老年社交等全龄化多元化功能，将成为社区重要的时尚、社交、休闲聚场

高阶要素整合 归心为生活加冕仪式感

归家入园仪式 |五星级酒店入户，生活归家亦是归心的尊崇仪式

架空层泛会所 |设置主题化架空层泛会所，沉浸江南奢境，承载多元休闲场景

项目二期在售少量建面约101㎡户型！

抓紧机会捡漏700万级红盘！

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上海9.30限购政策主要变化有如下：

由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

值得关注的是，此次新政距离“沪九条”出台时隔仅四个月，上海为何再次多措并举？新政策释放怎样的信号？多项调整政策又将分别惠及哪些人群？带着这些市民关心的焦点问题，解放日报·上观新闻记者采访了相关部门负责人，部分房地产开发企业负责人、中介机构负责人，以及专家学者进行解读。

七条举措体现综合施策

在调整住房限购方面，《通知》明确：

一是，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

三是，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在临港工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

在优化住房信贷方面，《通知》提出：

一是，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

二是，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

在调整住房税收方面，《通知》提出：

一是，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

二是，按照国家工作部署，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求。

更好满足刚性和改善性住房需求

“沪九条”施行4个月以来，上海房地产市场反应如何？此次为何再次出台新政策？

综合多家房地产中介机构数据，“沪九条”自5月28日起正式施行以来，政策效应逐步显现，市场整体保持向好向上趋势，交易活跃度明显提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交价格总体平稳。

以二手房为例，今年6月至8月，上海连续三个月成交套数超过1.5万套“荣枯线”，走出了“淡季不淡”的势头。总体上看，“沪九条”对上海房地产市场的稳定作用显著，有效巩固了市场健康发展态势，楼市表现在全国持续领先，展现出较强的市场韧性和活力。

党的二十届三中全会《决定》明确，要“加快构建房地产发展新模式……充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。9月26日，中央政治局会议再次明确，“要促进房地产市场止跌回稳……回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。同时，相关部门留意到，自“沪九条”出台以来，不少市民提出，希望进一步优化房地产调控政策。

本次新政出台，就是为了深入贯彻落实党中央、国务院的最新决策部署，回应群众关切，因城施策，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

聚焦限购、金融和财税领域

上海本次优化调整房地产市场政策措施，有哪些方面的考量？主要覆盖哪些人群？

结合党中央、国务院的要求，相关部门持续加强政策预研储备，及时充实政策储备工具箱，推动增量政策和存量政策形成叠加，促进政策实施过程中的协同联动，放大政策的组合效应。

自“沪九条”施行以来，相关部门密切监控市场数据，同时联合相关部门深入分析研判了市场变化趋势，广泛听取专家学者、市场主体等各方面的意见建议，形成了一系列政策措施。

本次新政聚焦限购、金融和财税三方面，体现了整体性、系统性。比如：在住房限购政策方面，立足服务安居、促进职住平衡，缩短了非沪籍居民购房缴纳社保年限。在住房信贷政策方面，最低首付比例，首套房贷已降至15%，满足合理购房贷款需求。在税收方面，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿说，此次政策优化主要体现了三个方面的考量。聚焦安居，从需求端入手，促进职住平衡，进一步支持改善性住房需求；分类施策，如在需求端，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。在信贷端，差异化实行二套房贷最低首付款比例。精准施策，如对在临港工作、职住分离的群体，实施更加差异化的购房政策。

非沪籍调整社保缴纳年限

本次调整住房限购政策中，对非本市户籍居民家庭以及单身人士的购房条件均有所放松，相比之前政策，此次调整主要体现在哪里？

来自全国各地的青年人才，是上海这座城市的重要组成和发展动能。针对这类群体的住房需求，上海不断优化购房细则，让这类青年人才能够在沪安居乐业，打造人才“强磁场”。

因此，本次上海房地产政策优化调整中，非常关键的一点是针对非沪籍群体，调整社保缴纳年限。

此前的“沪九条”明确，非沪籍居民在沪购房，需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上；其中，如果是新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房，只需连续缴纳满2年及以上，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房需连续缴纳满1年及以上。

本次的调整政策，则覆盖到以上所有人群，即所有非沪籍居民家庭以及单身人士。如果购买外环外住房，需要在沪缴纳社会保险或个人所得税的年限，均调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

有数据显示，非沪籍人群对外环外住房的需求量较大，以新建商品住房市场为例，自“沪九条”施行以来，购房者中超20%为非沪籍人群，这个人群中60%以上购买的是外环外的新房，所以这个政策是切中非沪籍购房者的需求的。

关注持有居住证人群

本次新政还覆盖到了持有《上海市居住证》的人群，对于他们而言，要满足哪些条件才能够享受新政？具体变化在哪里？

2002年，上海开始实行居住证制度。这项制度从设立之初，就是为了鼓励国内外人才来沪就业，从而提高城市综合竞争力。本次新政针对持有居住证的在沪市民，通过在住房方面加大改善力度，让各类为上海做出贡献的人才们能够在上海安居乐业。

根据《上海市居住证积分管理办法》，上海实行居住证积分制度，对在上海合法稳定居住和合法稳定就业的持证人进行积分，达到标准分值的，可享受子女教育和社会保险等方面相应的公共服务待遇。总积分标准分值为120分。

此次上海针对居住证落实优惠和支持政策，赋予了居住证更多购房权益。持有《上海市居住证》的非沪籍居民家庭（非单身人士），如果积分达到120分，并且在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上，在购买住房套数方面，将和沪籍居民家庭享受一样的购房待遇，即无孩或一孩家庭可以购买2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以购买3套住房。

持有《上海市居住证》的非沪籍家庭，在满足标准分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最长7年的时间才能实现“居转户”（落户上海）。对于这部分人群而言，现在最多可以提前4年，享受到落户上海之后的购房待遇。这项政策调整将释放这部分人群的改善性住房需求，帮助他们更早实现安居理想。

引导临港新片区职住平衡

新政对于临港新片区的限购政策也有所调整，主要覆盖哪些人群？限购条件有何变化？

上海中原地产分析师卢文曦表示，本条举措的重点在于“职住分离”，和临港新片区的改革导向密切相关，有助于更好推进产城融合、职住平衡的工作导向。

针对在临港新片区工作，但是居住于新片区以外的人群，如果已经在上海其他区域购房，达到现有限购政策的上限，且确实居住在新片区以外，那么无论此前拥有几套住房，根据此次新政，将可以在临港新片区增购1套住房，降低通勤成本。

商业贷款首付比例继续下调

本次新政中也提到优化住房信贷政策，具体做出了哪些调整？覆盖哪些人群？政策力度有多大？

本次优化政策进一步下调了商业性个人住房贷款的首付比例，较大力度降低购房门槛和首付成本。

新政施行后，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，从20%下调至15%，累计降幅5个百分点；二套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从35%下调为25%，累计降幅10个百分点，差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从30%下调至20%，累计降幅10个百分点。

下表对认购总价500万元和1000万元的商品住房进行测算。可以看出，两类购房都享受到非常明显的降首付、降成本的效应。

降低首付比例的首付款变化（万元）

适时取消普宅、非普宅标准

在税收方面，还有哪些政策可以降低居民的交易成本？

上海市易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次上海明确，将按照国家工作部署，适时取消普通住房标准政策，这和房地产从“有没有”转向“好不好”的市场特征有关。挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策，有望迎来调整，进而实现减负效应。需要说明的是，两个税种和“买”的关系不大，但和“卖”的关系较大，即对房东降低售房成本有显著的作用。

有专家初步预计，对于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面积超144平方米的住房等，都有望获得较好的减税效应。

普宅标准退出后增值税税率的可能变动情况（结合“5改2”政策）

2021年，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次调整，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，通过降低交易环节的税收成本，更好支持改善性住房需求。