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实话说，看到这个消息一瞬间虽然略有吃惊——

这项目品质不算差，石材外立面，又在地铁口，外环内卖6.2的价格也不算特别离谱的贵，按理来说不该卖的如此差。

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不过想到项目所处的板块，就有觉得十分合理。

项目所处的外高桥板块，真正可以称得上过去十年浦东没落最严重的地方。

从发展的眼光来看：

未来这个小板块的楼市行情，恐怕还要继续走下坡路。

其实阳明花园这个项目不好卖的原因很多维。

从项目自身来说：

产品上，阳明花园是十年前的设计理念，户型比较过时。

项目周边的城市界面比较差，有点城乡结合部的味道。

此外，项目的宣传推广的宣发做的也不算多。

突然取证拿出来卖，肯定是不会有太多人去买。

不过这些其实都只是表层原因，或者说是不关键的原因。

我们常说浦东的购买力强大，浦东的购房者年轻、高收入、高学历：

市场上这些新盘，浦东的购房者甚至比广告商们都了解。

如果你值得买，即便你一条广告不发，也有一堆人去上赶着买。

一个项目在市场上卖不动，核心问题肯定是出在了客群关注度和价格认可度上：

客群关注度：你这个区域有多少客群基数，有多少人关注者你这个区域的房子准备下手。

价格认可度：你多少单价、多少总价，购买力愿意选择你。

二者之间前者决定着后者。

如果是你区域有潜力，大家对你预期高，那么即便价格贵一点大家也能接受。

举个例子，如果阳明花园不是在这个位置，同产品条件、价格条件搬到御桥，即便产品设计上有些问题，也会被张江购买力买爆。

阳明花园这个目卖不动的核心原因，原因很简单，就是价格太贵了。

倒退到客群关注度上，就是板块不行了，购买力萎缩了，价格大家不认了。

阳明花园本次入市的价格是6.2万每平毛坯入市，从全浦东的视角看的确是不贵。

毕竟从毕竟外环外周浦东那些没地铁的新房都要卖到6万，周围都是农田的横沔都要卖到6.5-7万。

但是从项目自身来看，的确是贵得有些离谱。

从项目自身来看，同属于二期的二手房，如今的二手房成交价只有5.8万每平，人家还是已经装修好可以立刻入住的房子。

你这个毛坯6.2万的价格，来来回回贵了了4000裸房+3000装修，得有七八千的价格。

当然前面也说过，价格贵，只要是购买力足够多这房子也不愁卖。

不过既然二手房都卖不上价格，基本也谈不上什么购买力充裕了。

项目滞销，最本质的问题还是项目所处的外高桥板块没落了，购买力在流失，板块的房子才不好卖了。

在2009年浦东南汇之前，浦东一直是北强南弱的格局。

一方面老浦东整体的版图就是在如今浦东的北部区域，周康地区原来都属于南汇区。

左图为 1991 年浦东新区总体规划图、右图为 2000 年上海市城市总体规划-中心城土地使用规划

当时城市开发的重心、产业发展的重心肯定都是向北向东而不是向南。

从发展产业的角度看，当时外高桥和金桥的崛起是远远顺利于张江的。

外高桥这个地方，最大的优势就是地理优势，直接可以靠水吃水，发展港口和贸易。

金桥在当时也主要以制造业为主，生产白色家电销往世界，二者配合得当，相得益彰。

相比之下，当年主打高科技的张江高科还是小小园区，在高科技企业比较少的年代早期发展艰难（因为早期哪有高科技产业），直到罗氏制药落地才开始正式起步。

区域发展的好，跟着诞生的有钱人就多，大家第一意愿都是在附近置业。

城市发展的规律就是如此，当一片区域成熟之后，自然而然要在附近诞生一片属于有钱人居住的地方。

但是外高桥和金桥作为产业区，核心区以厂房和老社区为主，都没啥太好的房子。

尤其是外高桥，核心区的大部分房子都是当年为了港口建设的工人新村，夹杂着一些动迁房，居住条件实在是比较一般。

外高桥地处江边，新开发的房子肯定没法向江边港口靠拢，自然是向南开发，想要开发新的改善住房肯定只能向南走。

而外高桥和金桥之间恰好夹着这么一整片空地，一部分属于高行镇，一部分属于高桥自己。

属于高行的部分，就变成了后来的森兰国际社区。

属于高桥的部分，高桥自己也开发了尼德兰系列一整片改善社区（上图的高南部分也属于外高桥板块）。

这两片区域，其实一定程度上可以视为对于之前由金桥和外高桥诞生的富人的“收割”。

这个规划其实也很合理，毕竟积压的购买力不少甚至买到了江对岸的新江湾城，还不如在浦东也搞一个同样定位的国际社区阳明花园官方售楼处热线：400-9955-415☎️☎️✅✅✅阳明花园官方售楼处热线：400-9955-415☎️☎️✅✅✅