锦绣云澜(营销中心)官方网站-锦绣云澜销售中心(售楼处)-锦绣云澜售楼处电话-电话地址-价格-户型-小区环境-楼盘详情-交房时间-周边配套

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今天李想测评的是位于浦东川沙的陆家嘴锦绣云澜。项目总建面约12.7万㎡，由16栋16-17层中高层和1栋18层保障房组成，总可售房源1064套，主力户型为89-168㎡的三至四房，整盘联动价6.4万，主力总价500-1200万 。项目自2023年6月27日首开，已于今年7月交房，现在是现房销售状态，目前还剩120多套140-168㎡的大户型，以及几套98㎡户型，剩余房源总价集中在800-1200万。综合评级给到B，它明明和观宸润府区位条件差不多，到底输在哪？

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接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

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区位评级B

川沙本身是生活气息浓厚的大型居住板块，还有上海价值最高的2号线穿境而过，但从市区客的角度看，唐镇、张江等强势的上游板块都对它形成拦截，因此区位评级还是给到B，其中地理b，交通b，配套b+，相邻a。

川沙老城区围绕川沙古镇形成，位于板块西北边。目前区域内的4个新房主要分布在两个新片区：

2个在被2号线分隔的老城区南边，2个在与老城区一河之隔的东边。因为大部分商服、公建都集中在南边，比如2号线川沙地铁站、川沙最大的商业体百联川沙购物中心，所以南边价值比东边高。而锦绣云澜就是南边的项目之一，虽然距离轨交直线约1公里，步行不算近，但整体区位条件还是优于东边的两个竞品。而它与同在南边的直接竞品华润观宸润府，其实只隔了一条河，区位条件基本相当。两者相比，锦绣云澜虽然距轨交略远，但它是52万方的产城综合体规划的一部分，紧邻着九六广场，还专门建了天桥直达商场。而且北侧挨着天然河道，东侧是运动主题公园，生态环境也比较舒适。

图源网络

产品评级B

区位没差多少，可它的产品与观宸润府就相差甚远了，因此产品评级给到B，其中规划与排布a，公区b，户型b+，内装b。

两者都是2.0的容积率，锦绣云澜占地6.3万方，地块更大，做的是均好的16栋16-17层的中高层，而观宸润府占地3.8万方，地块较小，做的是9栋17-18层的中高层和2栋13-14的小高层。单论规划排布，锦绣云澜是优于观宸润府的，因此这一项我们给到a。

但是，在产品的其他方面，观宸润府的产品力无疑更胜一筹：

第一，外立面方面，锦绣云澜主要用真石漆，只搭配少量石材和铝合金线条；观宸润府则在真石漆的基础上，加了局部铝板和大面积玻璃面，公区还多处用了奢石、奢玉，品质确实更好。

第二，社区共享空间上，锦绣云澜没有下沉式会所，也没做架空层充当泛会所；观宸润府则设置了5个架空层泛会所，设置了会客厅、健身区、儿童剧场和24小时无人超市来方便生活。

第三，社区景观上，锦绣云澜虽因社区规模大、建筑覆盖率低，本具有更大空间打造景观，但2万方的绿化，面积是有了，精致度上还是不及华润；观宸润府不仅打造了高颜值的九大海派花园，还配了约400㎡的戏水池。最后是内装，观宸润府所有户型都是精装修，锦绣云澜的大户型却全是毛坯交付，业主还得自己额外掏钱装修。这么对比下来，锦绣云澜在产品上几乎样样都落于下风，面对观宸润府根本没有还手之力。

交易评级B

最后来看交易，相对于1000多套的总量，目前已经卖掉90%，还算躲过了市场下行期，即便我们认为它当期不值得买，但是总的交易评级还是给到B，其中定价c，供需c，竞品b+，能力c。

锦绣云澜和观宸润府的入市时点不同：

锦绣云澜2023年6月入市时，正处于市场最高峰即将向下掉头的时点上，开发商对市场颇有信心。而到了2023年底观宸润府入市时，市场已经下行半年，华润对未来的下行走势有了清晰的判断。正是基于这个前提条件，两者的表现明显不同：

第一就是在营销展示方面，锦绣云澜当时还在PPT卖房，而观宸润府则是直接开了实景师范区，非常有诚意地将实景展示在购房者面前，而且华润本身就在产品，尤其是实景的打造上能力更强，锦绣云澜自然棋输一着。

第二就是在价格方面，锦绣云澜因为市场情绪好，觉得不愁卖，就按正常的节奏销售，而观宸润府已经亲眼目睹了市场的下行，所以一上来就开了全民分销，直接把锦绣云澜打懵了。等到2024年8月，锦绣云澜才被迫开了分销渠道应战。可在这8个月里，客户已大量分流，它完全处于被动，延误了黄金的销售周期。之后市场就一路直线向下，观宸润府已经顺利离场，它却被留了下来。等到观宸润府清盘后，它终于有了喘息之机，加上相对浦发上品又有一定优势，又消化掉一批地缘客。走到今天，它剩下的基本都是大户型，这类户型在总户型中的占比又特别高，达到30%，这也在一定程度上暴露了项目前期对未来市场的误判。

不过，好在它1064套房子已经卖掉了930套，幸好主力的资金已经回流，剩下的慢慢出掉就行了。

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