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看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属老带新推荐奖！

光明星城是位于上海临港新片区泥城板块的大型住宅项目，由光明地产开发，总建筑面积约80万平方米，分三期建设，主打75-123㎡的精装户型，均价约2.6万/㎡，总价156万起。

营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅光明星城售楼处电话：400-8855-420✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

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由上海本地老牌国企光明倾力打造的

约80万方大城

光明星城

建面约72-119平方米住宅

总价约156万起

正火热销售中

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核心优势

价格与户型

均价较周边次新房低约20%，小户型（75-95㎡）稀缺，得房率超80%，精装交付含中央空调和地暖。

主力户型包括75㎡两房、85-95㎡三房及115㎡四房，设计注重空间利用率，如双卫、飘窗、宽景阳台等。

配套与交通

步行10分钟可达临港万达、宝龙广场，规划2所小学、2所初中（H14-02初中已列入浦东重大项目）

中运量T1线已开通，远期规划轨交泥城站，自驾可通过两港大道快速通达。

区域潜力

泥城定位为临港先进智造片区核心，聚焦集成电路、新能源汽车等产业，未来人口流入预期较强

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光明星城基本资料：

【开发商】光明地产

【项目占地】：约24万方

【建筑面积】：约 80万方

总套数: 2871套

一期房源货量：864套

一期在售套数：202套

二期房源货量：327套

【一期建筑面积及价格段】：

75平（两房两厅一卫）：187-204万

85平(三房两厅一卫)：206-237万

90平(三房两厅一卫)：209-242万

95平(三房两厅两卫)：235-264万

【层高】：18层 高层【装修】：装修【梯户比】：两梯四户、三梯六户【均价】：2.6万【总价】：187-264万【绿化率】：约35%【容积率】：2.3【交房时间】：款清交房【物业费】：旺都物业 3.6元【车位配比】：1:1

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【二期建筑面积及价格段】

72平（两房两厅一卫）：145-193万

77平(三房两厅一卫)：143-195万

85平(三房两厅一卫)：200-260万

123平(四房两厅两卫)：298-378万

【层高】：18层 高层【装修】：装修【梯户比】：两梯两户、两梯四户、三梯六户【均价】：2.6万【总价】：143-378万【绿化率】：约35%【容积率】：2.3【交房时间】：款清交房【物业费】：旺都物业 3.6元【车位配比】：1:1

跟着国企买大城产品

才会更安心、更舒适、更具投资潜力

其实除了土地上的臻稀外，还有一个导致大城项目量少的原因是：大城不仅考验开发商的资金实力，更考验开发商的开发和运营能力。

相比普通住宅开发，大盘复合性更高，投资金额大、周期长、前期开发与后期运营对企业都是严峻的考验，普通开发商难以应对。

但光明星城的开发商，是来自上海本土的老牌国企：光明食品集团旗下的光明地产。

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上海人对于光明这家本地国企是非常熟悉和信赖的，光明牛奶、大白兔奶糖等陪伴了一代又一代上海小囡的成长。

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具体来看：

01.

社区

光明星城是一座总建筑面积约80万方米的开放式复合型活力社区。

项目未来将会有约1万方的开放式商业，在三期地块西北侧未来设有大型公交枢纽站、菜场、邻里市集和教育配套规划。

再加上项目旁约8.2万方的临港万达，这座理想大城能满足你全部的生活所需。

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示意图

另外，一座如此大体量的项目，其影响是非常深远的。

光明星城有近七千户的规划，这些业主未来对于“衣食住行”的庞大需求，会导致区域未来配套的建设，更偏向于以这座大城为中心。

届时，以光明星城为中心，整个区域将发展成为临港优质成熟的宜居板块，这个项目也将成为整个临港独一无二且万众瞩目的标志性社区。

而项目的一期业主，将会是全盘接收整个大城红利的赢家。

项目首推东地块，总占地约5.5万方，总建筑面积约13.1万方。

整个一期社区由11栋18-19层的高层组成。

效果图

小区总体规划：一环、两核、两轴、多园。

一环为云享健康环；

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效果图

两核规划了品质社交核及自然体验核；

效果图

两轴为尊享归家轴和自然生活轴；

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并且大手笔的设计了六园景观组团即：云养花园、云麓花园、云谷花园、流云花园、云际花园、 云梦花园。

这个绿色生态的活力街区，能保证业主全生命周期的日常生活需求。

02.

户型

户型方面，项目一期首推5栋楼，建筑面积约75-115㎡两至四房的品质优居。

效果图

其中，约75-95㎡的小户型在如今的临港，是非常臻稀的。

不管是今年入市的中建、鹏瑞，还是105片区等待入市的等等项目，都是约100㎡以上大户型为主的社区。

临港小户型的房源越来越少了

另外，临港105片区的新房，已经把临港的房价的天花板拓高到约3.5万元/㎡的层次了。

一方面这证明了如今临港的潜力。另外一方面，这也意味着300万元以内要想在临港主城区内买房，越来越困难。

但光明星城的小户型，给了我们一个或许错过不再的机会！

约75㎡2房户型，是目前少有的能以超低总价上车的户型。单套总价或许不到两百万起，且装修交付，非常惊喜！

并且，双开间朝南+主卧带飘窗、客厅带宽面阳台的设计，保证了室内每个空间都能享受到惬意的阳光，性价比真心超高。

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约85㎡的3房2厅1卫，三开间朝南+整体动静分离的设计，都保证了这个户型的居住舒适度。

另外，这个户型连卫生间干湿分离的小细节都照顾到了，不得不感叹光明对于产品细节的把控力。

约95㎡的3房2厅2卫户型，这个户型的实用性太高了。能保证业主从二人世界到二胎家庭的全生命周期需求。

另外，次卧+客厅外的超大宽面阳台非常惊艳。主卧的套房设计也能保证主人生活的私密性。

这是一个能让业主一步到位的神户型。

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这个约115㎡的4房2厅2卫户型，是目前来看，临港改善户型中更具性价比的一个。

首先这个户型把总价控制得很好，但4房实用性却是如今上海改善居住条件的终点。

在加上4开间朝南的设计，这个户型的尺度感和采光度非常强。

还有南向的超大宽面阳台、整体南北通透的格局、还有主卧套房的设计，这个户型实现了多数人对于未来生活的期待。

光明星城样板间图

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总的来说，光明星城的“大城+小户型”，对于整个临港来说，是更臻稀、更具有未来前景和居住舒适度的。

2022年临港置业，认准这座约80万方的大城！

浦东南部片区的商业中心

自贸区内，更为完善的潜力之地

自上海自贸区临港新片区规划出炉，滴水湖被定位为中央活动区，这里的价值毋庸置疑。

但临港自贸新片区作为一个约873平方公里的广阔天地，自然不会只出现一个中心，而是多中心并存，每一个中心都承担着各自的发展使命，形成多功能板块并存的结构。

就像浦西一样，除了有人民广场以外，还会有徐家汇、五角场等城市副中心的存在。✅光明星城售楼处电话：400-8855-420✅︎✅︎✅

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而光明星城所在的泥城就是下一个临港中心。原因有两点：

03.

交通为泥城大量导入人口，提供先决条件

这里是滴水湖核心区向西的第一站，有着天然的地理距离优势！

滴水湖核心未来会不少高薪企业，而这些企业所带来的高薪就业人口，会在区域的短缺供应和高昂新房价格的挤压下，沿着城市主干道或公共交通外溢。

而外溢的第一站，就是泥城。

从地图上明显能看出，泥城是所有临港自贸新片区中更靠近主城区的存在，享受到的辐射红利更为强烈。

并且，从滴水湖到泥城，中运量T1已经开通、两港大道也已经建成通车，连接紧密，出行快捷。

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另外，在临港新片区国土空间总体规划（2019-2035年）中，明显可以看到有一条规划中的轨交，会在泥城枢纽设立站点。

这样一个能快速直达滴水湖核心、且目前价格处于原始股的板块，真的太有想象空间了。

04.

高度成熟的商业，是泥城留住人才的王牌！

城市或者板块的升级首先一定是商业升级，成片商业即成为中心。所以，一个优秀的潜力之地，大多都是配套先行。

配套为这个区域奠定了吸引人才的坚实基础，未来会有更多生活在临港的人，向往泥城这个坐拥宝龙广场+万达广场双商圈的醇熟置业地。

没错，就是双商圈！

放眼整个临港，包括滴水湖核心区，没有哪个板块目前就坐拥双商圈。只有泥城拥有这样的商业格局。

早在2013年，泥城就被上海规划为未来浦东南片区四大商业中心之一。

所以早期这里就建成了宝龙广场、鸿音广场、华亮广场等商业体，经过多年的发展已经逐步形成目前临港主要的活跃商圈之一。

而总体量约8.2万平方米的万达广场落户泥城，更是捅破了这个潜力之地爆发前夜的那层窗户纸。

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临港万达广场实景图

部分资料源自网络，侵删

临港自贸新片区

迎来了一座80万方的大城

【光明星城】

更具潜力的板块+更具潜力的大城

推售72-119㎡臻稀的小户型

总价约156万起

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2025 房产交易税费全解 + 100 个核心术语精简版（优化版）

一、2025 最新房产交易税费明细（按交易主体分类）

（一）个人与个人之间交易

1. 住宅交易

·买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%，按房屋套数、面积阶梯征收）；产权登记费 80 元 / 套

·卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年且为家庭唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，房屋持有不满 2 年征收）

2. 非住宅交易（商铺、写字楼等）

·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元，按产权类型区分）

·卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（二）个人与公司之间交易

1. 个人购买公司住宅

·买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%）；产权登记费 80 元 / 套

·卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 个人购买公司非住宅

·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元）

·卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

3. 公司购买个人住宅

·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

·卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，不满 2 年征收）

4. 公司购买个人非住宅

·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

·卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（三）公司与公司之间交易

1. 住宅交易

·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

·卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 非住宅交易

·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

·卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

温馨提示：购买非住宅类房产时，需向交易方索取完整的购房发票及契税发票，作为税费核算与产权登记的必备凭证。

二、房地产 100 个高频核心术语精简解析

（一）产权与土地类（25 个）

·房产：权属清晰、可依法出租、转让或自用的房屋资产

·地产：附带合法权属的土地（含地表及上下限定空间），区别于无权属的 “土地” 概念

·房地产：房产与地产的统称，包含所有权、使用权、转让权等完整权益

·土地所有制：中国实行 “国家所有（城市市区）+ 集体所有（农村宅基地等）” 二元制度

·土地使用年限：居住用地 70 年、工业 / 教育 / 医疗用地 50 年、商业 / 旅游 / 娱乐用地 40 年、加油站等特殊用地 20 年（起算时间为开发商取得土地使用权之日）

·不动产权证：整合房产证与土地证的统一权属证书，是房产合法产权的核心凭证

·大产权证：开发商取得的整栋建筑产权证明，是分割办理小产权证的前提

·小产权证：购房者取得的单套房屋产权证明（即不动产权证）

·产权年限续期：住宅用地到期自动续期，非住宅用地需按相关规定申请续期

·土地出让金：开发商获取国有土地使用权时向政府缴纳的费用

·划拨土地：政府无偿划拨给单位使用的土地（如公益用地），转让时需补缴出让金

·出让土地：通过招标、拍卖等方式取得的、有使用年限的土地

·产权查封：因债务纠纷等被法院依法限制交易的产权状态

·产权抵押：将房产产权抵押给金融机构等作为借款担保的行为

·解押：还清贷款后解除产权抵押的手续

·共有产权：两个及以上主体共同拥有的房产产权（如夫妻共有）

·按份共有：按约定比例共同拥有房产产权的形式

·共同共有：无明确比例、共同享有房产产权的形式（如家庭共有）

·权属登记：将房产产权信息登记至不动产登记系统的法定流程

·产权过户：房产产权从卖方转移至买方的登记手续

·契税完税证明：缴纳契税后取得的凭证，是产权登记的必备材料

·个税完税证明：卖方缴纳个人所得税后取得的交易凭证

·增值税发票：房产交易中开具的增值税专用或普通发票

·土地使用证：原证明土地使用权的证书，现多整合为不动产权证

·他项权利证：证明房产存在抵押等他项权利的证书

（二）房屋类型与状态类（25 个）

·期房：尚未竣工、开发商已取得《商品房预售许可证》，需签订《商品房预售合同》的房屋

·现房：已竣工验收合格并取得大产权证，可即买即入住，签订《商品房买卖合同》的房屋

·毛坯房：仅完成基础工程（无门窗、墙面装修等）的房屋

·成品房：含基础装修（墙面、地面、门窗等）的房屋，可直接入住或简单软装

·普通住宅：符合容积率≥1.0、面积≤144㎡（各地略有差异）等标准的居住用房

·非住宅：商铺、写字楼、车位、公寓等非居住用途的房产

·经济适用房：面向中低收入家庭的政策性住房，申购需符合特定条件，上市交易有年限限制

·房改房：单位公有住房按房改政策出售给职工的房屋，需补缴土地出让金后可上市

·保障性住房：含公租房、廉租房、限价房等，由政府统筹建设的政策性住房

·商品房：开发商通过出让土地建设、可自由交易的房屋

·回迁房：拆迁安置补偿的房屋，部分需满 5 年才可上市交易

·安置房：政府统一建设的拆迁安置房屋，分为产权安置房和租赁安置房

·跃层：占据上下两层完整空间、通过室内专属楼梯连接的户型（每层层高≥2.2 米）

·复式：在单层高（通常 3.5 米以上）空间内增设夹层形成的户型，夹层层高略低

·错层：户内不同功能区楼面高度相差 30-60 厘米，通过小型楼梯连接的户型

·平层：所有功能区位于同一水平面的户型

·塔楼：以中央电梯井和楼梯间为核心、户型环绕分布的高层住宅

·板楼：由多个独立单元线性排列、户型多南北通透的住宅

·独栋别墅：独立占地、无共墙的别墅户型

·联排别墅：多栋房屋联立、共享侧墙的别墅户型

·双拼别墅：两栋房屋拼接而成的别墅户型

·叠拼别墅：上下两层叠加、独立入户的别墅户型

·学区房：位于优质学校招生范围内的房产（招生范围以教育部门划分为准）

·江景房：可直接观赏江景的房产

·海景房：可直接观赏海景的房产

（三）面积与规划类（25 个）

·建筑面积：房屋外墙外围测定的各层平面面积总和，含使用面积、辅助面积及结构面积

·套内建筑面积：套门以内的面积，由套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积组成（计算得房率的核心指标）

·公摊面积：整栋楼共用区域（楼梯间、电梯井、门厅、设备间等）的面积，按套内面积比例分摊给业主

·得房率：套内建筑面积与建筑面积的比值（高层 70%-80%，多层 80%-90%），需平衡公摊配套与使用面积

·套内使用面积：户内实际可使用的净面积（如卧室、客厅等，俗称 “地毯面积”）

·阳台面积：封闭阳台按全额计入建筑面积，半封闭阳台按 50% 计入

·容积率：项目地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值（越低居住舒适度越高，住宅通常 1.0-3.5）

·绿地率：规划建设用地内有效绿地面积与用地面积的比值（仅统计符合标准的绿地，如距建筑 1.5 米外的绿化）

·绿化率：项目绿化覆盖面积与用地面积的比值（含屋顶绿化、盆栽等，数值通常高于绿地率）

·建筑密度：建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（越低小区公共空间越充足）

·楼间距：相邻两栋建筑的水平距离，核心满足日照标准（冬至日底层满窗日照≥1 小时）

·日照间距：保证后排建筑日照的最小楼间距，与建筑高度、朝向相关

·进深：房屋从前墙到后墙的水平长度（过大易影响采光）

·开间：房屋从左墙到右墙的水平宽度（越大空间越开阔）

·层高：下层楼板上表面到上层楼板上表面的垂直距离（普通住宅 2.8-3.0 米）

·净高：下层地板上表面到上层楼板下表面的垂直距离（净高 = 层高 - 楼板厚度）

·赠送面积：开发商额外赠送的使用空间（如飘窗、露台，部分不计入建筑面积）

·产权面积：不动产权证上登记的面积（即建筑面积）

·实测面积：交房时专业测绘机构测定的房屋面积（与合同面积允许误差≤3%）

·预测面积：期房销售时，开发商根据设计图纸测算的面积

·公摊系数：整栋楼公摊面积与套内面积总和的比值（系数越大公摊面积越多）

·用地面积：项目规划批准的建设用地总面积

·总建筑面积：项目所有建筑物建筑面积的总和（含地上、地下部分）

·可售面积：开发商可对外销售的建筑面积（不含不可售的配套设施）

·套内墙体面积：户内独用墙体面积与共用墙体分摊面积的总和

（四）交易与流程类（25 个）

·五证：开发商合法售房的必备资质，含《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》

·二书：交房时开发商需提供的《住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）、《住宅使用说明书》（房屋使用规范）

·按揭贷款：购房者以房产为抵押，向银行申请贷款支付房款，按月偿还本息（含商贷、公积金贷、组合贷）

·商业贷款：银行发放的普通住房贷款，利率按市场报价利率（LPR）浮动

·公积金贷款：住房公积金管理中心发放的低利率贷款，仅限缴存公积金的购房者

·组合贷款：同时申请商业贷款与公积金贷款的购房贷款方式

·转按揭：已办理按揭的房产，将贷款主体变更给第三人的手续（如二手房交易中买方承接卖方贷款）

·公共维修基金：购房时缴纳的专项基金（通常为房款 2% 或按面积征收），用于小区共用部位、设施的维修（归全体业主共有）

·商品房预售：开发商取得预售许可证后，提前销售期房的行为

·商品房现售：开发商取得大产权证后，销售现房的行为

·网签：将购房合同备案至房产交易系统，防止 “一房多卖” 的流程

·备案：购房合同网签后，向不动产登记中心备案的法定程序

·定金：购房时支付的担保金（通常不超过总房款 20%），买方违约不退，卖方违约双倍返还

·订金：购房意向金（无担保效力），交易不成可退还

·首付款：购房时首次支付的房款（首套通常 20%-30%，二套 30%-50%）

·尾款：购房最后支付的剩余房款（通常交房或办证后支付）

·契税：房产产权转移时，买方缴纳的一次性税收（核心交易税费）

·个人所得税：房产交易中，卖方因转让房产取得收益需缴纳的税收

·增值税及附加：房产交易中，卖方需缴纳的流转税（含增值税、城市维护建设税等）

·土地增值税：转让国有土地使用权及房产时，卖方需缴纳的税收（非住宅交易必缴）

·印花税：房产交易中，买卖双方缴纳的凭证税（税额较低）

·过户：房产产权从卖方转移至买方的全套手续

·验房：交房时对房屋质量、配套设施的检查流程

·交房：开发商将符合标准的房屋交付给购房者的流程

·不动产登记：将房产产权信息登记至国家不动产数据库的法定程序

四、实用避坑指南（精简版）

（一）产权登记流程

1.备齐材料：购房合同、付款票据、身份证、户口本（已婚需结婚证）、测绘报告

2.递交申请：前往不动产登记中心填写申请表，提交材料并缴纳登记费、印花税

3.审核领证：登记中心审核（5-10 个工作日），通过后领取不动产权证书

提示：未成年人可办房产证，需监护人到场，处分房产需符合未成年人利益规定

（二）房屋验收要点

1.文件核查：确认开发商已取得《竣工验收备案表》，同时提供 “二书”

2.质量检查：墙面 / 地面无空鼓、门窗开关顺畅密封良好、水电设施正常使用

3.面积复核：合同面积与实测面积误差≤3% 按实际面积补 / 退房款，误差＞3% 可要求退房

提示：建议聘请专业验房师，重点排查渗水、电路隐患等问题

（三）贷款申请核心条件（2025 参考）

贷款类型

申请条件

额度与利率

公积金贷款

连续缴存 6 个月以上（或累计 1 年），未使用过公积金贷款或已还清

最高 80 万（部分城市上浮），利率约 3.25%

商业贷款

征信良好（无严重逾期），收入证明≥月还款额 2 倍

利率按 LPR 浮动（首套通常低 10-20 个基点）

组合贷款

同时满足公积金与商业贷款条件

额度 = 公积金额度 + 商业贷款额度，利率分别执行对应标准

提示：提前还款需提前 10 个工作日申请，部分银行对 “不满 1 年提前还款” 收取违约金

（四）期房 vs 现房选择建议

对比维度

期房

现房

价格

比现房低 5%-10%（开发商回笼资金需求）

价格较高，直观可见房屋实际状况

风险

存在烂尾、货不对板风险（需核查五证）

无烂尾风险，质量、户型、采光可实地考察

交付时间

通常 1-2 年（需跟踪施工进度）

付款后可尽快入住

适合人群

预算有限、能接受等待的购房者

急需入住、追求稳妥的购房者（如婚房、学区房）

五、收藏提示

1.税费地域差异：本文税率为全国通用标准，北京、上海、深圳等城市有特殊政策，实际交易需咨询当地不动产登记中心

2.术语更新：房地产政策调整频繁（如土地年限续期、公积金政策），建议每 1-2 年更新常识库

3.避坑核心：核查产权清晰度（无抵押、无查封），留存所有交易票据（发票、合同、缴费凭证），拒绝口头承诺

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